為化解中國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了一系列應(yīng)對(duì)舉措，明確指出鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格。20多年來(lái)，這是該會(huì)議首次直接“喊話(huà)”鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)。但多位業(yè)內(nèi)及專(zhuān)家對(duì)“國(guó)是星期三”(微信號(hào)：WednesdayNews)表示，地方土地財(cái)政“痼疾”下高企的地價(jià)、上升的人力成本等已將開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)攤薄，而降價(jià)可能帶來(lái)的“房鬧”、購(gòu)房者觀(guān)望加劇等負(fù)面作用，也削弱了開(kāi)發(fā)商降價(jià)積極性。

各方喊話(huà)開(kāi)發(fā)商：讓利降房?jī)r(jià)！

與前兩年只字未提房地產(chǎn)調(diào)控不同，今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”列為2016年中國(guó)經(jīng)濟(jì)工作五大任務(wù)之一，并為此開(kāi)出戶(hù)籍制度改革、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)等五味“藥方”。其中，鼓勵(lì)房企順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律適當(dāng)降價(jià)，頗受輿論關(guān)注。

新華社于12月22日發(fā)表《一些房地產(chǎn)企業(yè)仍幻想“政府救房市”》的評(píng)論文章稱(chēng)，遵循供需原則消化房地產(chǎn)庫(kù)存，必須擠壓房?jī)r(jià)中的水分，讓房?jī)r(jià)虛火降下來(lái)，釋放更多消費(fèi)潛力。12月23日，《人民日?qǐng)?bào)》在題為《開(kāi)發(fā)商適當(dāng)降價(jià)是最明智的選擇》的文章中也分析，盡管中央出臺(tái)政策，釋放改革紅利，創(chuàng)造有利于維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定的大環(huán)境，但化解樓市庫(kù)存也得靠開(kāi)發(fā)商自己，適當(dāng)降價(jià)是最明智的選擇。

要開(kāi)發(fā)商“割肉”降價(jià)的呼聲于民間一直存在，但在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確“點(diǎn)名”、官方媒體積極發(fā)聲引導(dǎo)卻實(shí)屬鮮見(jiàn)。過(guò)去的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議上，對(duì)于房?jī)r(jià)調(diào)控，僅2011年定調(diào)2012年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)提到了“要促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”，20多年來(lái)，“鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格”的表述還是第一次。

有業(yè)內(nèi)分析人士指出，中央已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)庫(kù)存之所以居高不下，主要原因之一就是很多城市房?jī)r(jià)虛高超出民眾購(gòu)買(mǎi)力，適度降價(jià)有利于激發(fā)需求。

“我國(guó)在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展中存在一些突出的矛盾，‘土地城鎮(zhèn)化’明顯快于‘人口城鎮(zhèn)化’，因此國(guó)家提出了要加快提高戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，但長(zhǎng)期抑制這種需求的癥結(jié)其實(shí)是房?jī)r(jià)虛高，很多人買(mǎi)不起房”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向“國(guó)是星期三”(微信號(hào)：WednesdayNews)分析。

開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)“割肉”降價(jià)？

中央鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)，開(kāi)發(fā)商作何反應(yīng)？“現(xiàn)在地價(jià)在漲，貸款、人力成本等也在漲，近兩年三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)并沒(méi)怎么漲幅，庫(kù)存積壓，去年以來(lái)基本是以?xún)r(jià)換量，降價(jià)空間已經(jīng)很小了”。一位三線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)商對(duì)“國(guó)是星期三”(微信號(hào)：WednesdayNews)如是說(shuō)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，目前中國(guó)樓市分化明顯，一線(xiàn)城市和杭州、南京等二線(xiàn)城市庫(kù)存危機(jī)已緩和，降價(jià)動(dòng)力不足。而大量庫(kù)存囤積的三四線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)不高，賣(mài)不出去多是本身需求不足、市場(chǎng)飽和，繼續(xù)“以?xún)r(jià)換量”效果有限。

