只有經(jīng)濟(jì)體內(nèi)喂養(yǎng)僵尸的這種游戲的破產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展才會(huì)迎來新的動(dòng)能，樓市才會(huì)恢復(fù)活力。在經(jīng)濟(jì)學(xué)敘述中，“僵尸經(jīng)濟(jì)”并不是一個(gè)突兀的新詞，而是有多方面的淵源。“僵尸經(jīng)濟(jì)”這種說法的廣泛流行，和1991年日本房地產(chǎn)泡沫破裂之后的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)高度相關(guān)。
青年經(jīng)
濟(jì)學(xué)者溫克堅(jiān)分析認(rèn)為，由于日本大企業(yè)財(cái)團(tuán)在產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)、金融和政界高度的相互糾纏，使得信貸資金長(zhǎng)期被少數(shù)低效的企業(yè)集團(tuán)所占據(jù)，形成某種頑固的既得利益結(jié)構(gòu)，使得要素配置不完全遵循市場(chǎng)規(guī)則，日本房地產(chǎn)泡沫破裂之后，大量債務(wù)沉淀在經(jīng)濟(jì)體中，市場(chǎng)沒有被清空，眾多沒有利潤(rùn)的企業(yè)依然存續(xù)，形成了某種僵尸一般的存在。
而另外一方面，日本央行把利率長(zhǎng)期維持在很低水平，給了這些債務(wù)纏身的企業(yè)喘息的空間，形成了某種喂養(yǎng)僵尸的機(jī)制。日本的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)固然贏得了全世界的尊敬，但日本經(jīng)濟(jì)體內(nèi)的這種僵尸形成和僵尸喂養(yǎng)機(jī)制，使得日本經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期陷入低增長(zhǎng)的困境。
和日本相比，中國(guó)經(jīng)濟(jì)體內(nèi)的僵尸形成和喂養(yǎng)機(jī)制，顯然有過之而無(wú)不及，中國(guó)房地產(chǎn)的不景氣已是路人皆知的事了。
從1998年朱政府推動(dòng)住房制度改革以來，大量的土地資源推向市場(chǎng)，大量的房地產(chǎn)企業(yè)涌現(xiàn)出來，房地產(chǎn)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比例和重要性逐年遞增，到2012年，房地產(chǎn)以及相關(guān)行業(yè)在GDP中的比重占到了18%左右，土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)占財(cái)政收入總額的40%,在胡潤(rùn)富豪排行榜榜單上，和房地產(chǎn)相關(guān)的富豪往往占據(jù)其半壁江山。
然而在過去經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)過程中，財(cái)政主要進(jìn)入了投資領(lǐng)域，欠下了巨額的債務(wù)：第一，大量地投資惡化了環(huán)境，欠了環(huán)境債；第二，沒有健全醫(yī)療養(yǎng)老體系，欠了人口債，第三，也是最重要的，財(cái)富分配不平等帶來的社會(huì)基本矛盾惡化債，在這樣的局勢(shì)之下，未來財(cái)政支出只能是繼續(xù)膨脹。
在瘋狂的投資之后，房地產(chǎn)的供需關(guān)系從供不應(yīng)求到供過于求。這使得依靠房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入的模式受到了挑戰(zhàn)。
青年經(jīng)濟(jì)學(xué)者溫克堅(jiān)表示，現(xiàn)在的房地產(chǎn)已變成一個(gè)“涂脂抹粉”的僵尸。壟斷封閉的金融體系，大量低效的國(guó)有企業(yè)，都是最典型的僵尸形態(tài)，錯(cuò)配和耗費(fèi)了大量的資源。
過去數(shù)年，雖然官方GDP增長(zhǎng)數(shù)據(jù)依舊保持在8%左右的高位，但由于經(jīng)濟(jì)改革停滯，既得利益結(jié)構(gòu)固化，經(jīng)濟(jì)體內(nèi)部的僵尸機(jī)制日益強(qiáng)大，而發(fā)展動(dòng)力逐漸衰減，只能靠不斷透支未來的金融資源來喂養(yǎng)僵尸。
這種后果最重要的體現(xiàn)在地方政府債務(wù)和銀行資產(chǎn)質(zhì)量上。根據(jù)官方公開消息，根據(jù)小口徑統(tǒng)計(jì)的政府債務(wù)估算在24萬(wàn)億左右，這其中主要是2008以來，作為積極財(cái)政政策必然后果的地方政府融資平臺(tái)債務(wù)。
