中國的住房政策，從來缺乏長遠的制度設計，急功近利色彩極為明顯。迄今為止，我們沒有清晰的政策目標和制度框架，無論市場好壞，都陷入調控的怪圈，本次的去庫存也是如此。房地產(chǎn)政策從來沒有回歸民生的本質，而只是政府牟利的工具。中國在房地產(chǎn)制度上思想的貧困的根源源于對房地產(chǎn)的極度貪婪和極度恐懼。政策不下決定回歸居住的出發(fā)點，任何舉措都治不了房地產(chǎn)的病。

中國房地產(chǎn)不倒的神話在2015年這個冬天即將過去之時，終于露出了要倒下的跡象。

想起2013年中國房地產(chǎn)市場的火爆，火爆至年底，市場上幾乎沒有了真正的空頭，幾乎沒有人敢再預判房價會下降，乃至于筆者那個時候寫了一篇《美國退出QE將對中國房地產(chǎn)致命一擊》的文章并沒有引起太多的反響。在文章中，我呼吁，中國房地產(chǎn)政策應盡快從抑制房價過快上漲轉向防止房價下跌可能引發(fā)中國經(jīng)濟的系統(tǒng)風險。

恍若一夢，房地產(chǎn)從過去的炎炎烈日轉瞬進入冰冷的寒冬，從2014年3月杭州房價下降到今天，全國房地產(chǎn)投資增速從過去的20%多下滑至今年11月的1.3%。作為房地產(chǎn)風向標的四大指標：房屋新開工面積下降14.7%，房屋竣工面積下降3.5%，土地購置面積下降33.1%，土地成交價款下降26.0%。這四個指標同時下降，可謂極為罕見，房地產(chǎn)至此進入冬天無疑。一旦完成這種轉換，你會發(fā)現(xiàn)，過去市場上流行的什么“剛需”，什么“城鎮(zhèn)化”之類的支撐高房價的噱頭都沒有任何用。這就叫市場。當市場的風向徹底變了之后，不管政策如何發(fā)力，市場并不會乖乖跟著政策走。

這次中央經(jīng)濟工作會議在之前中央財經(jīng)領導小組會議、國務院常務會議、政治局會議的基礎上，再次發(fā)力，提出了一整套化解房地產(chǎn)庫存的政策組合拳。綜合起來有這么幾點：

一是仍然將化解房地產(chǎn)庫存的希望寄托在農(nóng)民工的身上，提出“通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求”；

二是允許農(nóng)業(yè)轉移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預期和需求；

三是提出未來制度改革的方向，是“以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口”；

四是提出要發(fā)展住房租賃市場；

五是提出鼓勵開發(fā)商降房價；

六是提出要促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度；

七是提出取消過時的限制性措施。

這七大措施，概括起來講，就是鼓勵農(nóng)民工買房，構建新的住房制度體系，取消限制性的措施，推動開發(fā)商兼并重組，降低住房價格?？梢哉f，這套組合拳，是多年來圍繞房地產(chǎn)市場最全面的一次解決方案。然而，坦率的說，由于短期去庫存的功利性目標太明確，盡管其中提到了“新的住房制度”，但政策的內涵模糊，如何構建，并沒展開。將未來房地產(chǎn)的希望寄托在農(nóng)民工買房，以及開發(fā)商降價上，筆者在之前的文章中分析過，如果沒有一整套的政策舉措，真的不現(xiàn)實。面對房地產(chǎn)如此重大的問題，我不知道中國的那些所謂的智囊是如何給高層建言的，最終拿出這么一套不痛不癢的東西，對市場當前面臨的問題和變局缺乏清晰的認識，沒有意識到中國房地產(chǎn)無論是市場基本面，還是公眾對房地產(chǎn)的投資的熱情，以及需求都發(fā)生了顛覆性的變化。提出的政策措施，基本都是敷衍了事，先把暫時的困難度過去，很難看出抓住目前房地產(chǎn)調整的時機，痛下決心對中國房地產(chǎn)制度體系進行真正的構建，從而為房地產(chǎn)市場奠定一個好的制度基礎。真是令人扼腕嘆息。