當(dāng)代經(jīng)濟(jì)學(xué)家、亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓更直言，開(kāi)發(fā)商降房?jī)r(jià)去庫(kù)存等于自殺，沒(méi)有利潤(rùn)的房企只能等死。

謝逸楓向“國(guó)是星期三”(微信號(hào)：WednesdayNews)分析，地方政府“土地財(cái)政”頑疾導(dǎo)致地價(jià)攀升、房地產(chǎn)稅費(fèi)逐年上漲、房企銀行利息高企等，推高了房企成本。“降價(jià)影響利潤(rùn)，房企可能會(huì)在房子質(zhì)量上做文章。”

除企業(yè)利潤(rùn)受損外，更多因素在“阻礙”開(kāi)發(fā)商降價(jià)。謝逸楓分析，首先，如果是上市公司，股東不允許。其次，目前房地產(chǎn)仍很大程度上仍具有投資屬性，開(kāi)發(fā)商降價(jià)可能引發(fā)前業(yè)主“房鬧”。第三，買(mǎi)房人“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”，如果降房?jī)r(jià)，可能加重觀(guān)望情緒，去庫(kù)存更困難。

實(shí)際上，在房?jī)r(jià)漲勢(shì)明顯的2008年下半年和2009年初，官方就曾表態(tài)要開(kāi)發(fā)商調(diào)整價(jià)格。2011年，高層也曾“喊話(huà)”，要求開(kāi)發(fā)商“流道德血液”，變相呼吁開(kāi)發(fā)商降價(jià)。但從數(shù)據(jù)上來(lái)看，此后房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)下調(diào)態(tài)勢(shì)。

庫(kù)存“殲滅戰(zhàn)”需打“組合拳”

不少業(yè)內(nèi)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商降價(jià)去庫(kù)存動(dòng)力不足，需要政府提供更多實(shí)質(zhì)性“誘惑”。

謝逸楓表示，國(guó)土部門(mén)、稅務(wù)部門(mén)、銀行等應(yīng)該有更多作為。“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議暗示了地方政府可能會(huì)根據(jù)實(shí)際情況，給房企補(bǔ)差價(jià)、稅費(fèi)減免、減少繳納土地出讓金等降價(jià)補(bǔ)貼，但是沒(méi)有明確的方向”。

在更多專(zhuān)家看來(lái)，房地產(chǎn)去庫(kù)存并不是開(kāi)發(fā)商一方的事。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一在接受“國(guó)是星期三”(微信號(hào)：WednesdayNews)采訪(fǎng)時(shí)表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商適度調(diào)整銷(xiāo)售策略、降低價(jià)格是中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議為2016年房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)出的“藥方”之一，但庫(kù)存“殲滅戰(zhàn)”仍然應(yīng)打組合拳。

今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，化解房地產(chǎn)庫(kù)存，要從落實(shí)戶(hù)籍制度改革方案、深化“建立購(gòu)租并舉的住房制度”的改革方向、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略、取消過(guò)時(shí)的限制性措施五方面綜合去庫(kù)存。

謝逸楓也認(rèn)為，應(yīng)該實(shí)施全方位去庫(kù)存方案，供需兩端共同發(fā)力，用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)與商品房供應(yīng)調(diào)整，最大程度釋放首次、改善、投資性需求。

朱中一指出，去庫(kù)存要通盤(pán)考慮，有兩點(diǎn)要重點(diǎn)注意。一是要認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)的分化，要堅(jiān)持分類(lèi)指導(dǎo)，“庫(kù)存太大的城市要去庫(kù)存，庫(kù)存不足的大城市要增加有效供給”。二是住房制度改革力度要和農(nóng)民轉(zhuǎn)移人口的就業(yè)問(wèn)題、公共服務(wù)能力相適應(yīng)。“不要只追求快，配套政策、硬件都要跟上”。（馬榕）