行政監(jiān)管機(jī)構(gòu)，包括財(cái)政部、央行和銀監(jiān)會(huì)雖然多次要求清理地方政府債務(wù)，嚴(yán)格約束借新還舊，但事實(shí)上由于政治機(jī)制問題，金融機(jī)構(gòu)不得不遷就地方政府的訴求。
即便分五年償還，每年四萬(wàn)億，可是，房地產(chǎn)高潮的2013年，土地出讓金是3.9萬(wàn)億，可想而知，未來土地供給（形成房屋供給）和房屋需求惡化的局勢(shì)將是非常嚴(yán)重，這種惡化是在房屋已經(jīng)過剩情形之下形成的。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)發(fā)布第三季度REICO報(bào)告顯示，雖然在一系列放松政策影響下房地產(chǎn)市場(chǎng)有所上揚(yáng)，但三季度漲幅明顯趨緩，二手房成交量在7月達(dá)到峰值后持續(xù)環(huán)比下調(diào)，三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增速出現(xiàn)1998年以來首次負(fù)增長(zhǎng)。
報(bào)告顯示，今年1至9月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資7.05萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)2.6%，增速連續(xù)18個(gè)月下降，比同期固定資產(chǎn)投資增速低7.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，三季度房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.66萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)負(fù)0.57%，增速比去年同期降低10.6個(gè)百分點(diǎn)，是1998年以來首次負(fù)增長(zhǎng)。
該報(bào)告指出，前三季度，一線城市、二線城市和三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資分別同比增長(zhǎng)14.8%、1.3%和1.2%，增速全部有所下降。與上年同期相比，一線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速上升1.3個(gè)百分點(diǎn)，二線和三四線城市投資增速則分別下降11.9個(gè)和10.5個(gè)百分點(diǎn)。
三季度當(dāng)季，除一線城市投資有所增長(zhǎng)外，二三四線城市都出現(xiàn)投資的負(fù)增長(zhǎng)。比如二線城市和三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資則同比下降2.2%和1.6%，增速比二季度分別下降2.9個(gè)和3.0個(gè)百分點(diǎn)。
中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)了1998年以來負(fù)增長(zhǎng)，也就是意味著中國(guó)商品房市場(chǎng)出現(xiàn)以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)第一次的負(fù)增長(zhǎng)。這種現(xiàn)象可能是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一次重大轉(zhuǎn)折的開始。
目前城市居民住房持有的情況來看，中國(guó)城市居民人平均持有面積達(dá)34平方米。即在2010年作為三口之家的城市居民基本上都持有一套住房。尤其是三四城市居民的居住條件改善更是好。居民的住房消費(fèi)需求在早幾年就達(dá)到平衡。
在這種情況下，三四線城市的住房供給不僅沒有減少，反之在近幾年出現(xiàn)快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。尤其近幾年全國(guó)各城市一個(gè)又一個(gè)的新城規(guī)劃及建立，中國(guó)的住房供給過剩豈能不出現(xiàn)？
而這些快速增長(zhǎng)的住房供給，要么是讓城市化的速度加快，讓更多的農(nóng)民進(jìn)城消化這快速增長(zhǎng)的住房供給，要么這些住房有投資價(jià)值，讓投資者涌入市場(chǎng)購(gòu)買。
但是，近幾年增加住房的價(jià)格，城市居民購(gòu)買都困難，可以說，90%以上的住房的消費(fèi)者沒有支付能力購(gòu)買，那么要讓農(nóng)民進(jìn)入購(gòu)買更是不可能，農(nóng)民購(gòu)買住房的支付能力更低，農(nóng)民根本無(wú)能力來消費(fèi)這些住房。
