【獨(dú)家】首付貸整治不會(huì)“一刀切”，超六成觀點(diǎn)支持治理首付貸
深圳出手整治“首付貸”，這一標(biāo)志性事件一石激起千層浪。最新消息顯示，北京、廣州、深圳已經(jīng)暫停了“首付貸”。
三地首付貸規(guī)模究竟有多大？監(jiān)管層對(duì)“首付貸”的進(jìn)一步管制措施會(huì)是什么？百姓對(duì)“首付貸”持何態(tài)度？券商中國(guó)記者進(jìn)行了更深一步調(diào)查。
據(jù)券商中國(guó)記者了解，從3月初開(kāi)始，深圳對(duì)小貸公司、P2P等為購(gòu)房者發(fā)放首付款進(jìn)行排查。
不會(huì)采取一刀切方式
面對(duì)火爆的一線樓市，監(jiān)管部門正在著力防控風(fēng)險(xiǎn)。央行副行長(zhǎng)潘功勝今日稱，央行正與住建部、銀監(jiān)會(huì)等部門商量，醞釀一線樓市治理舉措。
全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任委員吳曉靈今日在接受媒體采訪時(shí)則表示，如果沒(méi)有購(gòu)房的過(guò)高杠桿，就不會(huì)有房地產(chǎn)泡沫。
人人喊打的“首付貸”未來(lái)命運(yùn)如何？
據(jù)行業(yè)人士透露，相關(guān)監(jiān)管部門不會(huì)對(duì)“首付貸”采取一刀切式叫停的措施，而是將采取規(guī)范和叫停相結(jié)合的靈活措施，對(duì)合法合規(guī)且對(duì)市場(chǎng)沖擊不大的“首付貸”進(jìn)一步規(guī)范，對(duì)違法違規(guī)尤其是不具有相關(guān)業(yè)務(wù)資格，卻行資金融通之實(shí)的業(yè)務(wù)，將嚴(yán)格叫停。
在3月8日券商中國(guó)《深圳出手整治“首付貸”，狂飆樓市遇首波“寒潮”》一文后的留言中可以注意到，避免一刀切，也是部分粉絲持有的觀點(diǎn)。
粉絲“橙色杯里”就稱，“切勿一刀切，正常改善型的抵押業(yè)務(wù)確實(shí)是優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)。”
粉絲“吳光富”留言：“首付貸，對(duì)于剛需者來(lái)說(shuō)，是個(gè)好東西，對(duì)于炒房者來(lái)說(shuō)，也是個(gè)好東西，關(guān)鍵是誰(shuí)在用，怎么用”
粉絲對(duì)“首付貸”遭監(jiān)管又持何態(tài)度？券商中國(guó)3月8日發(fā)起的粉絲調(diào)查顯示，認(rèn)為“俺覺(jué)得它就是妖孽”的調(diào)查結(jié)果占比超過(guò)六成，認(rèn)為是“欲加之罪，何患無(wú)辭”的僅點(diǎn)25%，不發(fā)表觀點(diǎn)的占10%。
地產(chǎn)中介：首付貸不同于美國(guó)次貸
在深圳地區(qū)一位地產(chǎn)中介投資發(fā)展部人士看來(lái)，深圳叫停“首付貸”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不大，這只是政府的一個(gè)態(tài)度而已，而且這個(gè)態(tài)度甚至被理解成了“不過(guò)如此”，“畢竟現(xiàn)在有錢人太多了。”這位人士稱。
對(duì)于這些中介公司“首付貸”的資金來(lái)源，有業(yè)內(nèi)人士對(duì)券商中國(guó)記者表示，有的中介公司是通過(guò)發(fā)行資產(chǎn)證券化（ABS）產(chǎn)品募集的資金，他們公司發(fā)行的某地產(chǎn)公司“首付貸”ABS產(chǎn)品戶均借款50萬(wàn)至60萬(wàn)。
當(dāng)然也有其他來(lái)源資金，前述投資發(fā)展部的內(nèi)部人士表示，他們公司的資金都是自有資金，暫時(shí)沒(méi)做證券化業(yè)務(wù)。