哪些地方的房子不好賣(mài)？ 

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至今年11月末，商品房待售面積近7億平方米，而去年同期還不足6億平方米，一年陡增1億平方米，創(chuàng)歷史新高。這還不包括大量已建設(shè)未竣工，以及還未開(kāi)工的。 

那到底哪里的房子不好賣(mài)？數(shù)據(jù)顯示，大量庫(kù)存集中在人口流出、需求飽和、購(gòu)買(mǎi)力不足的三四線(xiàn)城市和中西部地區(qū)。  

據(jù)易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)，截至今年11月底，一二三線(xiàn)35個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為9.8、11.9和19.3個(gè)月。  

中西部城市和東部沿海之間也存在分化。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1至11月，東部地區(qū)商品房銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)21.1%，中部地區(qū)商品房銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)10.9%，西部地區(qū)商品房銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)5.5%。 

進(jìn)城農(nóng)民工買(mǎi)得起房嗎？  

"盡管在外打工多年，但要在大城市買(mǎi)房比登天還難。老家一些中小城市推出鼓勵(lì)農(nóng)民工回鄉(xiāng)買(mǎi)房的政策，對(duì)我很有吸引力。"一位在深圳打工的安徽籍農(nóng)民工小余說(shuō)。  

小余的話(huà)，道出了許多農(nóng)民工朋友的心聲。以一線(xiàn)城市的收入去三四線(xiàn)城市買(mǎi)房，首付應(yīng)該問(wèn)題不大。而這些區(qū)域也恰恰是庫(kù)存"重災(zāi)區(qū)"，因此在這次去庫(kù)存的政策設(shè)計(jì)中，農(nóng)民工成為擴(kuò)大有效需求的主要目標(biāo)群體。  

據(jù)清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉測(cè)算，2014年底農(nóng)民工的總量為2.74億人，如果10%的農(nóng)民工實(shí)現(xiàn)市民化，就將緩解不小的庫(kù)存壓力。

房?jī)r(jià)能降下來(lái)嗎？  

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格。老百姓最關(guān)心的房?jī)r(jià)能降下來(lái)嗎？  

萬(wàn)科原高級(jí)副總裁毛大慶向記者介紹，房?jī)r(jià)的構(gòu)成因素一是土地價(jià)格，二是行業(yè)稅費(fèi)，三是建安成本，四是合理利潤(rùn)。后三項(xiàng)在成本構(gòu)成各地差不多，區(qū)別最大的是土地價(jià)格。  

一位開(kāi)發(fā)商給記者算了一筆賬，假設(shè)房?jī)r(jià)每平方米8000元，則地價(jià)3000元，稅費(fèi)2000元，建安成本2000元，利潤(rùn)1000元。  

一方面是成本居高不下，另一方面則是供過(guò)于求的市場(chǎng)。旭輝集團(tuán)執(zhí)行副總裁陳東彪分析認(rèn)為，三四線(xiàn)城市需用3到5年時(shí)間實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)"擠泡沫"，"也就是說(shuō)，在庫(kù)存沒(méi)有明顯變化之前，房?jī)r(jià)水平將維持原有水平甚至下降。"  

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事陳寶存表示，在三四線(xiàn)城市，即使政府不出臺(tái)明確的鼓勵(lì)政策，開(kāi)發(fā)商近兩年也會(huì)"降價(jià)跑量"，但在土地成本既定的情況下，降價(jià)幅度不會(huì)太大。  

"下一步還看政府能否會(huì)通過(guò)降低稅費(fèi)和交易成本等方式，促進(jìn)三四線(xiàn)城市有大量庫(kù)存的房企加大降價(jià)幅度，從而進(jìn)一步釋放購(gòu)房需求。"陳寶存說(shuō)。 

來(lái)源：中新網(wǎng)（馬榕） 天津日?qǐng)?bào)