據(jù)報道，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組組長習(xí)近平11月10日上午主持召開中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議中指出，“要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。”只有18個字，但意義很大。去庫存很容易理解，只要知道哪里庫存多，釋放政策紅利即可，但促進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，到底有什么辦法？
目前市場上庫存狀況普遍不樂觀。數(shù)據(jù)顯示，全國商品房待售面積持續(xù)增長，住宅待售面積略有減少。9月全國住宅待售面積較前期高位4月下降1.6%。在中原地產(chǎn)監(jiān)測的21個城市中，11個城市10月庫存量較上半年末有所增加，從消化周期來看，三成城市超過一年。
庫存問題是一個分化的數(shù)據(jù)：目前一二線市場在2014年“930”一系列刺激下，庫存數(shù)據(jù)壓力有所緩解，壓力大的主要體現(xiàn)在三四線城市。
庫存危機的另一大擔(dān)心來自新開工降幅有所收窄。9月房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計同比增長2.6%，其中住宅投資額僅增長1.7%。分地區(qū)來看，西部地區(qū)表現(xiàn)最弱，而東部地區(qū)表現(xiàn)相對較好，這主要由于東部地區(qū)房地產(chǎn)銷售情況明顯好于中西部地區(qū)。
基于此，房地產(chǎn)未來去庫存應(yīng)當(dāng)在哪些方向上努力？
首先，信貸政策的繼續(xù)寬松仍然顯得必要。從去年以來，降息通道已經(jīng)全面打開，從2014年11月末開始的本輪降息通道看，6次降息后，百萬房貸20年利息減少幅度高達22.57萬。資金流動性的寬松對購房需求的提升有直接作用。
其二，直接購房減免稅費和增加購房補貼。這一思路在部分城市已經(jīng)實行，比如鄭州市政府此前宣布，相關(guān)家庭若自愿放棄保障房購房資格，轉(zhuǎn)而購買普通商品住房，將對其購房90平方米以內(nèi)部分給予每平方米800元的補貼。
其三，降低房企融資難度。目前看，僅10月份就有12家企業(yè)發(fā)布內(nèi)地公司債或非公開發(fā)行股票，募集資金額達到了470億，國家在融資端為開發(fā)商釋放流動性的節(jié)奏在加快，考慮到融資成本的逐步降低，預(yù)計越來越多的房企會進行債權(quán)類融資。
其四，棚戶區(qū)改造為去庫存提供了新的需求端。2015年“兩會”政府工作報告中明確將“穩(wěn)定住房消費”列為加快培育的六大消費增長點之一。在房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)走低的背景下，國務(wù)院決定進一步強化城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，并提出實施三年行動計劃。
其五，伴隨全面二孩政策實行后加快戶籍改革。戶籍制度的優(yōu)化將降低工作居住證轉(zhuǎn)戶難度，即使在限購執(zhí)行嚴格的城市，工作居住證的辦理難度也有望降低。在未來以人為本的城鎮(zhèn)化的總方針下，購房落戶政策將在更多城市得到演繹和深化，也將有利于新增戶籍人口的購房需求。
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