中城聯(lián)盟秘書處說讓我跟未來聊聊，讓我講立體，我都不清楚立體是啥意思。我就理解青春期以前，人是平板。青春期以后，前挺后蹶就是立體。所以就是講青春期以后的事，就是講房地產(chǎn)的未來，更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

講到未來的時(shí)候，你會(huì)問一個(gè)問題，未來在哪里？人家說未來跟什么有關(guān)？跟時(shí)間有關(guān)。又會(huì)問，時(shí)間哪是盡頭？說是永遠(yuǎn)，永遠(yuǎn)有多遠(yuǎn)？未來在時(shí)間這條軸上無窮無盡的，我們問的是哪一段未來呢？要了解這個(gè)未來，必須知道當(dāng)下。

回過頭來往回看，歷史從來是歷史的倒影。我們往往看不清未來的時(shí)候總是往回看，基本上就能看明白。雖然不能百分之百像鏡子一樣照清楚倒影的全部，但我能知道大概。

今天講了一天的房地產(chǎn)，這三個(gè)字不知道重復(fù)了多少次。當(dāng)下有一件事情，什么是房地產(chǎn)？房地產(chǎn)是干什么的？這件事不弄清楚怎么知道未來呢？要研究男人的未來，男人是干什么的？零件有什么特別嗎？你要是不清楚，你都不知道男人的未來，就說到女人哪兒去了。

房地產(chǎn)究竟是干什么的？

我自己看，如果用一句話來說房地產(chǎn)行業(yè)，事實(shí)上就是創(chuàng)造最具價(jià)值的、固定的人造空間。首先我們是創(chuàng)造人造空間的，不是在自然空間里蹦跶，我們的工作就是四堵墻加一個(gè)頂。這個(gè)人造空間不是移動(dòng)的。

但是，固定的人造空間還不夠，我們是有價(jià)值的。通過創(chuàng)造固定的人造空間，該收錢收錢，該買單買單，是一個(gè)商業(yè)的過程。同時(shí)，這是一個(gè)商品，也是一個(gè)服務(wù)品，也是一個(gè)服務(wù)。通過它，產(chǎn)生了經(jīng)濟(jì)收入。

從哪兒發(fā)起的？初步往回看，有房地產(chǎn)這件事，第一要感謝獅子，第二要感謝女人。

為什么感謝獅子？在東非大草原上，從猴子剛開始變成人的時(shí)候也是亂跑的。在獅子、豹子、角馬這一堆動(dòng)物中，人怎么活下來？我們?cè)谥绷⑿凶咭院?，有一個(gè)本事，跟獅子競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)候，獅子和四肢動(dòng)物都是短跑，我們就被迫學(xué)會(huì)了長(zhǎng)跑。會(huì)長(zhǎng)跑，再加上會(huì)拐彎，讓人類可以在東非草原上幸存下來。

這個(gè)時(shí)候又面臨問題，長(zhǎng)跑就要出汗。出汗以后，毛就沒有了——人被獅子逼成了沒毛的動(dòng)物。沒毛以后，要解決兩個(gè)問題。第一，要防止刮蹭，老扎著不行，就有了衣服。衣服還不行，還會(huì)冷，那就需要安全、需要保暖。于是，人類開始找一個(gè)空間，讓自己存續(xù)下去。這個(gè)時(shí)候的空間，是固定的自然空間，是自然形成的固定空間。但這個(gè)空間是自然形成的，不是人造的。

有這樣的機(jī)會(huì)，就架木為巢，學(xué)會(huì)了制造人造空間。在三四百年以前，人造空間和商業(yè)文明開始結(jié)合，才有了現(xiàn)代的房地產(chǎn)。往回看，我們就知道房地產(chǎn)和人類的生存方式有關(guān)，和商業(yè)技巧、商業(yè)文明的進(jìn)化有關(guān)。

既然房地產(chǎn)創(chuàng)造最具價(jià)值的固定的人造空間，哪幾個(gè)因素決定了這句話呢？實(shí)際上是四個(gè)要素。決定空間價(jià)值的四個(gè)要素就是未來房地產(chǎn)立體發(fā)展的胸脯和屁股，就是青春期以后的事。

