浙江省某三線城市的一位公務(wù)人員向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，從2013年開始，當(dāng)?shù)貥鞘械耐顿Y熱降溫，該地的財(cái)政捉襟見肘，政府部門一度要求房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)支“未來(lái)三年”的相關(guān)稅費(fèi)用以救急。如今，“預(yù)支稅費(fèi)”的情況不再出現(xiàn)，因?yàn)槠髽I(yè)也沒(méi)有錢了。

在經(jīng)濟(jì)增速換擋、“房地產(chǎn)依賴癥”癥結(jié)難除的背景下，樓市“去庫(kù)存”正在由一種市場(chǎng)行為變成一項(xiàng)政治任務(wù)。

“深圳是限購(gòu)城市，第一套房首付仍執(zhí)行30%，第二套房首付是60%。放貸利率在央行規(guī)定的4.9%左右，根據(jù)各支行貸款額度安排略有不同。”深圳地區(qū)建設(shè)銀行工作人員表示，對(duì)于二套房的認(rèn)定，深圳仍采取“認(rèn)房和認(rèn)貸”政策，只要名下有房，即使還清了貸款仍算第二套房。2月初，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，非限購(gòu)城市首套房首付比例最低可降至20%，二套房首付比例降至30%。據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者了解，目前各限購(gòu)城市仍采取原來(lái)的貸款政策，部分非限購(gòu)城市已落實(shí)首套房最低首付二成的新政。

“首付比”有下降空間

2月2日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，在不實(shí)施限購(gòu)措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所認(rèn)為，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力較大、房地產(chǎn)庫(kù)存高企，房貸新政是促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的必要之舉。

中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所研究員李佩珈表示，2015年，在政策持續(xù)放松背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)企穩(wěn)復(fù)蘇、區(qū)域分化、結(jié)構(gòu)調(diào)整的新變化。但種種跡象表明，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇基礎(chǔ)不穩(wěn)，動(dòng)能較弱，尤其是庫(kù)存高企更成為制約未來(lái)3-5年房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行的突出問(wèn)題，三四線城市及商業(yè)物業(yè)的去庫(kù)存壓力更大。2015年，商品房待售面積為7.18億平方米，占2014年銷售面積的55.8%。如果考慮遺漏的施工面積和尚未開發(fā)的土地購(gòu)置面積，真實(shí)庫(kù)存水平約為50億平方米，去化周期約為4年。

李佩珈認(rèn)為，當(dāng)前，我國(guó)的“首付比”無(wú)論是國(guó)際橫比和歷史縱向比，都處于偏高水平。根據(jù)IMF調(diào)查數(shù)據(jù)，國(guó)際上大多數(shù)國(guó)家采用20%的首付比例。歷史上看，2010年之前，我國(guó)住房抵押貸款的首付比例一直為20%。值得注意的是，考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求格局發(fā)生了改變，居民住房消費(fèi)更趨理性，新政不會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲。

鼓勵(lì)住房消費(fèi)轉(zhuǎn)型升級(jí)

機(jī)構(gòu)研究報(bào)告認(rèn)為，居民住房需求依然較大，居民購(gòu)房適度加杠桿有空間?？紤]到適齡購(gòu)房人口基數(shù)較大、新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍有支撐，尤其是隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變、居民消費(fèi)需求的升級(jí)、人口結(jié)構(gòu)的變化，居民住房消費(fèi)也將呈現(xiàn)新特點(diǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)等新物業(yè)孕育新的機(jī)會(huì)，創(chuàng)客空間、租賃市場(chǎng)等新服務(wù)模式逐漸興起，有必要通過(guò)金融手段支持居民住房消費(fèi)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前，我國(guó)居民消費(fèi)整體杠桿水平遠(yuǎn)低于其他國(guó)家，償付能力大于歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家，且主觀違約概率較小，個(gè)人住房貸款還有較大的發(fā)展空間。2014年，我國(guó)居民個(gè)人住房貸款余額為10.6萬(wàn)億元，占GDP比重約為16.7%，遠(yuǎn)低于日本的233%、英國(guó)的173%和美國(guó)的77.6%，個(gè)人住房貸款的發(fā)展程度低于發(fā)達(dá)國(guó)家，增長(zhǎng)潛力依然較大。從還款能力看，2014年，我國(guó)居民儲(chǔ)蓄余額為48.5萬(wàn)億元，個(gè)人住房貸款占儲(chǔ)蓄余額比重為22.9%，小于日本的58.5%，更遠(yuǎn)低于美國(guó)居民約109%的負(fù)債水平。

不過(guò)，海通證券指出，在幫助開發(fā)商有效降低庫(kù)存后，能否同時(shí)激發(fā)開發(fā)商投資意愿是解決當(dāng)前問(wèn)題的關(guān)鍵。去庫(kù)存只是第一步，保持價(jià)格溫和上漲從而帶動(dòng)行業(yè)投資實(shí)現(xiàn)正循環(huán)則是第二步。