房地產(chǎn)市場過剩風(fēng)險(xiǎn)加劇，行業(yè)格局大變。在“強(qiáng)者恒強(qiáng)”態(tài)勢下，并購整合已不可避免。隨著過去一年來的6次降息，加之房企發(fā)債罕見的低成本，無疑將給“并購潮”創(chuàng)造更加有利的條件，但同樣會(huì)帶來潛在的風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)業(yè)的弱肉強(qiáng)食，從未像這個(gè)時(shí)代般殘酷。
近期，上市房企中天城投在其官微上正式發(fā)布“全國誠征好地”的廣告，在西南和華東區(qū)域?qū)で髢?yōu)秀的投資標(biāo)的。這幾乎是全國首例發(fā)布并購廣告的房企。
近年來，房地產(chǎn)市場過剩風(fēng)險(xiǎn)加劇，行業(yè)格局大變。在“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的態(tài)勢下，并購整合已不可避免。除中天城投外，恒大、融創(chuàng)等房企均在今年表達(dá)過并購的想法，萬科也在資本市場有了明確的動(dòng)作。
隨著過去一年來的6次降息，房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入低利率時(shí)代。這種寬松的貨幣環(huán)境，加之房企發(fā)債罕見的低成本，無疑將給“并購潮”創(chuàng)造更加有利的條件，但同樣會(huì)帶來潛在的風(fēng)險(xiǎn)。
并購野心昭然若揭
在“大魚吃小魚”的年代，有投資并購需求的房企不在少數(shù)，但像中天城投這樣高調(diào)的并不多見。
在其發(fā)布的廣告中，對于投資的地塊類型有明確的規(guī)定：住宅用地、住宅兼容商業(yè)用地，總之是“具有投資價(jià)值”的開發(fā)項(xiàng)目。投資區(qū)域有兩個(gè)：以貴陽、成都、重慶為核心的西南區(qū)域，以上海、南京、杭州為核心的華東區(qū)域。
中天城投對合作模式也有著明確的界定，即采取輕資產(chǎn)模式，整合地產(chǎn)基金，靈活運(yùn)用金融杠桿。若采用投資模式，進(jìn)入及退出的方式較為靈活；若采用融資方式，并購及資產(chǎn)證券化皆可。此外，其還希望廣納事業(yè)合伙人，引進(jìn)跟投制度，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享機(jī)制。
從規(guī)模上看，中天城投只是一家中型房企。在大型房企中，有著同樣需求的更是不在少數(shù)。
今年以來，保利、恒大、融創(chuàng)均有房地產(chǎn)項(xiàng)目層面的并購動(dòng)作。萬科則通過全資子公司，增持香港上市公司綠景中國地產(chǎn)的股份，意欲繼續(xù)拓寬海外資金渠道。
事實(shí)上，在今年的恒大中期業(yè)績會(huì)上，恒大地產(chǎn)董事局副主席、總裁兼執(zhí)行董事夏海鈞就明確表示，“重組是房地產(chǎn)的一個(gè)主旋律，2007年中國前十大房地產(chǎn)商在市場占有率方面不到10%，去年年底到了17%，恒大也是并購的受益者。”
融創(chuàng)中國董事長孫宏斌也做出過類似的表態(tài)，今年8月，他在融創(chuàng)的中期業(yè)績會(huì)上多次強(qiáng)調(diào)，并購能力是未來房企需要提高的地方。因?yàn)榕c公開市場拿地相比，并購的成本相對較低，且能夠獲取較為成熟的項(xiàng)目。
按照中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的觀點(diǎn)，在區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)凸顯的情況下，慣常的“拿地-開發(fā)”策略難以同時(shí)維持房地產(chǎn)主業(yè)的業(yè)績，并滿足資本市場需要。相比之下，并購是實(shí)現(xiàn)業(yè)績穩(wěn)健增長、夯實(shí)戰(zhàn)略布局的有效手段。
低利率成催化劑
從去年11月至今，央行已經(jīng)連續(xù)6次降息，如今一年期貸款基準(zhǔn)利率已降至4.35%的低位。在多數(shù)機(jī)構(gòu)看來，“并購潮”正面臨著最好的貨幣政策環(huán)境。
中原地產(chǎn)認(rèn)為，出于提振經(jīng)濟(jì)的需要，預(yù)計(jì)后續(xù)還有再次降準(zhǔn)降息的可能性。在這種背景下，房地產(chǎn)業(yè)已迎來了低利率時(shí)代。這對于緩解開發(fā)商的資金壓力，無疑是好消息。
貨幣持續(xù)寬松帶來的利好，早已在債券市場體現(xiàn)。
海通證券的數(shù)據(jù)顯示，今年初截至10月23日，地產(chǎn)債發(fā)行總額為4000多億元，是2014年的1.8倍、2013年的近7倍。其中地產(chǎn)公司債（含私募債）發(fā)行量為2500多億元、占公司債總量的49%，較去年大增。
其中，恒大在今年7月發(fā)行的150億元境內(nèi)債券，利率最低至5.3%。龍湖7月27日發(fā)行的5年期債券利率低至3.93%，成為龍湖史上成本最低的一筆融資。萬科于9月25日發(fā)行的5年期50億元公司債券，票面利率僅為3.5%。
與以往動(dòng)輒達(dá)到兩位數(shù)的融資成本相比，這樣的成本可謂十分“廉價(jià)”，甚至逼近5年期國債的利率水平。這也成為房企發(fā)行公司債規(guī)模大增的主因。
值得注意的是，作為一把“雙刃劍”，低利率的風(fēng)險(xiǎn)同樣不容忽視。張大偉表示，很多二三線城市存在樓市過剩風(fēng)險(xiǎn)，高杠桿有可能會(huì)吹高這些區(qū)域的泡沫。這不僅給企業(yè)并購帶來風(fēng)險(xiǎn)，同樣不利于整體市場的“去庫存”進(jìn)程。
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