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  • 未來商業(yè)地產(chǎn)將拷問投融資能力

    2015年11月20日 09:53
    來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
    “如果只談住宅,會(huì)覺得房地產(chǎn)行業(yè)沒太大希望,但拓展到更廣泛意義上的商業(yè)、物流地產(chǎn)的話,增長(zhǎng)空間還是很大的。”11月15日,中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松在2015資產(chǎn)管理高峰論壇上表示。
    在此次資產(chǎn)管理高峰論壇上,與會(huì)專家就商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值進(jìn)行了熱烈探討。據(jù)介紹,近年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較快主要源于兩點(diǎn)。首先,政府樓市調(diào)控促使房企轉(zhuǎn)型,加大了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比重;其次,隨著中國(guó)城市化率的逐漸提高,第三產(chǎn)業(yè)所占GDP的比重不斷在擴(kuò)大,對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求也進(jìn)一步增加,這使得投資者將更多的資金投放到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。
    光大安石首席執(zhí)行官潘穎認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)投資具有穩(wěn)定性高的特點(diǎn),其收益與風(fēng)險(xiǎn)能夠達(dá)到平衡。銀泰置地副總裁吳鏑認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)跟住宅地產(chǎn)有明顯的本質(zhì)區(qū)別,是金融產(chǎn)品,從前期拿地,到過程運(yùn)營(yíng),到最后退出,如果沒有長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃的話,商業(yè)地產(chǎn)一定會(huì)做死。
    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有三大方向:第一,業(yè)態(tài)功能的體驗(yàn)化;第二,運(yùn)營(yíng)機(jī)制的金融化。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)正在從追求短期市場(chǎng)化目標(biāo),轉(zhuǎn)向商業(yè)運(yùn)營(yíng)價(jià)值的長(zhǎng)期金融化。商業(yè)物業(yè)具有金融屬性,對(duì)資本運(yùn)作的要求非常高。商業(yè)地產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)階段將轉(zhuǎn)向“資本和運(yùn)營(yíng)”,投資屬性更加突出。未來的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將更加關(guān)注運(yùn)營(yíng)階段的投融資能力,具有較強(qiáng)投融資能力的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目才最具競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力;第三,退出渠道的證券化。目前商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈還沒有很好地建立起來,尚沒有成熟的退出機(jī)制。未來我國(guó)核心商圈的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將以持有型為主流,隨著我國(guó)房地產(chǎn)金融進(jìn)一步的完善,資產(chǎn)證券化將會(huì)為商業(yè)地產(chǎn)帶來更好的發(fā)展前景。
    光大安石副總裁周頌明認(rèn)為,地產(chǎn)金融模式或?qū)?huì)成為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì),重資產(chǎn)將逐步向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)變。在新常態(tài)下大資管時(shí)代,商業(yè)地產(chǎn)具有較高的成長(zhǎng)性。
    據(jù)了解,商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域目前已經(jīng)逐漸形成了三種主流的輕資產(chǎn)運(yùn)行模式:以運(yùn)營(yíng)商為核心,投資機(jī)構(gòu)作為財(cái)務(wù)投資人的類資管模式;以投資機(jī)構(gòu)為核心,運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)作為受托管理人的基金模式;集運(yùn)營(yíng)與投資為一體,運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)同時(shí)作為投資管理人,打通投資建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理與投資退出整條產(chǎn)業(yè)鏈的模式。
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