第一，筆者過去一再講，農(nóng)民工救不了房地產(chǎn)。把中國房地產(chǎn)去庫存的希望寄托在農(nóng)民工身上，等于是想讓窮小子娶公主。一方面高高在上的房價和農(nóng)民工的收入不匹配，另一方面，農(nóng)民工能在戶籍地的城市買房的，早都買了，而能夠在就業(yè)地買房的農(nóng)民工并不多。至于租賃市場，多年來其實和農(nóng)民工無緣，不管給多大的優(yōu)惠，農(nóng)民工并沒有租商品房的實力和習慣。

第二，希望開發(fā)商降房價也不現(xiàn)實。在政策刺激下，一線城市、重點城市、人口未來流入城市的房價不要說降，不要再次猛漲都算不錯，而三四線，四五線受庫存的壓力，盡管漲不起來，但大多數(shù)三四線城市的房價已經(jīng)沒有太大的降價空間。三四線城市最大的問題不是價格泡沫，而是數(shù)量泡沫。再說得徹底一點，即使開發(fā)商降價，也距離農(nóng)民工的購買力仍然距離很大。

第三，管理層和房地產(chǎn)市場的所有人都應該意識到，房地產(chǎn)得了大病，在房地產(chǎn)繁榮的時候，很多人被沖昏了頭腦，貪婪的享受著房地產(chǎn)泡沫的饕餮盛宴，而鮮有長遠的考慮。今天中國房地產(chǎn)面臨的問題絕非庫存那么簡單，庫存扭曲的背后是整個房地產(chǎn)制度體系的缺失。在房地產(chǎn)上升的周期，沒有抓住時機構建符合中國國情的制度體系，也沒有為市場下滑時給予足夠的政策儲備和風險防范機制。從而使得中國房地產(chǎn)到了今年，其病已經(jīng)入膏肓，可謂疑難雜癥。如果認為，時下的房地產(chǎn)之病只是在庫存，那就太天真了。

第四，我們仍然沒有看到管理層對整個房地產(chǎn)市場進行脫胎換骨的決心。比如，土地的買賣問題，預售的問題，稅費的問題，產(chǎn)權的問題，住房金融的問題，貸款利息抵稅的問題，都沒有提上日程。中國房地產(chǎn)不理性、不穩(wěn)定、不健康的關鍵仍然是長期制度的缺失，而不是別的。要真正使中國房地產(chǎn)健康起來，需要抓緊時機，彌補房地產(chǎn)制度建設方面的欠賬，抓緊取消或完善房地產(chǎn)預售，抓緊全國推行房產(chǎn)稅，抓緊對全國住房進行普查，抓緊房地產(chǎn)登記的全國聯(lián)網(wǎng)，抓緊建立中國住房銀行，抓緊推行貸款利息抵稅政策。在這次中央經(jīng)濟工作會議文稿正式發(fā)布前，誤傳70年的產(chǎn)權制度要取消，后來證明是個烏龍。我在想，要是這不是烏龍，起碼意味著有比較靠譜的制度出現(xiàn)。

最后我想說買房的問題。

如果未來的房地產(chǎn)政策到此窮盡，則結果肯定是令人失望的，既解決不了中國房地產(chǎn)當下的庫存危機，也解決不了長期健康發(fā)展問題，如果在住房金融、稅費減免等等方面構建真正的制度體系，中國房地產(chǎn)則有希望實現(xiàn)脫胎換骨的變化。相信明年為了完成去庫存的任務，信貸政策，稅收政策，財政補貼，住房金融等方面都會有一定的動作，20%的首付肯定會推出，各種短期的措施都意味著買房可以享受刺激的紅利。一線城市、重點城市以及未來人口流入的城市，肯定是買房的最佳時間窗口，至于投資其他城市的房地產(chǎn)，意義并不大。如果為了居住買房，明年肯定也是好的時機，畢竟政策的刺激力度不會小。但也是僅此而已?？傮w而言，中國房地產(chǎn)的病和人類歷史上每一次房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)后的病癥沒有本質的區(qū)別，有泡沫，就會有破滅，而泡沫什么時候破滅，只有神仙知道。

也許神仙都不知道。