• <li id="yeskk"></li>
  • <strike id="yeskk"><code id="yeskk"></code></strike><dfn id="yeskk"><source id="yeskk"></source></dfn>
  • <menu id="yeskk"><kbd id="yeskk"></kbd></menu>
  • 樓價(jià)于經(jīng)濟(jì)下行時(shí)上漲 這是規(guī)律?

    2015年11月06日 10:48
    來源:上海證券報(bào)
    我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、財(cái)稅改革是個(gè)漸進(jìn)的過程,城鎮(zhèn)化在加速,一線及重點(diǎn)城市吸附人口和資源的趨勢(shì)不會(huì)變。在中期內(nèi),土地財(cái)政和樓市拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資也不會(huì)改變,房地產(chǎn)托底經(jīng)濟(jì)的“穩(wěn)增長(zhǎng)”功能也將繼續(xù)保持,一線城市房?jī)r(jià)仍會(huì)被看好。
    盡管經(jīng)濟(jì)不景氣,工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)不斷下滑,房地產(chǎn)投資和供應(yīng)都在萎縮,但房?jī)r(jià)卻連續(xù)上漲。截至10月,百城房?jī)r(jià)連續(xù)6個(gè)月上漲,同比連續(xù)3月上漲。9月一線城市新房和二手住房?jī)r(jià)格同比分別上漲了12.1%和15.7%,深圳新房和二手房?jī)r(jià)同比分別上漲32.66%和40.68%。在價(jià)格水平上,京、滬、深均創(chuàng)歷史新高,二手房?jī)r(jià)首次進(jìn)入了“四萬元”時(shí)代。同時(shí),南京、杭州和武漢等重點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)漲幅也連續(xù)3個(gè)月進(jìn)入漲幅TOP10。
    同時(shí),今年還被稱為一線城市的“豪宅元年”。據(jù)易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì),若以每平方米6萬以上成交單價(jià)為豪宅標(biāo)準(zhǔn),三季度一線城市豪宅有成交記錄的項(xiàng)目達(dá)145個(gè),比二季度大增83%;一線城市豪宅成交3734套,創(chuàng)去年以來的季度新高,同比增長(zhǎng)380%,環(huán)比增長(zhǎng)39%,成交均價(jià)達(dá)到平方米7.8萬元,創(chuàng)歷史新高。今年前三季度,一線城市豪宅累計(jì)成交7429套,同比增長(zhǎng)326%。
    一線城市房?jī)r(jià)快速上漲甚至“豪宅化”,首要原因就在于,政策寬松(特別是貨幣政策)超預(yù)期。從去年9月底開始,國(guó)家連續(xù)實(shí)施“9·30”、“3·30”和新“9·30”新政,對(duì)樓市扶持的力度之大和頻度之密實(shí)屬罕見,購(gòu)房成本降到歷史低位。同時(shí),“五次降息、四次降準(zhǔn)”后,包括公積金貸款在內(nèi),購(gòu)房貸款利率創(chuàng)歷史最低水平。同時(shí),資金面寬松也創(chuàng)歷史之最。截至9月,今年新增貸款已達(dá)9.9萬億,超過去年全年,考慮到地方政府債務(wù)已置換近2萬億,銀行拆借給證金公司近萬億元,年初以來銀行信貸投放超10萬億,力度超過往年。
    樓市一向?qū)Y金面、政策面最為敏感,房?jī)r(jià)上漲并不奇怪。同時(shí),根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn),在經(jīng)濟(jì)下行和轉(zhuǎn)型期,尋找更佳工作機(jī)會(huì)的人口、避險(xiǎn)資金必然向特大城市遷徙和轉(zhuǎn)移。盡管日本經(jīng)濟(jì)仍處在“衰退的20年”,空置房規(guī)模(820萬套)創(chuàng)歷史之最,占存量房比重達(dá)到13.5%,但東京、大阪、名古屋三大都市圈房?jī)r(jià)從2006年起回升,近三年?yáng)|京和大阪都市圈房?jī)r(jià)上漲了30%。
    稍早時(shí)候筆者在北歐考察時(shí)發(fā)現(xiàn),瑞典、芬蘭等國(guó)經(jīng)濟(jì)已連續(xù)兩年下滑,樓價(jià)也在下跌,但首都房?jī)r(jià)卻創(chuàng)歷史新高。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)緊縮時(shí)期,人口(包括國(guó)內(nèi)人口和歐盟國(guó)家人口)紛紛向首都遷徙,中東富裕人群也以難民身份申請(qǐng)進(jìn)入北歐,致使北歐各國(guó)首都房?jī)r(jià)高漲,城區(qū)高檔公寓、湖景新建別墅特別受歡迎。去年,斯德哥爾摩住宅價(jià)格上漲了10%,比十年前升了兩倍。
    近期,網(wǎng)上在傳播《大數(shù)據(jù)解密誰買走京滬房子》,數(shù)據(jù)顯示,北京和上海戶籍人口僅分別購(gòu)買了36%和25%的房子,這比2006年下降了近10個(gè)百分點(diǎn)。而天津、河北、東三省及內(nèi)蒙古、山西的“煤老板”是北京樓市的幾大購(gòu)買力量,浙江民營(yíng)企業(yè)、蒙晉陜等西北的“煤老板”以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)、韓國(guó)等客戶則是上海樓市的幾大買家??梢?,一線城市樓市已成全國(guó)資金的“安全島”。
