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  • 樓市泡沫是什么意思 樓市十年難現(xiàn)危機

    2016年01月20日 11:00
    來源:中國新聞網(wǎng)
    年初以來,杭州、深圳等地房價均有顯著下跌,而北京新房市場第一季度成交量創(chuàng)下十年以來的新低,同比下降5成左右,與此同時,北京二手房市場在3月出現(xiàn)了“量價齊跌”的現(xiàn)象——作為一個觀察者,我可以告訴你,這一點不太妙,因為歷次樓市房價漲跌都是先從二手房開始的。樓市泡沫是什么意思?樓市泡沫是指房地產(chǎn)價格高于實際應有的市場價的現(xiàn)象,這種現(xiàn)象多半是由于片面追求房地產(chǎn)的高利潤而被有意或無意的造成。
    眼下的中國樓市顯然已經(jīng)進入了一個下行通道,但讓它破裂卻面臨阻力。市場是個奇怪的東西,它的魅力就在于不可左右——當你希望它下降時,它一路高升;當你希望它穩(wěn)中有升時,它已開始下行。泡沫在繁榮的時候,沒人認為那是泡沫,但它們早晚會露出不可持續(xù)性的實質(zhì)——當不再有人接盤之后。
    年初以來,杭州、深圳等地房價均有顯著下跌,而北京新房市場第一季度成交量創(chuàng)下十年以來的新低,同比下降5成左右,與此同時,北京二手房市場在3月出現(xiàn)了“量價齊跌”的現(xiàn)象——作為一個觀察者,我可以告訴你,這一點不太妙,因為歷次樓市房價漲跌都是先從二手房開始的。
    假如這種觀望氣氛延續(xù)下去,所謂的樓市泡沫就會破裂——長遠考慮,這并不是什么壞事——中國近期的經(jīng)濟數(shù)據(jù)、美聯(lián)儲定量削減QE、人民幣 (6.2113, -0.0013, -0.02%)貶值、地方政府債務去杠桿需求迫切、貨幣流動性趨緊、大批債務和信托到期面臨兌付、銀行不良貸款率攀升……你能為它找到很多宏觀層面的依據(jù)。
    越來越多的人開始討論樓市會不會崩盤,來自官方的聲音一口否定。更愿意將下跌定義為一種自然回落,“崩盤論并不現(xiàn)實”。原住建部的一位官員則直接稱中國房價不可能暴跌。他們共同的理論基礎是城鎮(zhèn)化,“三個1億人”會帶來住房的剛需。
    樓市泡沫是什么意思
    盡管這一解釋不那么站得住腳,但你得理解——樓市穩(wěn)定對于政府意義重大,那意味著社會穩(wěn)定;同時,考慮到地方財政對土地出讓金的巨大依賴,以及中國經(jīng)濟發(fā)展趨緩的前提,樓市穩(wěn)定就成了一項必須實現(xiàn)的任務。
    住建部副部長齊驥提到了一種“分類調(diào)控”的方法,即對一線城市繼續(xù)增加供應,限購政策不退出;而對于庫存量比較大的城市,要控制供地結構、供應結構。隨后,溫州等庫存壓力較大的城市將松綁限購的消息陸續(xù)傳出。
    暫不論松綁限購必將引起的反彈,如此消化庫存,實在不是什么好辦法,實際上會助長泡沫,或者說擴大和轉(zhuǎn)移了泡沫。
    一個城鎮(zhèn)化的概念足夠開發(fā)商們用上二三十年,最近剛剛提出的京津冀三角區(qū),就令保定和廊坊的房價上漲,但這種漲幅并不容易持續(xù)。
    現(xiàn)在,城鎮(zhèn)化又有了新的重點——棚戶區(qū)改造。為了保證資金,中國版“兩房”已經(jīng)啟動,由國開行來承接,它將組建一個住宅融資事業(yè)部,并將發(fā)行相關債券,向郵儲等金融機構和其他投資者融資。與此同時,政府仍在通過一些辦法插手房產(chǎn)市場,這可能帶來更多的問題。
    在已經(jīng)存在多種土地供應形式的情況下,一種新的房產(chǎn)形式又被發(fā)明了,叫做“共有產(chǎn)權房”,即將在北京、上海等6個城市試點——中低收入住房困難家庭購房時,可按個人與政府的出資比例,共同擁有房屋產(chǎn)權。這盡管解決了政府保障房資金難題,卻可能讓整個局面變得復雜而混亂,多人共享產(chǎn)權,利益很難平衡和分配。
    房地產(chǎn)問題是個大問題,它直接關系到居民的生活。讓人民群眾住有所居,一直是政府追求的目標。近年來,中央也一直努力使房價回歸理性:根據(jù)不同人群的需求、不同城市的情況,分類施策、分城施策。除此之外,政府也在積極推進公租房等保障房建設。今年,政府還將繼續(xù)加大棚戶區(qū)改造的力度,至少再改造470萬套以上。毋庸置疑,保障房、廉租房的紛紛入市,在一定程度上也能擠壓掉房地產(chǎn)市場中的一部分泡沫。
    我們知道,城鎮(zhèn)化是未來十年中國發(fā)展的大勢所趨。城鎮(zhèn)化在全國各地的四處開花,其涉及到的3億人口轉(zhuǎn)移產(chǎn)生的住房需求也必將源源不斷。隨著購房需求在城鎮(zhèn)化進程中被正確地引導和分配,房價趨于理性的白銀時代,將會慢慢到來。未來的房地產(chǎn)市場,隨著“擠泡沫”的繼續(xù),整體房價增速將放緩,局部可能會出現(xiàn)下行。泡沫迅速破裂、產(chǎn)業(yè)轟然崩潰這種“唱衰”中國樓市的聲音注定要再次落空。
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