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  • 樓市去庫(kù)存的兩種思路

    2015年11月14日 14:12
    來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
    最近有關(guān)國(guó)家住房銀行的話題熱度比較高,這與當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存的壓力有關(guān)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的有關(guān)數(shù)據(jù),2015年前三季度,全國(guó)商品房待售面積66510萬(wàn)平方米,與去年同期相比增長(zhǎng)了16.4%,而2010年全國(guó)商品房待售面積尚未及2億平方米,2014年時(shí)全國(guó)待售面積已經(jīng)突破了6億平方米。
    對(duì)于待售房地產(chǎn)的化解應(yīng)對(duì)政策,現(xiàn)在市場(chǎng)有兩種主流意見(jiàn)。一種是要通過(guò)對(duì)投資性住房進(jìn)行物業(yè)投資稅的征收,來(lái)促使主要由投資行為影響的房地產(chǎn)價(jià)格回歸到均衡水平,從而讓市場(chǎng)中的無(wú)效自住需求得到釋放,使之從無(wú)效需求變成有效市場(chǎng)需求,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)待售積壓住房去庫(kù)存。依此盤活房地產(chǎn)業(yè)的同時(shí),也讓房地產(chǎn)價(jià)格帶動(dòng)的企業(yè)成本價(jià)格(含人力或勞動(dòng)力再生產(chǎn)成本)合理回歸,以及房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他實(shí)業(yè)的資金擠出效應(yīng)和哄抬資金價(jià)格效應(yīng)得到緩解。
    第二種意見(jiàn)是不針對(duì)住房投資行為引導(dǎo)的市場(chǎng)價(jià)格通過(guò)物業(yè)投資稅來(lái)引導(dǎo),維持現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格,通過(guò)加大寬松貨幣的寬松力度,改變貨幣供應(yīng)與商品供應(yīng)的配比比例,以隱性的或者顯性的通脹(或者貨幣貶值)來(lái)消化房地產(chǎn)業(yè)的待售商品房庫(kù)存壓力。這一過(guò)程中,除了維持低利率政策、降低其他實(shí)業(yè)企業(yè)的資金成本以外,再輔以定向?qū)捤韶?cái)政政策,來(lái)平衡隱性或者顯性通脹過(guò)程中的各產(chǎn)業(yè)均衡,以及撫慰此過(guò)程中不同群體的利益得失。
    這兩種意見(jiàn)在政策邏輯層面,大致都是可以站得住腳的。從起點(diǎn)到終點(diǎn),兩種政策執(zhí)行下來(lái),都有實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的可能性,也就是殊途同歸。但是在執(zhí)行過(guò)程中,有一個(gè)很大的國(guó)際經(jīng)濟(jì)變量,如果考慮進(jìn)去的話,兩種政策具體執(zhí)行的利弊就會(huì)有一個(gè)明顯差異。如果是執(zhí)行第一種政策思路,對(duì)于國(guó)內(nèi)群體所要承受的壓力,需要有合理的預(yù)期。這種思路,整體執(zhí)行過(guò)程最大的好處是內(nèi)部可控,中間受制于國(guó)際經(jīng)濟(jì)變量的可能性相對(duì)很小。物業(yè)投資稅在全球市場(chǎng)是一個(gè)相對(duì)普遍的設(shè)置,一旦采用,對(duì)投資人的全球資產(chǎn)配置而言,并不構(gòu)成一個(gè)影響較大的變量。
    如果是第二種思路,在政策執(zhí)行初期國(guó)內(nèi)群體要承擔(dān)的壓力相對(duì)較小,因?yàn)橥浀男Ч拓泿刨?gòu)買力與國(guó)際資產(chǎn)配置得失變化并不明顯,而一旦執(zhí)行到中期,國(guó)際變量的壓力就不再是內(nèi)部經(jīng)濟(jì)政策可控的了,即便在這一過(guò)程中,人民幣國(guó)際化和自由化的進(jìn)程放慢腳步,相關(guān)管控之外的全球與資金進(jìn)出的總量也難以估計(jì)。
    兩種政策思路各有利弊,做選擇應(yīng)該考慮執(zhí)行過(guò)程中的變量是否可控,熱議的國(guó)家住房銀行這類機(jī)構(gòu)是否設(shè)置,如何設(shè)置,首先可能也得看采用以上哪種思路。
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