在諸多二線城市中，青島樓市的庫存量之大令人感到有些“意外”。
最新數(shù)據(jù)顯示，截至今年11月13日，青島市共有可售住宅（含保障房）18.6萬套，同比上升18.5%。
“單一城市18萬套的庫存可以算是天量了，就青島近兩年的庫存情況來說，目前可售住宅的套數(shù)也達(dá)到了歷史高峰。”青島一家房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人沈忠對(duì)記者表示。
超過18萬套庫存壓頂，青島的開發(fā)商們?yōu)榱丝焖偃セ冀g盡腦汁。
18萬天量庫存壓頂
就在11月初青島舉辦的市北秋季房展推介會(huì)上，30多家房企攜旗下50余個(gè)優(yōu)質(zhì)樓盤一齊推出購(gòu)房“限時(shí)優(yōu)惠”，優(yōu)惠力度空前。其中，位于市北區(qū)的中聯(lián)自由港灣項(xiàng)目更是推出了“3萬抵10萬，成交現(xiàn)金補(bǔ)貼2萬元”的大幅優(yōu)惠，相當(dāng)于購(gòu)房最低可優(yōu)惠9萬元。
公開資料顯示，中聯(lián)自由港灣為精裝公寓項(xiàng)目，主推戶型面積在45-90平米，均價(jià)為13500元/平米。如果按照最小45平米的戶型、單價(jià)為均價(jià)來計(jì)算，每套公寓總價(jià)為60萬元，優(yōu)惠9萬元后相當(dāng)于總價(jià)打了8.5折。
“對(duì)于小戶型房源來說，本身總價(jià)就低，如果再大打折扣，這就表示這一項(xiàng)目去化相對(duì)困難。”沈忠對(duì)記者表示，由于青島市今年以來庫存量一直處于高位，因此不少房企都準(zhǔn)備在四季度促銷跑量。
根據(jù)國(guó)信證券發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至今年11月13日，青島市共有可售期房（含保障房）18.6萬套，同比上升18.5%，環(huán)比上升0.1%，按照11月7日-13日當(dāng)?shù)匾恢茕N售2740套來計(jì)算，去化周期為66周，約合14個(gè)月。
“在去年年底時(shí)，青島的可售住宅供應(yīng)量就曾經(jīng)達(dá)到18萬套的水平，而去年及今年房企的銷售業(yè)績(jī)也并不理想，今年又增加大量供應(yīng)，因此開發(fā)商不得不采用促銷跑量的手段。”青島當(dāng)?shù)匾婚_發(fā)商對(duì)記者表示。
“實(shí)際上，青島的庫存、空置率一直都很高，銷售周期也普遍較長(zhǎng)，拿青西新區(qū)的部分項(xiàng)目來說，外地客群占到6成以上，冬天入住率估計(jì)不到5成。”熟悉當(dāng)?shù)仨?xiàng)目的一位業(yè)內(nèi)人士表示，這與青島這兩年大力發(fā)展旅游地產(chǎn)有直接關(guān)系。
開發(fā)商力不從心
供需結(jié)構(gòu)的失衡讓青島開發(fā)商在銷售上顯得力不從心。
“此前，青島市政府部門對(duì)于樓市去庫存已經(jīng)出臺(tái)了相應(yīng)的政策，但目前看來效果有限。”上述青島當(dāng)?shù)亻_發(fā)商表示。
今年8月份，青島市與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的8個(gè)部門出臺(tái)了有關(guān)“優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展”的5個(gè)方面16條規(guī)定。“這次政策的出臺(tái)，主要針對(duì)的就是青島市的庫存問題，其中的解決辦法包括全面放開商品住房套型建筑面積比例限制等大尺度政策，當(dāng)時(shí)，全市商品住宅存量超過17萬套。”沈忠告訴記者，但從之后的市場(chǎng)成交情況來看，政策實(shí)施的效果并不理想。
“目前中央再次提出了去庫存的任務(wù)，因此政府部門在政策方面仍然有調(diào)整空間，一方面今年會(huì)控制土地的供應(yīng)量，另一方面，對(duì)首套房的信貸、補(bǔ)貼政策也會(huì)有相應(yīng)的調(diào)整。”一位接近青島市住建委的官員如是說。
不過，過大的庫存量及難見起色的成交量令不少開發(fā)商們望而生畏。
“對(duì)于一個(gè)新的區(qū)域，我們判斷是否拿地布局的標(biāo)準(zhǔn)主要是看目前庫存的去化周期，一般一個(gè)區(qū)域的去化周期超過12個(gè)月，我們?cè)谶x擇布局與否時(shí)就會(huì)十分慎重，如果沒有特別好的資源，這樣的城市我們是不會(huì)進(jìn)的。”一家全國(guó)性中型房企的運(yùn)營(yíng)總監(jiān)對(duì)記者表示。
“現(xiàn)在青島市場(chǎng)上的開發(fā)商很難賺到錢，由于供應(yīng)量飽和，很多中小企業(yè)已經(jīng)把價(jià)格壓得相對(duì)較低，大房企也以快速跑量為主，都把利潤(rùn)控制在及格線上。”另一全國(guó)大型房企副總對(duì)記者表示。
由于資金鏈承受重壓，當(dāng)?shù)夭糠种行》科笠呀?jīng)面臨著生死考驗(yàn)。“由于銀行貸款審批嚴(yán)格，中小開發(fā)商在銀行申請(qǐng)不到貸款，導(dǎo)致他們轉(zhuǎn)向民間借貸，據(jù)我們了解，80%以上的青島開發(fā)商都在向民間借貸機(jī)構(gòu)借錢。”上述青島當(dāng)?shù)亻_發(fā)商告訴記者，一旦銷售遇阻，這些中小開發(fā)商恐將陷入資金鏈斷裂的困境。
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