新政密集出臺(tái) 樓市降溫效果初顯現(xiàn)

去年下半年以來(lái)，北上廣深等一線以及南京蘇州等準(zhǔn)一線城市樓市升溫迅速。最新發(fā)布的全國(guó)百城住宅價(jià)格指數(shù)報(bào)告顯示，剛剛過(guò)去的3月，深圳房?jī)r(jià)漲幅高居榜首，環(huán)比上漲了3.63%，同比漲幅高達(dá)57.16%；上海房?jī)r(jià)環(huán)比與同比分別上漲了5.09%和20.38%；北京房?jī)r(jià)同比漲幅也抵達(dá)兩位數(shù)，高達(dá)10.03%，南京、蘇州作為準(zhǔn)一線城市房?jī)r(jià)漲幅也不甘于人后，同比漲幅分別為15.63%和18.78%。

為了遏制樓市“高燒”，各地密集出臺(tái)了樓市新政。

上海、深圳在繳納社保年限方面提高了外地人的購(gòu)房門檻，深圳還對(duì)購(gòu)房人家庭名下在本市無(wú)房但近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的，貸款首付比例執(zhí)行最低4成。

武漢則出臺(tái)了公積金貸款新政，職工家庭購(gòu)買首套房申請(qǐng)公積金貸款最高額度由過(guò)去的60萬(wàn)元下調(diào)為50萬(wàn)元。

南京近日也明確要求，對(duì)于有購(gòu)房貸款記錄的借款人家庭，不得納入“首次購(gòu)買普通住房”支持對(duì)象。

住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌對(duì)新華網(wǎng)記者表示，最近出臺(tái)的系列樓市新政短期能顯著減少交易量，房?jī)r(jià)也能相應(yīng)地“穩(wěn)”下來(lái)。此外，部分地方樓市新政中宣布要進(jìn)一步增加土地供應(yīng)量和中小套型住宅的供應(yīng)，這樣能改變市民對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，延緩購(gòu)房的沖動(dòng)，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)行之有效。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，調(diào)控政策出臺(tái)之后，房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)逐漸趨于理性。就上海來(lái)說(shuō)，預(yù)計(jì)二季度、三季度上海樓市走勢(shì)會(huì)呈現(xiàn)出“量跌價(jià)穩(wěn)”供求繼續(xù)博弈的特征。

從目前看來(lái)，降溫效果甚為明顯，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，最近一周上海市一手住宅的日均成交量（含保障房）僅800套；深圳二手市場(chǎng)成交量明顯下滑、看樓人數(shù)驟減。

房?jī)r(jià)快速上漲 金融杠桿或成主推手

那么，歲末年初在一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)上燃起的這場(chǎng)火到底是誰(shuí)在添柴澆油？

上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委主任顧金山表示，去年下半年以來(lái)，特別是進(jìn)入2016年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了非理性過(guò)熱的情緒，房?jī)r(jià)形成了加速上漲的趨勢(shì)，同時(shí)也有投資投機(jī)性需求回潮、部分企業(yè)及從業(yè)人員違規(guī)操作等一些新情況、新問(wèn)題。

隨著股市和其他理財(cái)產(chǎn)品收益下降、風(fēng)險(xiǎn)加大，資本逐利的本性促使大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。各類金融衍生工具也應(yīng)勢(shì)而生，樓市的資金杠桿風(fēng)險(xiǎn)也由此增加。

場(chǎng)外配資、“首付貸”、眾籌購(gòu)房、“過(guò)橋貸”等一系列金融杠桿配資業(yè)務(wù)一度如火如荼。鏈家中介事件曝光后，在監(jiān)管部門的壓力下，“首付貸”終于被公開叫停，但此后“首付貸”又披上“消費(fèi)貸”“小額貸”的馬甲繼續(xù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)橫行。

據(jù)一位中介向記者透露，“理論上，沒有抵押物和擔(dān)保人，純憑信譽(yù)也可以進(jìn)行貸款，但是現(xiàn)實(shí)操作中，個(gè)人小額貸款實(shí)行困難，如果沒有抵押或擔(dān)保，銀行基幾乎不會(huì)放款；生活中，抵押貸款比較常見，做抵押貸款時(shí)主要考量三個(gè)方面：一是貸款主體的經(jīng)營(yíng)能力，二是貸款主體的征信記錄，三是看抵押物價(jià)值。一般來(lái)說(shuō)，貸款額度大約是抵押物估值的70%。雖然抵押貸款比較容易，但是按照國(guó)家要求，貸款獲得的資金，是不允許用于買房的。然而在實(shí)際上貸款過(guò)程中，只要不提買房或炒股，銀行方面就不會(huì)有異議。”

據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年深圳房貸增量高達(dá)2151億元（比2009年高出一倍有余），常被用作首付貸的消費(fèi)貸也大幅增加。中國(guó)人民銀行數(shù)據(jù)顯示，1月北京人民幣消費(fèi)貸款增加234.7億元，同比增加53.9億元。其中，個(gè)人住房貸款增加176.2億元，同比增加58.9億元。

調(diào)控邏輯或生變 新政直指高杠桿