有人把眼下的地產(chǎn)加杠桿和2008年的次貸危機(jī)進(jìn)行類比，一位地產(chǎn)中介研究部人士表示，和2008年美國(guó)次貸危機(jī)相比，現(xiàn)在市場(chǎng)僅是有很多“首付貸”，沒(méi)有其它杠桿和次級(jí)貸款，雖然市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、杠桿較前期有所增大，但是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國(guó)2008年的次貸危機(jī)的次貸規(guī)模。
次貸危機(jī)發(fā)生前，美國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)跌至低谷，人口紅利完全消失，金融風(fēng)險(xiǎn)大幅度暴露；而現(xiàn)在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，雖然人口紅利較之前在減少，但仍然存在，特別是一線城市和一些二線城市，中國(guó)已經(jīng)開(kāi)放二孩，今年年底就可以看到新生兒的增多，同時(shí)從國(guó)內(nèi)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)去庫(kù)存、貨幣寬松等利好政策來(lái)看，房地產(chǎn)的發(fā)展還有空間。
地產(chǎn)中介熱衷樓盤買斷或包銷
上述地產(chǎn)中介投資發(fā)展部人士表示，他們公司也在進(jìn)行一些樓盤的買斷或者包銷。在他看來(lái)，上策是包銷，否則，買斷二次過(guò)戶手續(xù)太繁瑣。包銷的話他們會(huì)付保證金，保證一定時(shí)間內(nèi)，開(kāi)發(fā)商能收到多少資金，溢價(jià)部分歸中介公司，其實(shí)就是中介公司和開(kāi)發(fā)商對(duì)賭。
“作為一個(gè)房地產(chǎn)人士，本來(lái)可以好好炒房，非要去搞什么創(chuàng)業(yè)，非要炒股，我今天醒悟了！”這位業(yè)內(nèi)人士忍不住感慨。
“首付貸”占整個(gè)購(gòu)房的比例也不完全相同，一位中介公司經(jīng)紀(jì)人告訴券商中國(guó)記者，“首付貸”的貸款額度主要看客戶的資質(zhì)。前述地產(chǎn)中介研究部人士表示，目前市場(chǎng)上可以做到一成首付，首付較一般的首套房三成首付少了兩成，如果是一套500萬(wàn)的剛需房，首付僅需50萬(wàn)，直接少了100萬(wàn)，杠桿由之前的3.3擴(kuò)大至9，確實(shí)加大了風(fēng)險(xiǎn)。也就是說(shuō)，要是房?jī)r(jià)跌10%，投資客就有斷供止損的可能。
對(duì)于深圳房?jī)r(jià)近年來(lái)的暴漲，業(yè)內(nèi)人士表示，這和深圳人口結(jié)構(gòu)和目前盛行的高科技、互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)大潮有關(guān)。以前的創(chuàng)業(yè)都是艱苦奮斗，現(xiàn)在很少真正的創(chuàng)業(yè)。有不少人是想方設(shè)法拉風(fēng)投，然后給自己開(kāi)高薪，再到處高薪搶人。
央行兩副行長(zhǎng)先后對(duì)一線房?jī)r(jià)過(guò)熱表態(tài)
央行副行長(zhǎng)潘功勝今日在政協(xié)小組會(huì)討論時(shí)表示，解決目前的一線住房上漲問(wèn)題，需要一些綜合措施。央行正與住建部、銀監(jiān)會(huì)等部門協(xié)商，將對(duì)一些房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)參與金融業(yè)務(wù)進(jìn)行治理，若沒(méi)有資質(zhì)，將不能跨界經(jīng)營(yíng)。
潘功勝認(rèn)為，一線城市住房?jī)r(jià)格上升速度比較快，最基本的影響因素還是住房供求關(guān)系，其中也有投資力量在炒房，但不是主要因素；房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在其中參與配資提供貸款，以及媒體炒作等，影響了人們的心理預(yù)期。
