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  • 房地產(chǎn)“去庫存戰(zhàn)”打響:由市場行為變成政治任務(wù)

    2016年02月18日 13:53
    來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道
    春節(jié)前后,多地出臺樓市政策,采用信貸杠桿、稅費(fèi)減免、優(yōu)化落戶、房價補(bǔ)貼、政府回購等多種形式進(jìn)行“去庫存”。很多地方設(shè)立了具體的任務(wù)目標(biāo),在江西省出臺的政策中,甚至包含對地方政府的“問責(zé)”條款。
    在中國城市化進(jìn)程中,房地產(chǎn)不僅是一項(xiàng)民生工程,而且與地方經(jīng)濟(jì)、土地財政、金融體系等緊密聯(lián)系在一起。因此,在地方政府看來,樓市“去庫存”可謂茲事體大,非“上綱上線”所不能解決。
    但現(xiàn)實(shí)情況并不樂觀。安信證券統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),當(dāng)前全國房地產(chǎn)庫存接近98.3億平方米,去化周期接近10年。多數(shù)受訪者認(rèn)為,這主要是此前幾年“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)”帶來的必然結(jié)果。隨著當(dāng)前信貸環(huán)境的寬松,房地產(chǎn)市場還將迎來一輪交易熱潮,但在日漸分化的市場格局下,市場仍然存在較大風(fēng)險。
    去庫存已成“政治任務(wù)”
    本輪地方政府紛紛出臺去庫存政策的做法,肇始于去年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議。上述會議指出,2016年結(jié)構(gòu)性改革抓好五大任務(wù),“化解房地產(chǎn)庫存”就是其中之一。
    此后,全國多個省份公開做出“去庫存”的表態(tài)。截至目前,以省級政府的名義出臺文件的,有江西、內(nèi)蒙古、福建、重慶等。另外還有不少城市單獨(dú)出臺相關(guān)政策。
    具體的政策措施,包括提高信貸杠桿、稅費(fèi)減免、優(yōu)化落戶、房價補(bǔ)貼、政府回購等多個方面,政府讓利的跡象十分明顯。四川眉山就直接進(jìn)行房價補(bǔ)貼,對符合條件的購房者給予每平方米500元的補(bǔ)貼。
    另有一些地方設(shè)定了具體的“去庫存”目標(biāo)。安徽、湖南兩省均明確表示,今年棚改貨幣化安置比例不得低于50%;山東東營則強(qiáng)調(diào),2016年,全市要實(shí)現(xiàn)5.5萬農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化、1.9萬城中村和城邊村居民完全市民化。
    江西省出臺的文件中,則明確提出“要加強(qiáng)檢查考核,對履行去庫存、穩(wěn)市場主體責(zé)任不力,效果不明顯的市、縣,將進(jìn)行約談和追責(zé)”。這也是首個將“去庫存”上升為政治任務(wù)的省份。
    在我國房地產(chǎn)調(diào)控史上,與問責(zé)掛鉤的做法僅有兩個主要先例:
    從2010年到2012年,住建部連續(xù)三年與地方政府簽訂《保障性住房目標(biāo)責(zé)任書》,對于保障房的建設(shè)規(guī)模、開工時間等進(jìn)行約定,若完成不力,主要領(lǐng)導(dǎo)將遭到從約談到行政處分乃至降級、免職的嚴(yán)厲處罰。
    2013年2月出臺的“新國五條”,要求各地制定房價控制目標(biāo),對于未完成上述目標(biāo)的城市,同樣要予以問責(zé)。
    “把‘去庫存’上升到政治層面,說明房地產(chǎn)庫存壓力對地方經(jīng)濟(jì)的影響非常大。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示,與上述兩者不同,這是地方政府主動實(shí)施問責(zé),更加說明問題的嚴(yán)重。
    被低估的庫存
    在一些機(jī)構(gòu)的分析中,單是庫存規(guī)模這一點(diǎn),就超出了很多人的想象。
    安信證券根據(jù)截至去年十月的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析指出,房地產(chǎn)行業(yè)的真實(shí)庫存約為98.3億平方米。其中共有三部分構(gòu)成:全國商品房待售面積6.86億方、尚未開工的企業(yè)拿地面積42.3億方、在建商品房庫存約49.1億方。
    其中,營口、烏蘭察布、鄂爾多斯的供需比超過了280%,太原、濟(jì)南、連云港的供需比則在180%以上,屬于庫存過剩的“重災(zāi)區(qū)”。
