市場研究機構同策咨詢研究部報告顯示，截止9月底，全國一、二、三四線共38個城市商品住宅累計庫存余量為 34867萬平米，在維持了8個月基本持平或小幅下滑的態(tài)勢后，本月又出現(xiàn)一定幅度的上揚，環(huán)比和同比分別上揚 3.3%和3.4%。
報告顯示，截止9月底，一線城市存銷比為 9.39個月，房價處于合理區(qū)間；二線城市存銷比為 14.91個月，臨界壓力范圍值上限，存在房價下滑的傾向；三四線城市存銷比為 28.94個月，依然遠超合理區(qū)間，存在顯著的降價壓力。
業(yè)內人士認為，對于一線城市、部分二線城市樓市而言，在降息降準等政策刺激之下會出現(xiàn)一波入市行情，但對于庫存去化周期在15月以上二線城市、大部分三四線城市樓市而言，仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面并沒有實質性改變。
全國38城存量又現(xiàn)上揚
報告稱，9月份全國庫存總量的上揚，源于第二、三季度市場對庫存的積極去化，房企在9月集中補倉以備戰(zhàn)“金九銀十”。
具體來看，截至9月底，4個一線城市(北京、上海、廣州、深圳)的累計庫存余量為3637萬平米，環(huán)比上揚近5個百分點，在各線城市中存量環(huán)比上揚幅度最大，但其同比呈下滑態(tài)勢，下滑幅度為2.1%。
從監(jiān)測的15個二線城市庫存量來看，商品住宅累計庫存余量首破20000萬平米，達20154萬平米，環(huán)比上揚4.88%，同比上揚幅度為6.39%。二線城市存量在維持了近乎一年的穩(wěn)定態(tài)勢后，9月又現(xiàn)新高且沖破2萬大關，由于前期土地供應的過剩，存量處于高位盤整期，房企已迫不及待釋放新房源，意在第四季度打好年內最后一仗。
從監(jiān)測的19個三四線城市庫存量來看，商品住宅累計庫存余量目前仍在10000萬平米以上，本月存量為11075萬平米，環(huán)比、同比基本持平。
9月監(jiān)測城市庫存余量TOP10城市中，呼和浩特從8月份的第八位躍升到9月的第三位。威海、武漢、呼和浩特分別以 4049.11萬平米、2861.56萬平米、2523.28萬平米的存量居監(jiān)測城市的前三位。
從各城市存量較上個月的浮動情況來看，38個監(jiān)測城市中，有15個城市環(huán)比下滑，較上個月又大幅減少8個，下滑幅度最大的是焦作，達18.02%，與下滑幅度為5.36%的第二位長沙拉開巨大差距。本月有22個城市的存量出現(xiàn)環(huán)比上揚，較上個月增加了8個城市，其中，呼和浩特以44.3%的增幅居首，而深圳作為一線城市存量環(huán)比增幅達14.92%，居各監(jiān)測城市第二位。在存量上揚的22個城市中4個一線城市全在其列，另外還有10個二線城市，8個三四線城市。
同策咨詢研究部分析師許之靜認為，樓市第三季度，雖然涵蓋有7、8月份，但是市場表現(xiàn)喜人，與去年同期相比上揚幅度較大，以導致今年的“金九”并不怎么出挑。9、10月份作為傳統(tǒng)的推盤旺季，開發(fā)商必將加足馬力，房地產市場在近幾個月內頻頻受到政策關愛，降準、降息、貸款利率再創(chuàng)歷史新低等層出不窮的利好刺激，10月份市場將依然會比較活躍，屆時，各線城市的存量將會出現(xiàn)回調。
二線城市存銷比又臨范圍值
數據顯示，9月份，38個城市累計存銷比為16.44個月，已經連續(xù)兩個月呈現(xiàn)環(huán)比上揚態(tài)勢，本月環(huán)比上揚達6個百分點，但與去年同期相比依舊下滑26%。9月各線城市的存銷比均出現(xiàn)上揚。
截止2015年9月底，一線城市存銷比為9.39個月，房價處于合理區(qū)間；二線城市存銷比為14.91個月，臨界壓力范圍值上限，存在房價下滑的傾向；三四線城市存銷比為28.94個月，依然遠超合理區(qū)間，存在顯著的降價壓力。
從監(jiān)測的具體城市來看，在38城中存銷比最大的10個城市中，二線城市有3個，分別為呼和浩特、大連、青島，其他7個都是三四線城市；排名前3位的城市分別為威海、錦州和呼和浩特，三城存銷比分別達211.26個月、110.18個月、95.85個月，錦州和呼和浩特的存銷比環(huán)比均上揚，上揚幅度分別為1%、48%。存銷比居前的10個城市，僅5個城市出現(xiàn)了環(huán)比下滑的現(xiàn)象，分別為威海、運城、南平、大同、泰州，其中，下滑幅度最大的南平下滑12%。
而在全國商品住宅存銷比為16.44個月的情況下，監(jiān)測的38城中，有14個城市存銷比高于此水平，其中三四線城市居多，包括呼和浩特、大連等二線城市，由于其經濟發(fā)展不平衡，公共資源分配不平衡，去庫存壓力依然很大。
同策咨詢研究部分析師許之靜指出，9月市場相對敏感，對于市場基本面較好的一線城市而言，開發(fā)商大力推盤，存量上揚但存銷比仍處于合理范圍，而部分二線城市以及大多數的三四線城市之前的存量積壓問題嚴重，如再增加市場上市量，市場可能又回到之前的不堪重負的階段，供求不平衡的態(tài)勢將更為嚴重。
樓市仍面臨去庫存問題
在當前宏觀經濟放緩的背景下，10月24日，央行再次宣布降息和降準，至此，下半年以來央行已連續(xù)三次“雙降”。從去年至今年，央行累計六次降息、五次降準。
業(yè)內人士普遍看好一線城市、部分二線城市樓市(庫存去化周期在15個月以下的城市，比如南京、合肥、蘇州、鄭州、南昌等等)，大多數業(yè)內人士認為，在多輪救市政策刺激之下馬上會出現(xiàn)一波入市的行情。
不過，對于市場基本面不好的城市(庫存去化周期在15月以上二線城市、大部分三四線城市)樓市而言，由于宏觀經濟低迷、人口紅利衰減，市場需求難以持續(xù)增長，當前上述城市仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面并沒有實質性改變，未來樓市仍然會面臨階段性調整的市場壓力。
從長遠來看，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴中國經濟網記者，中國房地產市場環(huán)境今非昔比，如今樓市供求基本面已經基本平衡，短期內來看，樓市仍然面臨去庫存的問題，即使有限購取消、降準降息等“救市”政策，也改變不了中國樓市“去庫存”的基本現(xiàn)實。
“年底即將出現(xiàn)的繁榮景象背后潛伏者樓市危機，是‘救市’政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結果，對于明年樓市來講，反而是重大利空，樓市需求危 機有可能在2016年三季度爆發(fā)，屆時，樓市將陷入新一輪的調整周期，‘降價潮’也將來臨，”張宏偉說，“2016年初開始新一輪的房地產市場調整極有可 能會來臨，屆時，樓市仍然有較嚴重的去庫存問題。”
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