“330新政策”、降息降準(zhǔn)、地方解除限購、調(diào)整公積金政策……2015年,一系列政策釋放出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的積極信號,中國樓市經(jīng)歷了從趨冷到回暖的轉(zhuǎn)折。
受去年房地產(chǎn)寒冬影響,今年初全國70個(gè)大中城市房價(jià)均跌至1年前水平。在這種情況下,“330新政策”被業(yè)內(nèi)視為提振樓市冷暖的分水嶺。
3月30日,央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文,將二套房首付比例下限下調(diào)至四成,公積金貸款購買首套房首付最低降至二成。同日,財(cái)政部發(fā)文調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策,將普通住房營業(yè)稅免征期由五年改為二年。
“330新政策”開啟了全國樓市復(fù)蘇之路。全國房價(jià)開始回升,一線城市在4月份率先全面回暖,繼而帶動(dòng)全國房價(jià)整體上漲。進(jìn)入二季度,商品房成交量也逐月走高、回暖趨勢不斷加強(qiáng)。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年前五個(gè)月,全國商品房銷售面積雖同比下降0.2%,但銷售額卻率先實(shí)現(xiàn)“轉(zhuǎn)正”,同比增長3.1%,為2014年2月以來首現(xiàn)正增長。
在此基礎(chǔ)上,8月27日,住建部、商務(wù)部、發(fā)改委、人民銀行、工商總局、外匯局等六部門聯(lián)合再發(fā)文松綁實(shí)施了近十年的“限外令”;
9月30日,央行和銀監(jiān)會又聯(lián)合發(fā)通知,在不實(shí)施“限購”措施的城市,對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款,最低首付款比例調(diào)整為不低于25%;10月8日,公積金異地貸款業(yè)務(wù)正式全面推行。
這意味著,在一線城市工作繳納公積金的購房者可以在三四線城市買房。
一系列政策效果不斷顯現(xiàn),帶動(dòng)房價(jià)上漲城市個(gè)數(shù)不斷增加。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年11月份,房價(jià)同比上漲的城市數(shù)量已“三分天下”,總數(shù)達(dá)到21個(gè),占比30%。從環(huán)比方面,11月份全國70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市33個(gè),數(shù)量近半。
此外,11月份,國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查的三線城市新建商品住宅價(jià)格,環(huán)比由下降轉(zhuǎn)為基本持平,系三線城市一年以來首次止跌。
國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉說,從11月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格來看,較上年同期的環(huán)比綜合平均漲幅已由自7月份連續(xù)四個(gè)月的漲幅回落轉(zhuǎn)為漲幅擴(kuò)大,這表明部分城市房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)勢頭。
雖然2015年我國樓市整體呈現(xiàn)回暖態(tài)勢,但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,由于發(fā)展失衡、住宅市場結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺現(xiàn)象并存,明年樓市發(fā)展將更加分化,庫存積壓風(fēng)險(xiǎn)仍大。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,截至今年11月末,商品房待售面積近7億平方米,而去年同期尚不足6億平方米,一年陡增1億平方米。專家認(rèn)為,未來中國樓市庫存積壓風(fēng)險(xiǎn)仍大。
中國社科院日前發(fā)布的《中國住房發(fā)展報(bào)告(2015-2016)》顯示,2016年我國住房總量將呈“結(jié)構(gòu)性過剩”,即一線城市住房供求矛盾突出,房價(jià)畸高;三四線城市及部分二線城市住房市場呈現(xiàn)階段性過剩,庫存高企,房價(jià)下跌。
中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為,在宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力、結(jié)構(gòu)調(diào)整與短期增長有沖突的背景下,2016年房價(jià)或存在較大程度下跌波動(dòng)的可能。
“在政策激勵(lì)下,2015年商品房銷售量接近2013年峰值水平,改善性需求大幅釋放。但從目前來看,銷售增長卻顯乏力,庫存壓力緩解有限。因此,2016年住房市場回暖基礎(chǔ)不穩(wěn),波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大,分化或趨于嚴(yán)重。”倪鵬飛說。
分析報(bào)告顯示,2016年,一二線城市房地產(chǎn)銷售均價(jià)將上漲10%,而銷量將持平。主要原因是,一二線城市供應(yīng)有限,土地成本較高的新增供應(yīng)入市將推升銷售均價(jià),一二線城市的庫存去化周期已分別為7個(gè)月和13個(gè)月。
而三四線城市的房地產(chǎn)市場則仍面臨著高庫存和弱需求,預(yù)計(jì)2016年三四線城市房地產(chǎn)銷量將下降10%,銷售均價(jià)將下跌5%。
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