一石激起千層浪。

2015年年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。此消息一出，即引發(fā)廣泛關(guān)注。

目前，樓市高企的庫(kù)存已經(jīng)成為阻礙房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要原因，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資又與經(jīng)濟(jì)走勢(shì)高度正相關(guān)?；夥康禺a(chǎn)庫(kù)存已被中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議列為2016年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的五大任務(wù)之一。

在各界眾說(shuō)紛紜的觀點(diǎn)中，“讓農(nóng)民購(gòu)房來(lái)消化庫(kù)存是緣木求魚(yú)，是要將農(nóng)民套牢”的說(shuō)法影響力頗大。

通過(guò)加快農(nóng)民工市民化來(lái)化解房地產(chǎn)庫(kù)存，會(huì)否將農(nóng)民工套牢？中國(guó)社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所宏觀室主任黨國(guó)英告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，“套牢肯定不會(huì)。如果房?jī)r(jià)高，農(nóng)民工自然不會(huì)去購(gòu)買(mǎi)。當(dāng)務(wù)之急是如何讓農(nóng)民工買(mǎi)得起房，真正起到化解房地產(chǎn)庫(kù)存的作用。”

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為房地產(chǎn)去庫(kù)存開(kāi)藥方

2015年年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議認(rèn)為，2016年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展特別是結(jié)構(gòu)性改革任務(wù)十分繁重，戰(zhàn)略上要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、把握好節(jié)奏和力度，戰(zhàn)術(shù)上要抓住關(guān)鍵點(diǎn)，主要是抓好去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板五大任務(wù)。

而五大任務(wù)之一的“去庫(kù)存”，就是要化解房地產(chǎn)庫(kù)存。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存到底有多高，以至于要拿到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上討論？

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，2015年1—11月，全國(guó)商品房待售面積69637萬(wàn)平方米，比10月末增加1004萬(wàn)平方米，再創(chuàng)歷史新高。

同海咨詢近日發(fā)布的《35個(gè)大中城市商品住宅投資價(jià)值》報(bào)告顯示，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，超過(guò)80%的城市住宅供應(yīng)在未來(lái)3年處于供大于需階段，“去庫(kù)存”壓力明顯。

連以“力挺”樓市著稱的華遠(yuǎn)集團(tuán)原董事長(zhǎng)任志強(qiáng)都感覺(jué)到“去庫(kù)存”的難度較大。他表示，以2億平方米左右的商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存為例，只有每月消化3000萬(wàn)平方米才有可能降低庫(kù)存量，而這一難度可想而知。

黨國(guó)英更將我國(guó)整體需求不足的癥結(jié)歸于房地產(chǎn)庫(kù)存積壓。“目前房地產(chǎn)積壓很多，導(dǎo)致整體需求不足。如果房地產(chǎn)發(fā)展起來(lái)，需求空間很大。”

在此背景下，2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以相當(dāng)篇幅對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存進(jìn)行論述，并提出了通過(guò)加快農(nóng)民工市民化消化庫(kù)存的路徑。會(huì)議提出，要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買(mǎi)房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。

國(guó)家發(fā)改委城市與小城鎮(zhèn)中心總規(guī)劃師、規(guī)劃院院長(zhǎng)沈遲對(duì)此給予積極評(píng)價(jià)，他告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者：“讓農(nóng)民來(lái)化解庫(kù)存，這是簡(jiǎn)單的說(shuō)法。實(shí)際上是釋放一些非市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的因素，讓它更加市場(chǎng)化。”

但業(yè)內(nèi)擔(dān)憂也紛至沓來(lái)，以農(nóng)民家庭的購(gòu)買(mǎi)力，依靠農(nóng)民工去房地產(chǎn)庫(kù)存，能否實(shí)現(xiàn)？又面臨哪些現(xiàn)實(shí)的障礙？

專家：農(nóng)民工到三四線城市買(mǎi)房，月工資得達(dá)5000元

在自己辛苦勞作的城市安家，是不少農(nóng)民工的夢(mèng)想。

楊一民，河南許昌人，在北京打工已有10多個(gè)年頭。跟其他外來(lái)務(wù)工者不同，他自己做老板，在朝陽(yáng)區(qū)的一個(gè)社區(qū)租了一間平房專賣(mài)蔬菜。每個(gè)月除去房租，有5000多元的收入。他常常夢(mèng)想在北京城里擁有一套屬于自己的房子。

“我們這些外出打工的農(nóng)民，沒(méi)有不想在北京城里安家的，都想讓孩子得到更好的教育，讓父母享享城里的福。”楊一民說(shuō)，“這是我們的動(dòng)力！”