對(duì)住房投資者來說，如果房?jī)r(jià)在上漲，或投資者預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，那么這些投資者當(dāng)然會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)。
但是就目前的情況來看，一年來有近90%以上的城市的住房?jī)r(jià)格在下跌。如果房?jī)r(jià)在下跌，住房投資者的預(yù)期早已經(jīng)改變，住房投資者不僅不會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)，反之還會(huì)把手中的住房賣出，增加市場(chǎng)的住房供給，從而本來就嚴(yán)重過剩的住房供給更是雪上加霜。這就是當(dāng)前不少三四城市的現(xiàn)狀。
也就是說，中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)投資的負(fù)增長(zhǎng)，意味著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)一個(gè)重大的轉(zhuǎn)折，這種轉(zhuǎn)折不僅改變了房地產(chǎn)供求關(guān)系，也將改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的性質(zhì)。
銀行資產(chǎn)質(zhì)量一直蒙受陰影之中，這其中既包括了地方政府融資平臺(tái)的大量借款，也包括了央企的大量借款，還有銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的風(fēng)險(xiǎn)敞口。這些陰影之下，從2005年以來的銀行金融體系改革成果，可能前功盡棄，重蹈覆轍。中國(guó)經(jīng)濟(jì)完全可能重演日本“失落的十年”的悲劇。
國(guó)際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾3日在北京指出,中國(guó)銀行業(yè)的盈利能力正在受到利率市場(chǎng)化、不良資產(chǎn)攀升和地方政府債務(wù)置換等多重因素的擠壓,此外,房地產(chǎn)相關(guān)貸款雖尚未成為當(dāng)前推動(dòng)銀行不良資產(chǎn)攀升的主力,但潛在風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。
“目前房地產(chǎn)相關(guān)貸款的不良率只有0.5%,遠(yuǎn)低于全行業(yè)水平,絕大多數(shù)企業(yè)面臨的是流動(dòng)性問題,而非資不抵債,但風(fēng)險(xiǎn)一旦爆發(fā),將對(duì)銀行業(yè)造成致命打擊。”他說。
隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩,部分行業(yè)產(chǎn)能過剩惡化,中國(guó)央行、銀監(jiān)會(huì)、財(cái)政部等部門推出了一系列寬松政策,包括下調(diào)存款準(zhǔn)備金率、取消銀行存貸比要求以及擴(kuò)大信貸資產(chǎn)質(zhì)押再貸款試點(diǎn),幫助銀行應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行中的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),但無(wú)法改善銀行盈利狀況。
標(biāo)準(zhǔn)普爾統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,中國(guó)的50大銀行資產(chǎn)質(zhì)量近些年在不斷下滑,集中體現(xiàn)在不良資產(chǎn)和關(guān)注類貸款規(guī)模逐漸增加。截至今年上半年不良資產(chǎn)比例突破1.5%,迫使銀行進(jìn)一步提高撥備水平。
廖強(qiáng)指出,未來銀行的不良資產(chǎn)料將進(jìn)一步上升。他認(rèn)為,盡管政府在不斷釋放寬松政策應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力,但不會(huì)以犧牲結(jié)構(gòu)性調(diào)整為代價(jià)。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)再平衡不斷深入,一些產(chǎn)能過剩的部門終將出清,導(dǎo)致部分企業(yè)破產(chǎn),而在銀行資產(chǎn)質(zhì)量上則體現(xiàn)為信貸損失的進(jìn)一步攀升。
