10月29日，在京召開的十八屆五中全會(huì)閉幕。全會(huì)認(rèn)為，到2020年全面建成小康社會(huì)，是黨確定的“兩個(gè)一百年”奮斗目標(biāo)的第一個(gè)百年奮斗目標(biāo)。“十三五”時(shí)期是全面建成小康社會(huì)決勝階段。

在五中全會(huì)公報(bào)中，提出了全面建成小康社會(huì)新的目標(biāo)要求：經(jīng)濟(jì)保持中高速增長(zhǎng)，在提高發(fā)展平衡性、包容性、可持續(xù)性的基礎(chǔ)上，到2020年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入比2020年翻一番。產(chǎn)業(yè)邁向中高端水平，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)明顯加大，戶籍人口城鎮(zhèn)化率加快提高。農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化取得明顯進(jìn)展，人民生活水平和質(zhì)量普遍提高，我國(guó)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)下農(nóng)村貧困人口實(shí)現(xiàn)脫貧，貧困縣全部摘帽，解決區(qū)域性整體貧困。國(guó)民素質(zhì)和社會(huì)文明程度顯著提高。生態(tài)環(huán)境質(zhì)量總體改善。

五中全會(huì)決定全面放開二孩政策，以應(yīng)對(duì)老齡化社會(huì)問題，人口紅利在中遠(yuǎn)期將繼續(xù)發(fā)揮效力。房地產(chǎn)行業(yè)也成為間接受益者，改善型住房的需求將繼續(xù)增加。

此外，居民收入倍增計(jì)劃將在“十三五”期間兌現(xiàn)；公共服務(wù)更加完善；全民納入養(yǎng)老計(jì)劃；普及高中基礎(chǔ)教育等惠及民生的政策，為全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)保駕護(hù)航。不管“十三五”計(jì)劃如何勾畫，房地產(chǎn)這一與民生息息相關(guān)的行業(yè)也會(huì)是濃墨重彩的一筆。房地產(chǎn)行業(yè)在“十三五”計(jì)劃中所扮演的角色，也將向改善人民居住品質(zhì)轉(zhuǎn)換。 

被刷屏的“二孩”：

房地產(chǎn)的新需求

在剛剛閉幕的十八屆五中全會(huì)上，全面二孩政策的放開在人口政策上實(shí)現(xiàn)了重大突破。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，二孩家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，住房需求勢(shì)必會(huì)有影響，此時(shí)，改善家庭住房狀況成為必然，這對(duì)未來改善型住房項(xiàng)目來講是利好。

對(duì)此，交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)也指出，全面放開二孩政策對(duì)于改善人口的結(jié)構(gòu)有一些好處，但不會(huì)引起人口的大幅增長(zhǎng)。對(duì)于房地產(chǎn)的影響，還是取決于中產(chǎn)階層人群的大小。隨著人民收入的增長(zhǎng)，比如人均GDP走到高于10000美元的階段。收入越高，中產(chǎn)階層的比例越大，而有能力供養(yǎng)二孩的比例隨之增大，人口增加才會(huì)比較明顯。

事實(shí)上，單獨(dú)二孩政策實(shí)行以后，增加的生育數(shù)量非常有限。符合政策調(diào)整范圍的一方為獨(dú)生子女且已經(jīng)育有一孩的“單獨(dú)一孩”家庭有2000萬。2014年7、8月份，全國(guó)每月申請(qǐng)量達(dá)到15萬對(duì)左右，目前穩(wěn)定在每月8萬~9萬對(duì)。截至2015年5月底，全國(guó)有145萬對(duì)夫婦提出再生育申請(qǐng)，139萬多對(duì)辦理了手續(xù)，其中生育的并不多。

在人口紅利對(duì)樓市影響趨弱的背景下，“二孩政策雖然無法根本改變樓市進(jìn)入下半場(chǎng)、樓市增量房增速下滑、樓市進(jìn)入存量房時(shí)代的事實(shí)。但對(duì)提振樓市需求，延緩樓市增量房增速下滑會(huì)起到一定作用，對(duì)當(dāng)前樓市去庫存也有積極的意義。”張宏偉表示。 

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，全面二孩政策首先會(huì)增加改善型住房需求。生育二孩的家庭，或考慮置換大戶型以滿足家庭居住需求。2014年2月21日，北京正式實(shí)施“單獨(dú)二孩”新政策前后從純商品房住宅市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，3~4居的成交量從過去20個(gè)月的45%擴(kuò)大到50%。

另外，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房在市場(chǎng)上一直較為緊缺，全面二孩政策放開將增加學(xué)區(qū)房需求，使學(xué)區(qū)房供不應(yīng)求的現(xiàn)狀愈發(fā)嚴(yán)峻。