但是，北京每平方米幾萬(wàn)元的房?jī)r(jià)讓楊一民望而卻步。“我們?cè)诒本┐蚱催@么多年，在老家買(mǎi)一套房還是買(mǎi)得起的。”當(dāng)楊一民談起在老家買(mǎi)房的事，禁不住開(kāi)心地大笑起來(lái)，2015年6月他剛在許昌市買(mǎi)了一套三居室，有110平方米。

跟許多在城市打工的農(nóng)民兄弟相比，楊一民真是幸運(yùn)多了。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年全國(guó)農(nóng)民工人均月收入2864元。楊一民每月的收入則接近全國(guó)農(nóng)民工平均收入的一倍。

農(nóng)民工憑2864元的人均收入，在北京等一線城市，甚至在包括省會(huì)在內(nèi)的二線城市都很難負(fù)擔(dān)起一套商品房。而以這樣的收入能否在三四線城市買(mǎi)得起房呢？

我們不妨算筆賬，看看身在許昌、平均收入為2864元的農(nóng)民工，想要付一套房子的首付需要工作多長(zhǎng)時(shí)間？

統(tǒng)計(jì)顯示，許昌2015年11月新房均價(jià)為每平方米4704元，這樣算下來(lái)一套100平方米普通住宅的總價(jià)為47.4萬(wàn)元。按照目前市場(chǎng)上大部分住宅25%的首付比例計(jì)算，首付金額為11.76萬(wàn)元。

假設(shè)一個(gè)農(nóng)民工不吃不喝，工資全部用來(lái)支付購(gòu)房首付，需要41個(gè)月，也就是3年半的時(shí)間。

但如果算上衣食住行、養(yǎng)家糊口的開(kāi)銷(xiāo)，農(nóng)民工以2864元的月工資負(fù)擔(dān)三四線城市普通住宅還是有些困難。“如果農(nóng)民工一個(gè)月工資達(dá)到5000塊錢(qián)，到三四線城市買(mǎi)房就沒(méi)有問(wèn)題。”黨國(guó)英說(shuō)。

農(nóng)民工購(gòu)房仍缺金融手段支持

農(nóng)民工即便能過(guò)首付關(guān)，可能也難過(guò)貸款關(guān)?，F(xiàn)實(shí)中，那些收入不穩(wěn)定、沒(méi)繳納過(guò)社保的農(nóng)民工，往往因還貸信譽(yù)低，去銀行辦理房貸時(shí)困難重重。

獲取房貸需要有長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入來(lái)源，所以在辦理房貸時(shí)，需要單位開(kāi)證明證實(shí)申請(qǐng)人的收入來(lái)源以及有能力償還貸款。但是，由于農(nóng)民工沒(méi)有穩(wěn)定工作與收入來(lái)源，辦理房貸的可能性比較小。

銀行在農(nóng)民工購(gòu)房貸款方面放貸謹(jǐn)慎，這在一定程度上可以理解，農(nóng)民工流動(dòng)性大，貸款風(fēng)險(xiǎn)較高，銀行在后續(xù)管理方面不免有很多麻煩。

如果銀行商貸走不通，那公積金貸款渠道是否暢通呢？記者了解到，很多城市在公積金貸款方面，都做了如下規(guī)定：具有穩(wěn)定就業(yè)的借款人申請(qǐng)公積金貸款前連續(xù)六個(gè)月(含)以上正常繳存住房公積金，可以申請(qǐng)住房公積金貸款。

雖然有政策窗口，但對(duì)工作不穩(wěn)定、無(wú)法連續(xù)繳存住房公積金的農(nóng)民工來(lái)說(shuō)依然不方便。

“商貸渠道不暢，公積金有政策但無(wú)法受惠，根本原因還是工作不穩(wěn)定。”沈遲告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，一方面需要讓農(nóng)民工有一份可以像正常城市居民一樣固定上下班的工作，另一方面，在五險(xiǎn)一金繳納方面嚴(yán)查，以保障農(nóng)村務(wù)工人員權(quán)益。

為加大對(duì)“三農(nóng)”的金融支持力度，國(guó)務(wù)院于2015年8月發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，在試點(diǎn)任務(wù)方面，指導(dǎo)意見(jiàn)指出，賦予“兩權(quán)”抵押融資功能，維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益。在防范風(fēng)險(xiǎn)、遵守有關(guān)法律法規(guī)和農(nóng)村土地制度改革等政策基礎(chǔ)上，穩(wěn)妥有序開(kāi)展“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)。

而據(jù)黨國(guó)英了解，銀行對(duì)此反應(yīng)并不積極：“如果你是銀行，幫農(nóng)民貸款，農(nóng)民還不了錢(qián)，由于農(nóng)村土地和房子的所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，銀行拿著農(nóng)民抵押的土地和房子又能怎么辦？”