    一線城市土地價(jià)格快速上漲、土地“地王”化,這也在促使一線城市房?jī)r(jià)創(chuàng)歷史新高。2012年以來,一線城市住宅樓面地價(jià)年均增長(zhǎng)59%,全國(guó)80%地王誕生在一線城市;今年,全國(guó)土地市場(chǎng)非常低迷。前三季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降33.8%;300個(gè)城市土地成交10.2億平方米,同比下降了30.1%。但開發(fā)商瘋搶一線城市土地貫穿年頭年尾。1至9月,一線城市住宅用地樓面價(jià)每平方米近9000元,這是二線城市的5至6倍,溢價(jià)率達(dá)到了21%。
    開發(fā)商“搶食”一線城市土地,事實(shí)上是過去幾年貨幣寬松、地方政府高度依賴房地產(chǎn)的結(jié)果。過去10年,M2年均增長(zhǎng)17.5%。今年9月的金融數(shù)據(jù)顯示,銀行信貸對(duì)樓市支持全面上升,開發(fā)商各項(xiàng)資金來源中,按揭貸款增速最高(18.1%);同時(shí),今年以來,債市全面“開閘”。截至10月,全國(guó)公司債發(fā)行4267億,比去年同期翻了4倍,其中房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債占比60%,發(fā)行利率5%左右,龍頭開發(fā)商發(fā)債利率甚至降至3至4%,比2011年至2014年平均降低了2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí),過去地方政府高度依賴樓市形成隱性擔(dān)保,各路資金紛紛進(jìn)入樓市,甚至不惜“面粉貴過面包”來?yè)尩亍?/div>
    與此同時(shí),今年1至9月,一線城市商品住宅成交同比增長(zhǎng)51%,待售庫(kù)存已降到了7-8個(gè)月,開發(fā)商在這些城市已進(jìn)入“補(bǔ)庫(kù)存”階段。對(duì)開發(fā)商(特別是龍頭開發(fā)商)而言,在利率很低、資金面寬松的情況下,沒有什么比搶奪升值前景好的不動(dòng)產(chǎn)更好的選擇了。目前,借助于寬松的貨幣政策,開發(fā)商搶奪土地的戰(zhàn)場(chǎng)已燒到了全部二線城市。三季度,二線城市土地出讓價(jià)格漲幅甚至接近一線城市。
    一線城市房?jī)r(jià)暴漲,特別是“豪宅化”傾向,也是財(cái)富階層資產(chǎn)管理需求高漲的結(jié)果。一線城市中產(chǎn)階層(年收入20萬元以上)占比在40%以上,京、滬、蘇、浙、魯、海等六省市的高凈值家庭數(shù)均超過10萬戶,占全國(guó)高凈值家庭的一半,資產(chǎn)管理需求不斷上升。
    去年7月以來,資本市場(chǎng)異軍突起,市場(chǎng)一片樓市下行論,從磚頭化到證券化一度成為資產(chǎn)管理的新趨勢(shì)。但7月以來的資本市場(chǎng)巨震,股價(jià)單邊上漲告終。在政府持續(xù)扶持后,樓開始回暖,財(cái)富管理又開始傾向于樓市。我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、財(cái)稅改革是個(gè)漸進(jìn)的過程,城鎮(zhèn)化仍舊在加速,一線及重點(diǎn)城市吸附人口和資源的趨勢(shì)不會(huì)改變。在中期內(nèi),土地財(cái)政和樓市拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資也不會(huì)改變,而房地產(chǎn)托底經(jīng)濟(jì)的“穩(wěn)增長(zhǎng)”功能也將繼續(xù)保持,一線城市房?jī)r(jià)仍然會(huì)被看好。 
    免責(zé)聲明:凡本站注明 “來自:XXX(非家在臨沂網(wǎng))”的新聞稿件和圖片作品,系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體,轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞,并不代表本站贊同其觀點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的,請(qǐng)聯(lián)系本站新聞中心,郵箱:405369119@qq.com
    -->

    合作媒體

    • 搜房網(wǎng)
    • 焦點(diǎn)房產(chǎn)
    • 騰訊藍(lán)房
    • 齊魯晚報(bào)
    • 魯南商報(bào)
    • 交通電臺(tái)
    • 臨沂在線
    • 山東房產(chǎn)聯(lián)盟
    區(qū)域:
    姓名:
    手機(jī):
    QQ:

    家在臨沂網(wǎng)團(tuán)購(gòu)報(bào)名

    国产野外无码理论片免费,91成人在线精品视频,波多野结衣av手机在线观看,在线观看亚洲av 无码视频一区二区 国产无码不卡在线播放
  • <li id="yeskk"></li>
  • <strike id="yeskk"><code id="yeskk"></code></strike><dfn id="yeskk"><source id="yeskk"></source></dfn>
  • <menu id="yeskk"><kbd id="yeskk"></kbd></menu>