    該機(jī)構(gòu)指出,以過去五年年均11.5億平米的銷售速度,在不新增供給的情況下,需要8.5年方可完成全部去化??紤]到未來幾年銷售面積可能回落至10億平米/年,則相應(yīng)的去化周期約為9.8年。
    這部分庫存對于地方經(jīng)濟(jì)的影響不可小覷。按照很多業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn),供應(yīng)過剩的結(jié)果就是企業(yè)拿地積極性下降,直接影響到地方的財政收入。根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),2015年全國房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積下降31.7%;土地成交價款下降23.9%。
    浙江省某三線城市的一位公務(wù)人員向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示,從2013年開始,當(dāng)?shù)貥鞘械耐顿Y熱降溫,該地的財政捉襟見肘,政府部門一度要求房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)支“未來三年”的相關(guān)稅費(fèi)用以救急。如今,“預(yù)支稅費(fèi)”的情況不再出現(xiàn),因?yàn)槠髽I(yè)也沒有錢了。
    他表示,2015年10月,一家外地房地產(chǎn)公司因資不抵債而破產(chǎn),老板在尚未走完破產(chǎn)清算程序的情況下選擇跑路,給當(dāng)?shù)劂y行留下大量壞賬。春節(jié)期間,一些業(yè)主向政府部門要求退房,但問題仍未解決。
    “房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)”一詞概括了過去幾年很多城市的發(fā)展模式。在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型不力的情況下,房地產(chǎn)市場的降溫更是“雪上加霜”。因此,以去庫存為主的“房地產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)”就顯得尤為重要。
    事實(shí)上,與中央經(jīng)濟(jì)工作會議的定調(diào)相比,地方政府對市場的感知要更早。2013年下半年,山東西南部某城市就曾因市場嚴(yán)重過剩而暫停了新區(qū)的土地供應(yīng),并向公務(wù)員攤派賣房任務(wù)。隨著行政力量的介入,類似的情況被認(rèn)為還會出現(xiàn)。
    潛在風(fēng)險隱現(xiàn)
    在多數(shù)受訪者看來,隨著“房地產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)”的打響,未來將有更多的城市出臺相關(guān)政策。張大偉認(rèn)為,這些政策將以“組合拳”的形式繼續(xù)推出,其手段很難超出現(xiàn)有的范疇,但執(zhí)行力度肯定會加強(qiáng)。
    有分析指出,未來甚至不排除中央層面出臺相關(guān)的稅費(fèi)、信貸新政,繼續(xù)給房地產(chǎn)市場帶來利好。2月17日,央行、住建部、財政部調(diào)高公積金存款利率,即被認(rèn)為是一項(xiàng)刺激交易的政策。
    在寬松的信貸環(huán)境下,這些政策“組合拳”可能會發(fā)揮一定的作用。
    央行的數(shù)據(jù)顯示,2016年1月,人民幣貸款增加2.51萬億元,規(guī)模創(chuàng)單月歷史新高,同比多增1.04萬億元。其中,住戶部門貸款增加6075億元,其中的短期貸款增加1292億元,中長期貸款增加4783億元。
    張大偉表示,從過往的經(jīng)驗(yàn)來看,房地產(chǎn)市場走勢與信貸環(huán)境有著直接關(guān)系。央行罕見地大規(guī)模“放水”,無疑會刺激市場成交和房價上漲。
    但他也提醒道,這種“放水”有可能出現(xiàn)“前松后緊”的態(tài)勢,一旦下半年出現(xiàn)萎縮,就可能導(dǎo)致整體市場的調(diào)整。
    張大偉還指出,當(dāng)前一線城市地價和房價不斷攀高,甚至超出居民購買力。因此,大規(guī)模“放水”有可能繼續(xù)抬高上述價格,并催生泡沫,這種風(fēng)險值得警示。
    安信證券表示,我國房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化特征,決定了政策手段也會有所不同。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為,為了使得政策的有效性提升,應(yīng)當(dāng)采取因地制宜的策略,而不是“全盤通殺”。對于輕度過剩和基本均衡的城市需要政策大力支持,但對于供給嚴(yán)重過剩的城市,即使進(jìn)行拯救效果也不大。
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