因此，黨國(guó)英建議：“應(yīng)該改變政策，不再限制交易，讓農(nóng)村的住房可以賣(mài)給任何人，讓農(nóng)民的房產(chǎn)變現(xiàn)?；蛘哂袚?dān)保公司介入，即便農(nóng)民還不起錢(qián)也有人擔(dān)保。”

政府補(bǔ)貼農(nóng)民購(gòu)房并非長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)

近期，為了房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存，多地出臺(tái)了購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。河南省政府不久前就出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房擴(kuò)大住房消費(fèi)的意見(jiàn)》，這份被人們稱為“豫九條”的政策中明確對(duì)商品住房庫(kù)存較大、消化周期長(zhǎng)的縣(市、區(qū))，當(dāng)?shù)卣捌浞抗懿块T(mén)要積極組織農(nóng)民團(tuán)購(gòu)買(mǎi)房，團(tuán)購(gòu)超過(guò)一定規(guī)模的，政府可以適當(dāng)給予一定比例補(bǔ)貼。

“豫九條”出臺(tái)的目的，旨在通過(guò)鼓勵(lì)農(nóng)民購(gòu)買(mǎi)三四線城市的商品房，緩解當(dāng)前縣(市、區(qū))房地產(chǎn)庫(kù)存壓力大的現(xiàn)狀。

目前，在河南已經(jīng)有新鄉(xiāng)、新鄭、許昌、漯河等多地出臺(tái)鼓勵(lì)購(gòu)房的政策。例如，在新鄉(xiāng)市，購(gòu)房者在2015年底前在平原新區(qū)買(mǎi)房，可享受每平方米300元的補(bǔ)貼。在許昌市區(qū)購(gòu)買(mǎi)144平方米以下(含144平方米)在售普通商品住房(不含二手房)的所有購(gòu)房人，市財(cái)政給予每平方米150元購(gòu)房補(bǔ)貼。在漯河市，凡在市區(qū)購(gòu)買(mǎi)面積144平方米以下新建普通商品住房的購(gòu)買(mǎi)人，至2016年2月29日(含)止購(gòu)房，可申請(qǐng)獲得財(cái)政補(bǔ)貼200元/平方米；2016年3月1日至2016年8月31日(含)止購(gòu)房，可申請(qǐng)獲得財(cái)政補(bǔ)貼100元/平方米。

“作為短期的調(diào)節(jié)，這個(gè)辦法可行，農(nóng)民工購(gòu)買(mǎi)了住房以后會(huì)進(jìn)行裝修，會(huì)有其他的開(kāi)支，經(jīng)濟(jì)活躍了，稅收增加了，財(cái)政能夠補(bǔ)償回來(lái)。”黨國(guó)英說(shuō)，“但長(zhǎng)期這樣補(bǔ)貼肯定是有問(wèn)題的，一定要調(diào)結(jié)構(gòu)，不能把住房產(chǎn)業(yè)當(dāng)成一個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。”

其實(shí)，政府雖然給予多種補(bǔ)貼、出臺(tái)免稅政策，但總數(shù)目不可能很高，農(nóng)民實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力與高房?jī)r(jià)之間的差額政府也補(bǔ)貼不起，要想讓農(nóng)民工買(mǎi)得起房，達(dá)到去庫(kù)存的目的，按照供求關(guān)系、需求原理，最好的路徑選擇就是降低房?jī)r(jià)。

“房子降價(jià)以后農(nóng)民就能買(mǎi)得起了。先在一二線城市降價(jià)會(huì)有好的效果，因?yàn)橐欢€城市房?jī)r(jià)比較高，有一些農(nóng)民在這些城市已經(jīng)穩(wěn)定生活了，他現(xiàn)在靠租房住，租房的租金也比較高，如果房?jī)r(jià)降下來(lái)，就會(huì)增加住房的購(gòu)買(mǎi)力。”黨國(guó)英說(shuō)。

北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院院長(zhǎng)、教授姚洋去庫(kù)存的思路更為開(kāi)放，他建議政府發(fā)債把這些過(guò)剩房子收起來(lái)。他提出，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到2016年日子非常難過(guò)，政府把房子拿去，打六折開(kāi)發(fā)商賣(mài)不賣(mài)？很多開(kāi)發(fā)商愿意盡快地套現(xiàn)。政府有了這些房源可以分給這些進(jìn)城的農(nóng)民，李克強(qiáng)總理說(shuō)要解決三個(gè)一億人的住房問(wèn)題，已經(jīng)進(jìn)城的一億人，棚戶區(qū)改造的一億人，還有新進(jìn)城一億人的住房問(wèn)題，這是一個(gè)絕佳的機(jī)會(huì)。