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  • 部分非限購(gòu)城市落實(shí)房貸新政 限購(gòu)城市政策不變

    2016年02月18日 14:03
    來(lái)源:中國(guó)證券報(bào)-中證網(wǎng)
    浙江省某三線城市的一位公務(wù)人員向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示,從2013年開始,當(dāng)?shù)貥鞘械耐顿Y熱降溫,該地的財(cái)政捉襟見肘,政府部門一度要求房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)支“未來(lái)三年”的相關(guān)稅費(fèi)用以救急。如今,“預(yù)支稅費(fèi)”的情況不再出現(xiàn),因?yàn)槠髽I(yè)也沒(méi)有錢了。
    在經(jīng)濟(jì)增速換擋、“房地產(chǎn)依賴癥”癥結(jié)難除的背景下,樓市“去庫(kù)存”正在由一種市場(chǎng)行為變成一項(xiàng)政治任務(wù)。
    “深圳是限購(gòu)城市,第一套房首付仍執(zhí)行30%,第二套房首付是60%。放貸利率在央行規(guī)定的4.9%左右,根據(jù)各支行貸款額度安排略有不同。”深圳地區(qū)建設(shè)銀行工作人員表示,對(duì)于二套房的認(rèn)定,深圳仍采取“認(rèn)房和認(rèn)貸”政策,只要名下有房,即使還清了貸款仍算第二套房。2月初,央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知,非限購(gòu)城市首套房首付比例最低可降至20%,二套房首付比例降至30%。據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者了解,目前各限購(gòu)城市仍采取原來(lái)的貸款政策,部分非限購(gòu)城市已落實(shí)首套房最低首付二成的新政。
    “首付比”有下降空間
    2月2日,中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》,在不實(shí)施限購(gòu)措施的城市,居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款,原則上最低首付款比例為25%,各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所認(rèn)為,當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力較大、房地產(chǎn)庫(kù)存高企,房貸新政是促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的必要之舉。
    中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所研究員李佩珈表示,2015年,在政策持續(xù)放松背景下,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)企穩(wěn)復(fù)蘇、區(qū)域分化、結(jié)構(gòu)調(diào)整的新變化。但種種跡象表明,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇基礎(chǔ)不穩(wěn),動(dòng)能較弱,尤其是庫(kù)存高企更成為制約未來(lái)3-5年房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行的突出問(wèn)題,三四線城市及商業(yè)物業(yè)的去庫(kù)存壓力更大。2015年,商品房待售面積為7.18億平方米,占2014年銷售面積的55.8%。如果考慮遺漏的施工面積和尚未開發(fā)的土地購(gòu)置面積,真實(shí)庫(kù)存水平約為50億平方米,去化周期約為4年。
    李佩珈認(rèn)為,當(dāng)前,我國(guó)的“首付比”無(wú)論是國(guó)際橫比和歷史縱向比,都處于偏高水平。根據(jù)IMF調(diào)查數(shù)據(jù),國(guó)際上大多數(shù)國(guó)家采用20%的首付比例。歷史上看,2010年之前,我國(guó)住房抵押貸款的首付比例一直為20%。值得注意的是,考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求格局發(fā)生了改變,居民住房消費(fèi)更趨理性,新政不會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲。
    鼓勵(lì)住房消費(fèi)轉(zhuǎn)型升級(jí)
    機(jī)構(gòu)研究報(bào)告認(rèn)為,居民住房需求依然較大,居民購(gòu)房適度加杠桿有空間??紤]到適齡購(gòu)房人口基數(shù)較大、新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn),房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍有支撐,尤其是隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變、居民消費(fèi)需求的升級(jí)、人口結(jié)構(gòu)的變化,居民住房消費(fèi)也將呈現(xiàn)新特點(diǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)等新物業(yè)孕育新的機(jī)會(huì),創(chuàng)客空間、租賃市場(chǎng)等新服務(wù)模式逐漸興起,有必要通過(guò)金融手段支持居民住房消費(fèi)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。
    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,當(dāng)前,我國(guó)居民消費(fèi)整體杠桿水平遠(yuǎn)低于其他國(guó)家,償付能力大于歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家,且主觀違約概率較小,個(gè)人住房貸款還有較大的發(fā)展空間。2014年,我國(guó)居民個(gè)人住房貸款余額為10.6萬(wàn)億元,占GDP比重約為16.7%,遠(yuǎn)低于日本的233%、英國(guó)的173%和美國(guó)的77.6%,個(gè)人住房貸款的發(fā)展程度低于發(fā)達(dá)國(guó)家,增長(zhǎng)潛力依然較大。從還款能力看,2014年,我國(guó)居民儲(chǔ)蓄余額為48.5萬(wàn)億元,個(gè)人住房貸款占儲(chǔ)蓄余額比重為22.9%,小于日本的58.5%,更遠(yuǎn)低于美國(guó)居民約109%的負(fù)債水平。
    不過(guò),海通證券指出,在幫助開發(fā)商有效降低庫(kù)存后,能否同時(shí)激發(fā)開發(fā)商投資意愿是解決當(dāng)前問(wèn)題的關(guān)鍵。去庫(kù)存只是第一步,保持價(jià)格溫和上漲從而帶動(dòng)行業(yè)投資實(shí)現(xiàn)正循環(huán)則是第二步。
     
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