第一，是位置。在新街口有人流量，在王府井有人流量，西藏也有人流量，位置的背后是供求關(guān)系，而不是自地理概念，是經(jīng)濟(jì)概念。不同位置決定了它的人流。通過互聯(lián)網(wǎng)解決了人流問題，位置的重要性在一些地方就變得不那么重要?，F(xiàn)在的互聯(lián)網(wǎng)可以超越地理環(huán)境，甚至在一些特別偏遠(yuǎn)的山區(qū)，形成很大的網(wǎng)上人流。所以位置本身是一個(gè)供求關(guān)系的概念。

第二，是行為?？臻g里的不同行為決定了收費(fèi)的多少和愿意付租金的意愿。在里面賭博、開賭場(chǎng)，就愿意付高租金。在里面學(xué)習(xí)、開會(huì)，就愿意付少的租金。我們發(fā)現(xiàn)行為有一個(gè)規(guī)律，就是站著不如坐著，坐著不如躺著，活人不如死人。首先，站著收不到什么錢。百貨公司來回溜達(dá)，收什么錢？坐下來吃飯，就可以收錢。但是，坐著又不如躺著，躺著推個(gè)油收的錢比躺著睡覺又多一點(diǎn)，有附加服務(wù)。另外，活人不如死人，活著在酒店躺一晚上收1000塊錢，死人是按立方米算的，收費(fèi)更高。行為決定了付租的意愿，決定了租金的價(jià)值。

未來人的行為會(huì)發(fā)生很大變化，這決定了做事情的決策。互聯(lián)網(wǎng)行為對(duì)商用不動(dòng)產(chǎn)的需求是增加，還是減少？我也琢磨了一陣子，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)的需求越來越強(qiáng)烈了。我同意林中（旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)）的意見，我很看好這個(gè)行業(yè)。

從行為上來看，過去我們一生認(rèn)識(shí)的人非常少，對(duì)公共空間的需求很少，一輩子不出村，更不需要開會(huì)的地方。現(xiàn)在交通很發(fā)達(dá)，大家聚集的時(shí)間、頻次增加了，交往的密度也增加了，這對(duì)公共空間的需求也增加了。

第三，是技術(shù)，技術(shù)的進(jìn)步會(huì)給空間價(jià)值帶來巨大變化?，F(xiàn)在的互聯(lián)網(wǎng)都是標(biāo)配，WIFI、將來再加上裸眼的3D、人工智能、虛擬等。20年前、10年前的互聯(lián)網(wǎng)，有一個(gè)WIFI或者是移動(dòng)電話的信號(hào)就是競(jìng)爭(zhēng)力，放在今天卻已成基本配置——技術(shù)對(duì)空間價(jià)值的創(chuàng)造都是短暫的。

再看技術(shù)對(duì)房地產(chǎn)未來的影響。

在帝國(guó)大廈之前，美國(guó)都是3層高的樓。那個(gè)時(shí)候是石頭和木頭的結(jié)構(gòu)，樓蓋不高，功能也很簡(jiǎn)單。但是，有了技術(shù)發(fā)明，比如鋼結(jié)構(gòu)、玻璃、電梯以后，美國(guó)開始進(jìn)入摩天大樓時(shí)代，出現(xiàn)了帝國(guó)大廈。到了最近20年，建筑全部是多功能的。因?yàn)槿蠹夹g(shù)的進(jìn)步——移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、新能源、納米使我們?cè)诙啻蟮目臻g里都可以找到別人。

最后，就是管理。前面三個(gè)如果都一樣，管理究竟是什么樣的方式？能源的管理、安保的服務(wù)，剛剛講的O2O……各種各樣的管理，包括物業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)的管理、價(jià)值的管理、資產(chǎn)的管理。總之，管理也對(duì)空間創(chuàng)造價(jià)值。

沿著這四個(gè)方面，地理位置、行為、技術(shù)、管理看未來的房地產(chǎn)，它們都會(huì)影響固定人造空間的商業(yè)價(jià)值，可以想象出無限的立體，比如鉆研管理對(duì)價(jià)值的創(chuàng)造，就可以變成很大的好公司；也可以鉆研通過技術(shù)創(chuàng)造空間價(jià)值。