今有廣廈千萬間，壓得房地產(chǎn)商盡苦臉，風雨不動安如山.......如果唐朝“憤青”杜甫穿越到今天，大概那首《茅屋為秋風所破歌》，就要被寫成《樓市為庫存所困歌》了。
中國究竟有多少房子？恐怕沒人說得清。但是買不起房子的島叔們最近對這樣一組數(shù)據(jù)還是有些耿耿于懷：截至2015年11月，全國房地產(chǎn)已竣工待售的面積約為6.96億平方米，在建未售面積約為48億平方米，待開工面積為8.5億平方米，全國整體庫存約為63億平方米。如果按照過去三年平均銷售速度來計算，消化這些庫存至少需要5年。
樓市之困
一邊是買不起房子的年輕人，另一邊則是大量空置的房屋。中國樓市這種冰山與火焰的并存，讓人仿佛置身于山城重慶的軌道交通，誰也不知道自己乘坐的究竟是輕軌還是地鐵。
如果一個市場不能讓供需雙方充分對接進而將商品基本出清，那這個市場一定是有什么問題。
從宏觀來看，經(jīng)濟周期與人口周期對樓市的影響已經(jīng)開始疊加。作為比較容易發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)及其相關(guān)的鋼鐵、水泥、玻璃、工程機械等等行業(yè)在前一輪經(jīng)濟增長中可謂“表現(xiàn)神勇”，成為了過去三十多年拉動經(jīng)濟的主要動力。
不過，人無千日好，花無百日紅，任何一個產(chǎn)業(yè)或經(jīng)濟體都不可能永遠高速增長。人們居住條件不斷改善，作為傳統(tǒng)經(jīng)濟動力的房地產(chǎn)卻迎來了周期性衰減。另一項數(shù)據(jù)顯示，我國15—59歲的居民人口在2012年出現(xiàn)首次下降，這意味著可預(yù)見的“剛需”人群將會減少。
照理說，該開發(fā)的都開發(fā)了，人口老齡化又步步逼近，可為啥很多人還是“為房所困”呢？這就涉及到樓市的結(jié)構(gòu)問題了，因為房地產(chǎn)市場的區(qū)域差別非常大，不同地區(qū)房產(chǎn)之間的替代性很弱。這就好比司徒格子餓了，如果他一時找不到山東煎餅，還可以就近吃天津煎餅充饑；但是如果他想在北京安家卻又嫌房價貴，那么即使鄂爾多斯的房價便宜，也幫不上他什么忙。
事實上，買不起房主要集中在北、上、廣、深等大城市，三四線城市則是庫存高企，而大量的年輕人卻依舊涌向一線城市。這種集體理性喪失的背后，其實是個體理性的彰顯。
因為對正處在大有作為年華的年輕人而言，一線城市有著太多的誘惑：豐富的公共資源、多元的就業(yè)機會、較大的職業(yè)發(fā)展空間，最重要的一點——相比三四線城市和農(nóng)村而言，一線城市的社會競爭機制更加公平，畢竟想在北上廣深“拼爹”可不是件容易的事。
可以說，當不同地區(qū)之間的經(jīng)濟發(fā)展差異、公共服務(wù)差異、社會公平差異等等不均衡體在適齡勞動力的流動決策中得到體現(xiàn)時，房地產(chǎn)市場也就繼承了這種不均衡。
降價之難
去庫存、去庫存、去庫存！重要的事情說三遍。今年下半年以來，從總書記到總理，從中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議到一年一度的中央經(jīng)濟工作會議，都展現(xiàn)出推動樓市去庫存的堅定決心。
說到這，市場化意識較強的島友可能會問：按照價格越低需求越大的市場規(guī)律，既然房價高、庫存大，那么開發(fā)商為什么不降價促銷以消化存量房呢？轉(zhuǎn)播到騰訊微博
政府決定“去庫存” 但幻想房價大跌不現(xiàn)實
島叔覺得，讓開發(fā)商簡單降價就能解決問題的想法有些簡單。
一方面，就像營業(yè)收入不等于凈利潤，開發(fā)商有多大的讓利空間也要取決于其房地產(chǎn)開發(fā)成本。舉例來說，如果開發(fā)商看上一塊地，想開發(fā)一個新的樓盤，那么它就需要向政府交納土地出讓金（通常在很大程度上影響了房價），向原有土地的居民或使用者支付土地征收及拆遷安置補償費。在施工時，還有前期工程費、建安工程費、公共配套設(shè)施費等等支出，如果向銀行貸款還要拿出利息成本。
數(shù)據(jù)顯示，在公布三季度報告的80家房企中，80家房企的平均凈利潤率8%，達到歷史最低值。而2013年房企平均凈利潤高達11.97%，2014年平均凈利潤率則為10%。在這一背景下，一些房企轉(zhuǎn)行做體育，一些房企試水互聯(lián)網(wǎng)金融，還有一些房企玩起了石墨烯。
