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  • 二手房“營(yíng)改增”稅率為5% 對(duì)臨沂市場(chǎng)影響不大

    2016年03月28日 09:11
    來(lái)源:瑯琊新聞網(wǎng)
    臨沂市民關(guān)注已久的二手房交易“營(yíng)改增”政策終于“靴子落地”。24日,財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局公布“營(yíng)改增”細(xì)則:5月1日起,個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,按5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的,免征增值稅(北上廣深除外)。
    記者對(duì)比新舊政策發(fā)現(xiàn),“營(yíng)改增”后,二手房交易雙方的實(shí)際稅負(fù)并未出現(xiàn)太大的變化。
    對(duì)比“營(yíng)改增”實(shí)施 稅負(fù)略有下降
    記者對(duì)比后發(fā)現(xiàn),此次公布的個(gè)人房屋轉(zhuǎn)讓的增值稅稅率,和目前正在執(zhí)行的營(yíng)業(yè)稅稅率基本相同。同時(shí),過(guò)去滿2年以上普通住宅就可免征營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策,也延續(xù)到了增值稅之中。
    增值稅與營(yíng)業(yè)稅的不同在于,增值稅的計(jì)算需要把含稅部分剔除,而簡(jiǎn)易征收方式不需要計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅和銷項(xiàng)稅,其計(jì)算公式為增值稅=含稅銷售額/(1+征收率)×征收率。
    舉例說(shuō)明,5月1日前,個(gè)人將未滿2年的住房對(duì)外銷售,那應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅。房子售價(jià)100萬(wàn)元,就該繳100萬(wàn)元×5%=5萬(wàn)元;5月1日后再賣,繳納的就是增值稅了,應(yīng)該繳100萬(wàn)元/(1+5%)×5%=4.76萬(wàn)元。算下來(lái),繳增值稅將比繳營(yíng)業(yè)稅少0.24萬(wàn)元。這樣看來(lái),“營(yíng)改增”后二手房交易的稅負(fù)確實(shí)會(huì)有所下降。不過(guò)對(duì)出售購(gòu)買滿2年的非普通住宅(面積>144平方米)來(lái)說(shuō),依舊需要交納5%的增值稅。
    需要注意的是,目前臨沂市營(yíng)業(yè)稅的綜合稅率是5.6%,記者了解到,這是一種將營(yíng)業(yè)稅和城建稅、教育附加費(fèi)等附加稅加在一起的籠統(tǒng)說(shuō)法。而營(yíng)業(yè)稅改增值稅后,這些附加稅費(fèi)仍然要征收,但是由于增值稅納稅額與營(yíng)業(yè)稅相比略有下降,這些附加稅的基數(shù)也會(huì)同樣減小。
    市場(chǎng) 著急出手的賣家淡定了
    之前對(duì)于“營(yíng)改增”細(xì)則有很多猜測(cè),很多二手房買家都處在觀望狀態(tài)。現(xiàn)今,細(xì)則一出,2年以上的住宅外售免征增值稅,給很多觀望中的賣家吃了定心丸。
    “‘營(yíng)改增’政策細(xì)則未出臺(tái)時(shí),不少買家處于觀望狀態(tài),一些著急出售的房主只好自降身價(jià),以求快速出手?,F(xiàn)在稅率定為5%,賣家們吃了定心丸,原本著急出手的房主‘淡定’多了。金雀山路龍城雅苑的一位房主原本自降8000多元,今天打電話說(shuō)不降價(jià)了。”市區(qū)金雀山路與羲之路交會(huì)處附近一房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人李女士告訴記者。
    李女士告訴記者,自降身價(jià)又漲回來(lái)的情況屬于個(gè)例,多數(shù)房主還是比較“淡定”。
    市區(qū)平安路與沂州路交會(huì)處附近另一家房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人趙先生表示,臨沂市二手房交易市場(chǎng)目前處于供過(guò)于求階段,所以交易量上漲,價(jià)格并未太大波動(dòng),“營(yíng)改增”細(xì)則出現(xiàn)前,不少前來(lái)掛房出售的市民都會(huì)詢問(wèn)“營(yíng)改增”對(duì)二手房交易的影響,現(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)有房主詢問(wèn)了。
    專家 對(duì)二手房市場(chǎng)影響不大
    “此前李克強(qiáng)總理答記者問(wèn)時(shí)表示‘總的原則是不增加稅負(fù)’,所以,5%的稅率符合預(yù)期。”臨沂市一房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)銷售的劉經(jīng)理說(shuō)。
    “從此次公布的增值稅稅率來(lái)看,營(yíng)改增基本可以看作是對(duì)現(xiàn)有營(yíng)業(yè)稅的平移,將現(xiàn)有的營(yíng)業(yè)稅放到了增值稅里,取消了營(yíng)業(yè)稅,從征稅的稅率、征收年限和征收范圍等來(lái)看,與之前的營(yíng)業(yè)稅相比變化不大,所以對(duì)二手房市場(chǎng)的影響不大。”劉經(jīng)理說(shuō)。
    劉經(jīng)理還表示,現(xiàn)在國(guó)家倡導(dǎo)去庫(kù)存,臨沂市不僅一手房交易市場(chǎng)火爆,二手房交易量也是成2倍以上遞增,但由于臨沂市的二手房市場(chǎng)還處于供過(guò)于求的階段,所以二手房市場(chǎng)的價(jià)格比較平穩(wěn),并未出現(xiàn)較大波動(dòng)。“從短期看,‘營(yíng)改增’對(duì)二手房影響并不明顯,所以我估計(jì)今年上半年二手房市場(chǎng)價(jià)格將繼續(xù)平穩(wěn)。”
    記者 邵琳 孫飛霞
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