對(duì)房地產(chǎn)業(yè)最為重要的人口因素影響是凈人口增長(zhǎng)率，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)凈十年的快速發(fā)展很大程度上得益于上世紀(jì)70~90年代的第二、第三波嬰兒潮，期間家庭數(shù)目的形成和增加帶來了巨大的住房需求。全面二孩政策的放開，未來帶來人口紅利的增加，長(zhǎng)期來看會(huì)產(chǎn)生新增的房地產(chǎn)需求，但數(shù)量并不會(huì)扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)走勢(shì)。

以民生保障促

“2020年倍增”

五中全會(huì)公報(bào)的看點(diǎn)還包括：一、增加公共服務(wù)供給：從解決人民最關(guān)心最直接最現(xiàn)實(shí)的利益問題入手，提高公共服務(wù)共建能力和共享水平；二、普及高中階段教育：提高教育質(zhì)量，推動(dòng)義務(wù)教育均衡發(fā)展，普及高中階段教育，逐步分類推進(jìn)中等職業(yè)教育免除學(xué)雜費(fèi)；三、居民收入將上漲：縮小收入差距，堅(jiān)持居民收入增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長(zhǎng)同步，勞動(dòng)報(bào)酬提高與勞動(dòng)生產(chǎn)率提高同步；四、基礎(chǔ)養(yǎng)老金全國(guó)統(tǒng)一：實(shí)施全民參保計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)職工基礎(chǔ)養(yǎng)老金全國(guó)統(tǒng)籌，劃轉(zhuǎn)部分國(guó)有資本充實(shí)社?；?，全面實(shí)施城鄉(xiāng)居民大病保險(xiǎn)制度；六、要素流動(dòng)更充分自由：推動(dòng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，塑造要素有序自由流動(dòng)、主體功能約束有效、基本公共服務(wù)均等、資源環(huán)境可承載的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新格局。

這些內(nèi)容都是圍繞民生保障展開，普及高中教育后，子女教育費(fèi)用將降低。全民參保及基礎(chǔ)養(yǎng)老金全國(guó)統(tǒng)籌將會(huì)在養(yǎng)老和醫(yī)療保障上減輕居民負(fù)擔(dān)。而居民收入倍增計(jì)劃，將大大提高居民的消費(fèi)水平。國(guó)家對(duì)于區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的目標(biāo)，將支持居民更加自由地流動(dòng)?；竟卜?wù)均等和共享水平的提高，解除了居民遷徙的障礙。在沒有后顧之憂的情況下，居民更愿意改善生活。而居住條件的改善，將會(huì)首先提上日程。

房地產(chǎn)“十三五”什么樣？

住建部對(duì)于“十三五”規(guī)劃關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展思路主基調(diào)已經(jīng)清晰：即“十一五”“十二五”期間的大力快速建設(shè)階段將告一段落，下一個(gè)五年主要是增加有效供給、改善住宅質(zhì)量、提升人居環(huán)境。

在“十二五”規(guī)劃綱要中，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的表述出現(xiàn)在城鎮(zhèn)化的章節(jié)。“加強(qiáng)土地、財(cái)稅、金融政策調(diào)節(jié)，加快住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善符合國(guó)情的住房體制機(jī)制和政策體系，合理引導(dǎo)住房需求。強(qiáng)化各級(jí)政府職責(zé)，加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)改造，發(fā)展公共租賃住房，增加中低收入居民住房供給。加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，抑制投機(jī)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

對(duì)比上一個(gè)五年的提法，連平表示，“十三五”規(guī)劃中，對(duì)于房地產(chǎn)抑制投機(jī)性需求可能不會(huì)再提了。“現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資和投機(jī)的需求比過去減少很多，投機(jī)不是主要問題，而主要矛盾已經(jīng)演變?yōu)閹齑姹容^高。雖然最近交易量有所回升，但是頂峰已經(jīng)過去。房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展仍然會(huì)是主旋律，房地產(chǎn)市場(chǎng)既不要太熱，也不能過冷。”

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，在“十三五”期間要考慮的，一是城鎮(zhèn)的常住家庭基本實(shí)現(xiàn)小康，二是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

“加大改善型住房的支持力度，這里牽扯到全面實(shí)現(xiàn)小康的問題，包括要堅(jiān)持盤活存量和有效存量相結(jié)合，要按照市場(chǎng)的真實(shí)需求來增加供應(yīng)。”朱中一說。同時(shí)，新的業(yè)態(tài)也將成為發(fā)展新空間，“積極發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、老年地產(chǎn)、眾創(chuàng)空間、社區(qū)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等新的房地產(chǎn)業(yè)，適應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民的需要”。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為，原來房地產(chǎn)調(diào)控政策不支持改善型住房。小康社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)中，老百姓的幸福感也來源于住房條件的改善，政府就必須實(shí)打?qū)嵉靥岣甙傩兆》肯M(fèi)能力，減少稅費(fèi)和利息負(fù)擔(dān)。10月23日，央行再次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，同時(shí)，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是2014年以來的第6次降息。業(yè)內(nèi)人士指出，中國(guó)正經(jīng)歷著史上最低房貸利率的時(shí)期，未來對(duì)于房地產(chǎn)的寬松貨幣政策還將持續(xù)。