另一方面，政府本身也不能為了去庫存而坐視甚至引導(dǎo)房價大幅下跌。島叔認為這里面有三大原因：
其一，中國經(jīng)濟正處于新舊動力轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵期，房地產(chǎn)行業(yè)及其上下游的產(chǎn)業(yè)鏈依然是穩(wěn)定經(jīng)濟增長及就業(yè)的一個“大塊頭”，如果房價暴跌影響了人們的信心及整個經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的全局，因為這樣“去庫存”顯然是沒有贏家的。
其二，中國城鎮(zhèn)化正處于中后期，很多地方軟硬件基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及公共服務(wù)的提升還有賴于政府財政實力支持，如果房價過快下跌造成政府財力吃緊，則無疑不利于公共服務(wù)均等化的進行，這也無助于緩解前面說道的區(qū)域不均衡這一樓市的根本性結(jié)構(gòu)問題。（正常的良性循環(huán)是：政府投資——>基礎(chǔ)設(shè)施提高——>房價上升——>政府財政收入增加——>政府投資）
其三，房地產(chǎn)商及其上下游企業(yè)從銀行借了不少錢，作為“房奴”的島鞭和島主也因為買房欠了債，如果房價大幅下挫，則銀行呆壞賬勢必激增，從而引發(fā)債務(wù)危機，甚至是系統(tǒng)性金融風險。
那么房價就不降了嗎？中央經(jīng)濟工作會議是這么說的：“要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。”
可見，決策者的態(tài)度很鮮明，即：庫存需化解，房價應(yīng)該降，但不能讓其斷崖式下跌。政府、房地產(chǎn)企業(yè)都要按市場規(guī)律辦事，政府負責確保穩(wěn)定的外部經(jīng)濟和政策環(huán)境，而房地產(chǎn)企業(yè)則要順應(yīng)需求，并為自己的市場行為負責。換句話說，無法處理高庫存的房企自然會面臨著其它房企兼并重組的命運。
治本之策
正如前文分析的那樣，中國樓市的問題其實牽扯甚廣，遠非“供需決定價格”這一模型所能解釋。因此，在去庫存上面，除了適當降低房價，中央在最近還提出了不少的治本之策。
比如，中央說“要落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求。”其本質(zhì)就是要通過戶籍制度改革破除對農(nóng)民工市民化的限制，使更多農(nóng)民能夠過上城市生活。（發(fā)改委今天就說，要制定實施1億非城鎮(zhèn)戶籍人口在城市落戶的方案。）
再比如，“以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口”的提法，則打開了使用“共有產(chǎn)權(quán)”、“融資租賃”等模式幫助房地產(chǎn)去庫存的空間，讓房屋這一重要的生產(chǎn)要素得以充分利用，避免土地資源浪費。
而時隔37年后再次召開的中央城市工作會議則指出，“要提高市民文明素質(zhì)，尊重市民對城市發(fā)展決策的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)，鼓勵企業(yè)和市民通過各種方式參與城市建設(shè)、管理，真正實現(xiàn)城市共治共管、共建共享。”這樣的論述顯然是瞅準了“城市治理”這一不同地區(qū)房地產(chǎn)分化的基層制度原因，希望通過抹平不同城市之間的“制度”差距，讓更多城市能夠提高對北上廣深的替代性。
對中國而言，房地產(chǎn)去庫存是一盤很大的棋，它關(guān)乎著社會財富的分配，關(guān)乎著年輕人的創(chuàng)造力是被釋放還是被壓垮，關(guān)乎著中國經(jīng)濟新舊動力能否順利轉(zhuǎn)換，甚至關(guān)乎著全面二孩政策效果的發(fā)揮。
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