近日，山西省提出全面取消限購(gòu)政策，成為我國(guó)第四個(gè)全面取消限購(gòu)的省份，發(fā)布的《關(guān)于健全完善住房保障和供應(yīng)體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見》也成為近日高層喊話去庫(kù)存后首個(gè)響應(yīng)的樓市政策。有業(yè)內(nèi)人士分析，這一系列政策的出臺(tái)有利于庫(kù)存的去化，在政策寬松的大背景下，樓市后續(xù)或?qū)⒂瓉?lái)新一輪寬松政策的出臺(tái)。

我國(guó)四個(gè)省份取消限購(gòu) 多項(xiàng)樓市政策集體松綁

11月19日，山西省政府辦公廳發(fā)布了《關(guān)于健全完善住房保障和供應(yīng)體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見》，明確取消購(gòu)買商品住房套數(shù)、戶籍、年齡等限制。除山西外，此前還有四川、甘肅、安徽四個(gè)省份明確發(fā)文取消了限購(gòu)政策。而多數(shù)城市的限購(gòu)的松綁是在去年下半年，在46個(gè)限購(gòu)城市中，目前僅剩北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市在堅(jiān)守。

中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道梳理發(fā)現(xiàn)，除取消限購(gòu)?fù)?，上述四個(gè)省份還松綁了多項(xiàng)樓市政策，其中四川、安徽、山西三省取消了商品房限價(jià)制度，規(guī)定商品房銷售備案價(jià)格由開發(fā)商根據(jù)開發(fā)建設(shè)成本、市場(chǎng)供求狀況等因素自行確定。甘肅、山西兩省份還取消了“限外”制度，即取消對(duì)境外機(jī)構(gòu)及個(gè)人的購(gòu)買商品住房的限制。此前用于規(guī)范商品房面積的“90/70”限定(2006年 “國(guó)六條”提出的，新建商品住房套型建筑面積90平米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上的規(guī)定)，也被甘肅、四川、山西三省份宣告解除。

對(duì)于目前多個(gè)省份取消限購(gòu)以及出臺(tái)的一系列樓市松綁政策，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這實(shí)際上是為了落實(shí)中央去庫(kù)存的精神，通過省級(jí)文件的發(fā)布，解除以前政策上的種種限制，讓房地產(chǎn)處于更加寬松的市場(chǎng)環(huán)境中。從而加快住房交易，對(duì)于去庫(kù)存以及活躍市場(chǎng)都有積極意義。

樓市刺激政策難奏效 三四線城市面臨庫(kù)存高壓

今年以來(lái)，房地產(chǎn)政策逐漸寬松，三月份提出了調(diào)低二套房首付比例的“330新政”、營(yíng)業(yè)稅免征年限“5改2”政策，今年下半年也出臺(tái)了二套房公積金最低首付降至兩成，不限購(gòu)城市首套房商貸最低首付款比例下調(diào)至25%等多項(xiàng)利好政策，央行今年還頻繁運(yùn)用信貸杠桿，進(jìn)行了五次降息和五次降準(zhǔn)。

調(diào)控政策的輪番出臺(tái)激發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力，樓市逐漸走出低潮期，但仍難言全面回暖，樓市去庫(kù)存效果不明顯。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，10月份還有33個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格在下降，比上月增加了12個(gè)，二手房?jī)r(jià)下降城市的數(shù)量也比上月增加了5個(gè)，總體房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅回落。有業(yè)內(nèi)人士指出，這顯示出了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)再度面臨危機(jī)，部分購(gòu)房客群在支付能力有限的前提下，觀望情緒濃厚，房地產(chǎn)市場(chǎng)后續(xù)增長(zhǎng)乏力。

各地刺激樓市政策不斷加碼，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻反響平平，庫(kù)存壓力也隨之攀升。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局提供的庫(kù)存數(shù)據(jù)來(lái)看，10月末，我國(guó)商品房待售面積達(dá)6.8億平方米，比年初的6.2億平方米增長(zhǎng)了0.6億平方米。與此同時(shí)，城市間的庫(kù)存差距也呈現(xiàn)出明顯的分化，一二線城市的庫(kù)存壓力明顯少于三四線城市。從上海易居研究院的數(shù)據(jù)來(lái)看，10月份，一、二、三線35個(gè)城市新建商品住宅存銷比分別為10.0、12.2和18.9個(gè)月。如何化解房地產(chǎn)的庫(kù)存，成了當(dāng)前樓市所面臨的一個(gè)重要的命題。

高層釋放去庫(kù)存信號(hào) 相關(guān)政策亟待出臺(tái)

近期，政府高層多次提及化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的要求。有業(yè)內(nèi)人士分析，今年以來(lái)鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策導(dǎo)向，不僅僅考慮的是樓市高庫(kù)存現(xiàn)狀，也是從宏觀經(jīng)濟(jì)角度考量的結(jié)果，關(guān)系到啟動(dòng)需求和化解風(fēng)險(xiǎn)的雙重因素，后續(xù)可能會(huì)有寬松政策出臺(tái)。

對(duì)于樓市未來(lái)政策可能的走向，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭近日撰文指出，一是中長(zhǎng)線改革層面，主要是戶籍制度和住房制度的改革，放寬居民落戶限制，完善住房供應(yīng)雙軌制，加快公積金制度改革，建立政策性住房銀行等方面。二是短線政策層面，比如個(gè)人住房貸款進(jìn)一步寬松，財(cái)稅政策加大支持力度，取消二手交易營(yíng)業(yè)稅，暫緩房地產(chǎn)稅立法，貨幣政策繼續(xù)寬松，央行繼續(xù)降準(zhǔn)降息，棚改拆遷補(bǔ)貼以貨幣為主，實(shí)物為輔等等。

在談到樓市前景時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)表示，后續(xù)在寬松的政策環(huán)境下，市場(chǎng)主體參與的門檻可以降低，這對(duì)于購(gòu)房者、房企來(lái)說(shuō)都是明顯的利好。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度有望提升，加快庫(kù)存去化速度，對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)也將會(huì)有拉動(dòng)作用。