而現(xiàn)在“賣地”也無(wú)法支持政府的財(cái)政支出，財(cái)政部12日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，前10個(gè)月，全國(guó)政府性基金預(yù)算收入30472億元，比去年同期下降28.6%，同口徑下降24.1%。中央政府性基金預(yù)算收入3376億元，增長(zhǎng)3.5%，同口徑增長(zhǎng)8.1%。地方本級(jí)政府性基金預(yù)算收入27096億元，下降31.3%，同口徑下降26.8%，其中國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入23043億元，同比減少10936億元，下降32.2%。
而財(cái)政支出的慣性難以剎車，可房地產(chǎn)過剩的情況下就帶來了一個(gè)矛盾，如何解決財(cái)政的要求？
知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家如松認(rèn)為，第一是加稅。未來一定會(huì)開征房地產(chǎn)稅，增加了房屋的持有成本，成本上升相當(dāng)于購(gòu)買力再次下降；
國(guó)際上來看，房地產(chǎn)稅為地方稅，主要用于城市基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)、安保、消防、教育等公共服務(wù)開支。
中國(guó)上述公共服務(wù)支出目前主要來自企業(yè)繳納的商品流通環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，未來通過房地產(chǎn)稅改革，面向個(gè)人或家庭征收房地產(chǎn)稅，籌集部分基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)、安保、教育等開支的收入，是稅改的需要。
隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)融入世界，很多方面要國(guó)際接軌。比如我國(guó)產(chǎn)品價(jià)格中稅費(fèi)占比較多，主要由于當(dāng)前企業(yè)產(chǎn)品流通或使用環(huán)節(jié)的稅負(fù)較重，這種情況難以持續(xù)。
改革開放之初，憑借低廉勞動(dòng)力和土地資源，我國(guó)產(chǎn)品價(jià)格很有優(yōu)勢(shì)；但隨著我國(guó)企業(yè)用工、土地成本的提高，這時(shí)企業(yè)稅負(fù)若仍然比較重，會(huì)喪失競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
要想保持經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力，需要降低企業(yè)稅賦，部分原來由企業(yè)承擔(dān)的，應(yīng)轉(zhuǎn)而由個(gè)人直接承擔(dān)，這要通過房地產(chǎn)稅改革來實(shí)現(xiàn)。
隨著房地產(chǎn)稅立法寫入本屆人大五年立法計(jì)劃，各地現(xiàn)在也積極推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，房地產(chǎn)稅開征的有利條件似乎在不斷積累。
第二，降價(jià)推地。實(shí)際上就和現(xiàn)在的國(guó)際原油市場(chǎng)一樣的道理，如果和平時(shí)期，可以縮減一部分，可是現(xiàn)在IS猖狂，財(cái)政是絕不能縮減的，油價(jià)越低，越得增產(chǎn)原油彌補(bǔ)財(cái)政的需要，這就是所謂的“囚徒困境”，歐亞的局勢(shì)越來越緊張，誰(shuí)也不敢大規(guī)模收縮財(cái)政支出，既然財(cái)政不能收縮，就只能以量補(bǔ)價(jià)。
第三，政府部門減工資，特別是公檢法等權(quán)力系統(tǒng)，因?yàn)樗麄兊馁~面收入或帳外收入相對(duì)較高。
這些因素就將繼續(xù)增大供給，收縮需求，惡化供需關(guān)系。
為此，央媽出動(dòng)，完全放開限購(gòu)，放開限購(gòu)，放寬限貸，降息等一輪救市動(dòng)作，這輪救市就是為了賣地，因?yàn)榈胤絺鶆?wù)、國(guó)企債務(wù)都要賣地，這就決定政府必須救市形成一個(gè)房屋成交的高潮，救市的結(jié)果是放大了未來房屋的供給量。
數(shù)據(jù)顯示，在10月份全國(guó)商品房成交創(chuàng)下年內(nèi)新高之后，11月，商品房銷售面積和銷售額雙雙刷新2014年單月紀(jì)錄。
但是三四線和很大部分二線城市已經(jīng)嚴(yán)重過剩，估計(jì)賣地是比較困難的，上述十大城市不過是讓很多人表面感覺供需還沒有嚴(yán)重惡化，燃起地產(chǎn)商的拿地?zé)崆槎选?/div>
地產(chǎn)商的拿地?zé)崆橛兄谶@些城市走向供需惡化的境地，背后依舊是地方政府對(duì)土地出讓金的渴望，也是對(duì)財(cái)政收入的渴望。所以，財(cái)政將讓房?jī)r(jià)走到絕望的境地，最終推下懸崖。
什么會(huì)帶來信心的崩潰？這是房地產(chǎn)山呼海嘯般下跌的黑天鵝。
