臨沂市民關(guān)注已久的二手房交易“營(yíng)改增”政策終于“靴子落地”。24日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局公布“營(yíng)改增”細(xì)則：5月1日起，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅(北上廣深除外)。

記者對(duì)比新舊政策發(fā)現(xiàn)，“營(yíng)改增”后，二手房交易雙方的實(shí)際稅負(fù)并未出現(xiàn)太大的變化。

對(duì)比“營(yíng)改增”實(shí)施　稅負(fù)略有下降

記者對(duì)比后發(fā)現(xiàn)，此次公布的個(gè)人房屋轉(zhuǎn)讓的增值稅稅率，和目前正在執(zhí)行的營(yíng)業(yè)稅稅率基本相同。同時(shí)，過(guò)去滿2年以上普通住宅就可免征營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策，也延續(xù)到了增值稅之中。

增值稅與營(yíng)業(yè)稅的不同在于，增值稅的計(jì)算需要把含稅部分剔除，而簡(jiǎn)易征收方式不需要計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅和銷項(xiàng)稅，其計(jì)算公式為增值稅=含稅銷售額/(1+征收率)×征收率。

舉例說(shuō)明，5月1日前，個(gè)人將未滿2年的住房對(duì)外銷售，那應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅。房子售價(jià)100萬(wàn)元，就該繳100萬(wàn)元×5%=5萬(wàn)元；5月1日后再賣，繳納的就是增值稅了，應(yīng)該繳100萬(wàn)元/(1+5%)×5%=4.76萬(wàn)元。算下來(lái)，繳增值稅將比繳營(yíng)業(yè)稅少0.24萬(wàn)元。這樣看來(lái)，“營(yíng)改增”后二手房交易的稅負(fù)確實(shí)會(huì)有所下降。不過(guò)對(duì)出售購(gòu)買滿2年的非普通住宅(面積>144平方米)來(lái)說(shuō)，依舊需要交納5%的增值稅。

需要注意的是，目前臨沂市營(yíng)業(yè)稅的綜合稅率是5.6%，記者了解到，這是一種將營(yíng)業(yè)稅和城建稅、教育附加費(fèi)等附加稅加在一起的籠統(tǒng)說(shuō)法。而營(yíng)業(yè)稅改增值稅后，這些附加稅費(fèi)仍然要征收，但是由于增值稅納稅額與營(yíng)業(yè)稅相比略有下降，這些附加稅的基數(shù)也會(huì)同樣減小。

市場(chǎng) 著急出手的賣家淡定了

之前對(duì)于“營(yíng)改增”細(xì)則有很多猜測(cè)，很多二手房買家都處在觀望狀態(tài)。現(xiàn)今，細(xì)則一出，2年以上的住宅外售免征增值稅，給很多觀望中的賣家吃了定心丸。

“‘營(yíng)改增’政策細(xì)則未出臺(tái)時(shí)，不少買家處于觀望狀態(tài)，一些著急出售的房主只好自降身價(jià)，以求快速出手?，F(xiàn)在稅率定為5%，賣家們吃了定心丸，原本著急出手的房主‘淡定’多了。金雀山路龍城雅苑的一位房主原本自降8000多元，今天打電話說(shuō)不降價(jià)了。”市區(qū)金雀山路與羲之路交會(huì)處附近一房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人李女士告訴記者。

李女士告訴記者，自降身價(jià)又漲回來(lái)的情況屬于個(gè)例，多數(shù)房主還是比較“淡定”。

市區(qū)平安路與沂州路交會(huì)處附近另一家房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人趙先生表示，臨沂市二手房交易市場(chǎng)目前處于供過(guò)于求階段，所以交易量上漲，價(jià)格并未太大波動(dòng)，“營(yíng)改增”細(xì)則出現(xiàn)前，不少前來(lái)掛房出售的市民都會(huì)詢問(wèn)“營(yíng)改增”對(duì)二手房交易的影響，現(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)有房主詢問(wèn)了。

專家 對(duì)二手房市場(chǎng)影響不大

“此前李克強(qiáng)總理答記者問(wèn)時(shí)表示‘總的原則是不增加稅負(fù)’，所以，5%的稅率符合預(yù)期。”臨沂市一房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)銷售的劉經(jīng)理說(shuō)。

“從此次公布的增值稅稅率來(lái)看，營(yíng)改增基本可以看作是對(duì)現(xiàn)有營(yíng)業(yè)稅的平移，將現(xiàn)有的營(yíng)業(yè)稅放到了增值稅里，取消了營(yíng)業(yè)稅，從征稅的稅率、征收年限和征收范圍等來(lái)看，與之前的營(yíng)業(yè)稅相比變化不大，所以對(duì)二手房市場(chǎng)的影響不大。”劉經(jīng)理說(shuō)。

劉經(jīng)理還表示，現(xiàn)在國(guó)家倡導(dǎo)去庫(kù)存，臨沂市不僅一手房交易市場(chǎng)火爆，二手房交易量也是成2倍以上遞增，但由于臨沂市的二手房市場(chǎng)還處于供過(guò)于求的階段，所以二手房市場(chǎng)的價(jià)格比較平穩(wěn)，并未出現(xiàn)較大波動(dòng)。“從短期看，‘營(yíng)改增’對(duì)二手房影響并不明顯，所以我估計(jì)今年上半年二手房市場(chǎng)價(jià)格將繼續(xù)平穩(wěn)。”

記者 邵琳 孫飛霞