樓市馬太效應加劇
樓市分化迎來極端時刻。
熱得發(fā)燙的大城市房價與冷清依舊的小城市不動產(chǎn)，一邊是政策不斷力挺中小城市的房地產(chǎn)，另一邊則是大城市繼續(xù)施行差異化的限購限貸。但政策刺激的邊際效應正在遞減，效果呈現(xiàn)更為復雜的局面。
深圳、上海為代表的一線城市，房價一騎絕塵；而以縣級城市為代表的小城市，仍然是“扶不起的阿斗”，這樣的局面短期內(nèi)不會改變。更確切地說，中國樓市已進入加劇分化階段：大城市房價的馬太效應與小城市的死亡螺旋相伴相生。
理解大城市的馬太效應（Matthew Effect）并不復雜，每年數(shù)十萬人口的持續(xù)凈流入，住房需求的穩(wěn)步增長，土地供應量的逐年遞減，持續(xù)攀升的地價不斷抬高民眾對房價的預期，價格上漲只是很多人爭相購買下的趨勢性結(jié)果。
相形之下，中小城市的情況則復雜得多。根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任王一鳴的測算， 截止去年12月底，全國房地產(chǎn)待售面積為7.18億平方米，加上在建面積73.5億平方米，這個庫存量需要5年9個月的時間才能消化掉。如果再加上待開發(fā) 土地面積，按平均容積率2.37計算，房地產(chǎn)庫存需要6年5個月才能完成去庫存。
但對絕大多數(shù)小城市而言，更糟糕的是，由于庫存體量巨大，土地價格持續(xù)下滑，需要賣出更多的土地才能保持繼往的財政收入水平。與此同時，由于土地收入銳減， 地方政府債務(wù)高企，在某些地區(qū)，企業(yè)的稅收負擔變相加重，市場缺乏活力，經(jīng)濟陷入更深的衰退。于是，在地方政府更高的負債率和更深的經(jīng)濟衰退之間，透過債 務(wù)本息、政府稅收、公司利潤及銀行償付能力等途徑形成惡性循環(huán)，死亡螺旋（Death Spiral）成為現(xiàn)實。
但這仍然不是市場的全部。小城市樓市困境中深陷泥沼的開發(fā)商，要么陷入各種三角債務(wù)，面臨破產(chǎn)困境，要么市場風向稍有好轉(zhuǎn)折價脫手庫存，并最終也以各種變相 形式加入了追隨一線城市開發(fā)的隊伍。在需求端，小城市購房門檻不高，房屋保有量較高。最典型的例子是，在各種機會面前，小城市年輕一代選擇進入大城市發(fā) 展，父輩以小城市多套房屋的出售，換得子女在一線城市的購房資金門檻，類似的供需轉(zhuǎn)換加劇小城市的供求失衡，最終影響樓市表現(xiàn)。
在一線城市，首套不動產(chǎn)的穩(wěn)步增值，加之可支配收入的增長，促進了一年多來改善性需求的釋放，樓市的上漲也實現(xiàn)著正向循環(huán)，而這個循環(huán)仍將持續(xù)下去。
對開發(fā)商和房地產(chǎn)從業(yè)者來說，去庫存政策利好下，小城市的低價土地是具有誘惑力的毒藥，不可輕易嘗試。事實上，曾經(jīng)很多在一線城市有過不俗表現(xiàn)的開發(fā)企業(yè)和 操盤人員，在上一輪的下鄉(xiāng)潮中，至今仍在深陷泥沼，企業(yè)走向泥潭，曾在一線城市贏得名聲的操盤手也英名盡毀。正所謂，小城市的不動產(chǎn)，專冶各種不服。
因此，盡管時局不易，盡管一線城市地價高昂，盡管有去庫存的政策號召，但布局人口凈流入，有產(chǎn)業(yè)支撐的核心城市，仍是投資開發(fā)以及行業(yè)業(yè)者的不二之選。
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