如松表示，本輪救市可以說是最近這些年來力度最大的，幾乎撤去所有的遮羞布赤裸裸地救市，可是，上月的財(cái)政依舊是總體赤字，未來，如果繼續(xù)連續(xù)持續(xù)赤字，被逼迫大量開征房地產(chǎn)稅，這會(huì)在讓所有房屋持有人徹底喪失幻想；如果救市都不能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)形成高潮，不能帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上升，所有的房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者就會(huì)絕望，悲劇都是如此發(fā)生的。
所謂的黑天鵝，其實(shí)很簡(jiǎn)單，就是供需平衡被打破以后，成本繼續(xù)上升帶來的信心崩潰。
溫克堅(jiān)認(rèn)為，對(duì)僵尸意象的反復(fù)渲染似乎讓人恐慌，但其實(shí)最終勝出的還是歷史趨勢(shì)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展是人類行為的結(jié)果，而人類行為具有很高的創(chuàng)造力。面對(duì)危機(jī)前景，人類有更強(qiáng)烈的動(dòng)力推動(dòng)創(chuàng)新。
反應(yīng)在經(jīng)濟(jì)體層面，最近這些年，雖然經(jīng)濟(jì)改革基本停滯，但經(jīng)濟(jì)體自身驅(qū)動(dòng)的演變和創(chuàng)新，還是極大地提高了經(jīng)濟(jì)效率。無(wú)論是從創(chuàng)富沖動(dòng)、信息流通、企業(yè)家精神、技術(shù)進(jìn)步，等等，都促使中國(guó)經(jīng)濟(jì)可能正在向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)模式轉(zhuǎn)移。
房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過程中一直擔(dān)當(dāng)著重要的角色。2003至2013年間，房地產(chǎn)投資每年平均上升25%，現(xiàn)時(shí)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比例約為10%。相比之下，美國(guó)的房屋建筑在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中的占比在2006年達(dá)到頂峰，為6%。
政府推出的紓緩措施，包括雙降和放寬購(gòu)房限制，有助于改善購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)能力和信貸額度。這些措施短期內(nèi)可以刺激需求。但是，房屋需求的長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變會(huì)繼續(xù)為行業(yè)帶來沉重的壓力。
事實(shí)上，中國(guó)城市人口的增長(zhǎng)正在減慢，加上房?jī)r(jià)上升的潛力有限，以及房地產(chǎn)以外的投資機(jī)會(huì)越來越多，這些都令市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的投資需求逐漸減少。
中國(guó)需要經(jīng)歷一段長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整，使房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)逐步回落，以達(dá)到供求平衡。
根據(jù)領(lǐng)航的統(tǒng)計(jì)和分析，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)如下跌10%，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)便會(huì)減少超過2%。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響甚大，但引發(fā)像美國(guó)之前房?jī)r(jià)崩潰情況的機(jī)會(huì)并不大。因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿比率遠(yuǎn)低于許多發(fā)達(dá)國(guó)家。
而危機(jī)其實(shí)是殺死僵尸的必要過程，只有經(jīng)濟(jì)體內(nèi)喂養(yǎng)僵尸的這種游戲的破產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展才會(huì)迎來新的動(dòng)能，樓市才會(huì)恢復(fù)活力。
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