當(dāng)下樓市分化正在加劇,多數(shù)三四線城市的房地產(chǎn)市場受各類因素影響,發(fā)展面臨較大風(fēng)險(xiǎn);部分熱點(diǎn)城市樓市存在一定發(fā)展機(jī)遇,但也面臨土地資源緊缺、房價(jià)過快上漲等帶來的風(fēng)險(xiǎn)。中國指數(shù)研究院建議,在去庫存的大環(huán)境下,地方政府應(yīng)明確城市定位,增強(qiáng)對(duì)外來人口的吸引力,避免盲目造城。
提升人口吸附能力
針對(duì)目前樓市庫存高企的現(xiàn)狀,中央已出臺(tái)相應(yīng)政策鼓勵(lì)住房需求,如繼續(xù)放松公積金政策,放松貨幣信貸及財(cái)政政策,鼓勵(lì)更多的就業(yè)群體特別是新就業(yè)或低收入群體購房,適度調(diào)整二手房轉(zhuǎn)讓稅費(fèi),加大對(duì)改善性住房需求的支持力度等。同時(shí),積極推進(jìn)住房保障貨幣化改革,建立符合當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展?fàn)顩r的住房保障體系,逐步健全房地產(chǎn)長效機(jī)制,比如各地因城施策,加快戶籍改革進(jìn)程、健全城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制,加快以環(huán)渤海地區(qū)、長江經(jīng)濟(jì)帶、珠三角城市群為代表的區(qū)域一體化的發(fā)展等。地方政府也已放緩或暫停高庫存地區(qū)土地供應(yīng)。
對(duì)于如何去庫存,中國指數(shù)研究院建議,對(duì)于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理的大中城市,比如二線城市沈陽、長春等,去庫存的方法在于加快調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)。
“未來,大城市發(fā)展將成為一種趨勢。在此過程中,小城市應(yīng)圍繞區(qū)域中心城市,結(jié)合自身特點(diǎn)及資源稟賦優(yōu)勢,明確城市定位,加快建設(shè)與自身資源稟賦相匹配的城市配套,從而在區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展大潮中,抓住機(jī)遇,主動(dòng)承接區(qū)域中心城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,增強(qiáng)對(duì)外來人口的吸引力。”中國指數(shù)研究院相關(guān)分析師表示。
明確城市定位后,應(yīng)進(jìn)一步加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),加強(qiáng)新城新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及老城區(qū)更新?lián)Q代基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)力度,加大交通、購物、學(xué)校、醫(yī)院等資源的建設(shè),提高城市的可居住性,比如增加公交線路、道路維修、建設(shè)商場、建設(shè)農(nóng)貿(mào)市場、增加醫(yī)療設(shè)施等與生活密切相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施,提升城市的人口吸附能力。
熱點(diǎn)城市風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)
盡管目前部分熱點(diǎn)城市樓市存在一定的發(fā)展機(jī)遇,但也面臨土地資源緊缺,房價(jià)過快上漲,需求透支、產(chǎn)品同質(zhì)化等帶來的風(fēng)險(xiǎn),未來樓市健康有序發(fā)展仍需市場參與者謹(jǐn)慎對(duì)待。中國指數(shù)研究院指出,地方政府應(yīng)明確城市定位,理性城市規(guī)劃布局,合理把控供地節(jié)奏,避免盲目開發(fā)新城。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)謹(jǐn)慎制定城市進(jìn)入策略,提高產(chǎn)品品質(zhì),有序調(diào)整開發(fā)節(jié)奏和推盤節(jié)奏,合理定價(jià)、積極營銷。
中國指數(shù)研究院分析師指出:“在京津冀一體化協(xié)同發(fā)展的大背景下,保定、廊坊等河北省內(nèi)相關(guān)城市迎來城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提速、行政區(qū)劃調(diào)整、軌道交通完善、人口流入增加等機(jī)遇,但各地政府應(yīng)保持頭腦清醒,理性制定城市規(guī)劃布局,避免盲目造城。”
目前部分熱點(diǎn)二線城市樓市需求較充足,但也面臨房價(jià)上漲快、政策刺激下需求透支導(dǎo)致后期需求增長乏力等問題。少數(shù)三四線城市,目前需求釋放主要受利好政策刺激影響且存在提前透支現(xiàn)象,隨著政策效應(yīng)遞減,未來樓市需求有限。
中國指數(shù)研究院建議,房企應(yīng)審時(shí)度勢,對(duì)于潛在風(fēng)險(xiǎn)較高的城市應(yīng)謹(jǐn)慎進(jìn)入;對(duì)于已經(jīng)布局的城市,企業(yè)應(yīng)關(guān)注自身產(chǎn)品品質(zhì)的提升。
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