潘功勝昨日還就媒體廣泛報(bào)道的“個(gè)人住房加杠桿的邏輯是對(duì)的”進(jìn)行澄清。他表示，G20財(cái)長(zhǎng)和央行行長(zhǎng)會(huì)舉行的記者會(huì)上，當(dāng)時(shí)周小川行長(zhǎng)的回答是“你提問(wèn)的邏輯是對(duì)的”，并沒(méi)有說(shuō)“房地產(chǎn)加杠桿是對(duì)的”。
同日，央行副行長(zhǎng)陳雨露稱，近期部分一線城市房?jī)r(jià)上漲受自身一定的結(jié)構(gòu)性失衡、微觀經(jīng)濟(jì)主體資產(chǎn)配置和輿論炒作形成正反饋等因素影響。部分中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供資金增加杠桿，也助長(zhǎng)了房地產(chǎn)投機(jī)，不能簡(jiǎn)單歸因貨幣政策。
中央政治局委員、上海市委書記韓正在“兩會(huì)”期間也表示：“從上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，最近一段時(shí)間出現(xiàn)了一些非理性的過(guò)熱的市場(chǎng)情緒，這種情緒抬高了房?jī)r(jià)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展是不利的，必須高度關(guān)注。住房是特殊的商品，政府必須加強(qiáng)調(diào)控，調(diào)控必須科學(xué)、符合規(guī)律。”
全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任委員吳曉靈認(rèn)為，今年以來(lái)，政府為了鼓勵(lì)房地產(chǎn)去庫(kù)存，將首套房首付比例由30%降到了20%。這本身已經(jīng)是加了杠桿，但房地產(chǎn)市場(chǎng)還不滿足，還通過(guò)場(chǎng)外配資、P2P等其他資金渠道，還有房屋中介做的一些首付上的貸款，比如首付貸這種產(chǎn)品，則會(huì)引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。
首付貸存量究竟是多少
網(wǎng)貸之家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年，正常運(yùn)營(yíng)的P2P平臺(tái)中，有房貸產(chǎn)品的至少有664家，分布在29個(gè)省市地區(qū)，主要集中分布在廣東、北京、上海、浙江和山東，這五省市合計(jì)平臺(tái)數(shù)樣本占比為62.8%。
根據(jù)借款人資質(zhì)、平臺(tái)的不同，首付貸的可貸金額也有所差異。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前“首付貸”最多可以貸到房屋總價(jià)的20%，行業(yè)平均水平約為10%，杠桿比例達(dá)到1：4。更有甚者，將杠桿比例放大到1：10或更高。
中信證券研報(bào)認(rèn)為，這幾年各類“首付貸”的確有了比較快的發(fā)展，在深圳等個(gè)別地方漸成氣候，但所謂樓市的“場(chǎng)外配資”和樓市整個(gè)銷售規(guī)模相比仍然很小。
首先，目前按揭貸款放款占銷售額比例還比較低。眾所周知，任何“首付貸”的利率都要遠(yuǎn)高于按揭貸款。如果能用按揭貸款，購(gòu)房人通常不會(huì)考慮首付貸。既然現(xiàn)在按揭貸款占銷售額的比例都并不高，很難想象有大量的居民舍按揭貸款而用各類首付貸產(chǎn)品買房。
其次，提供“首付貸”的，不少是一些上市公司。但上市公司的定期報(bào)告中卻并未出現(xiàn)過(guò)規(guī)模巨大到足以影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的首付貸產(chǎn)品。
最后，一線城市的樓市本身存在著制約居民多用按揭貸款的因素。例如，在北京由于有個(gè)人所得稅征繳要求，所以不少二手房的交易首付款占合同總價(jià)比例很高——一旦買房人選擇用較多按揭付款，則很可能造成稅收負(fù)擔(dān)上升。
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