北京樓市發(fā)展歷史中，相較于住宅產(chǎn)品，商住產(chǎn)品一直是市場(chǎng)配角，往往不是購(gòu)房者第一選擇。不過(guò)，受到限購(gòu)等政策原因以及置業(yè)門(mén)檻的不斷抬高等因素的影響，商住產(chǎn)品日漸被市場(chǎng)青睞，并在2015年成功逆襲，成為樓市主角。而2016年，商住公寓的熱度仍在繼續(xù)。來(lái)自機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2016年一季度北京商品房成交量前十名項(xiàng)目中，住宅項(xiàng)目?jī)H有兩個(gè)，商住公寓項(xiàng)目則多達(dá)8個(gè)，今年一季度商住產(chǎn)品成交8549套，成交量已經(jīng)占到北京樓市商品住宅成交的46%，撐起北京樓市半邊天，成為北京樓市成交主角。

除了“不限購(gòu)”這一固有優(yōu)勢(shì)之外，普通住宅市場(chǎng)價(jià)格高企、商住市場(chǎng)洼地效應(yīng)凸顯等，都是助推商住市場(chǎng)走熱的重要原因。那么，目前北京商住項(xiàng)目主要分布在哪些區(qū)域？商住產(chǎn)品各有哪些特色？購(gòu)買(mǎi)商住項(xiàng)目時(shí)又應(yīng)該注意哪些事項(xiàng)？記者通過(guò)走訪通州、大興、門(mén)頭溝、順義等熱點(diǎn)區(qū)域，勾勒出了北京商住地理分布圖，以饗讀者。

商住領(lǐng)跑一季度

“不限購(gòu)，低總價(jià)”是商住樓近年來(lái)的主打廣告語(yǔ)。從2014下半年以來(lái)，商住項(xiàng)目更是頻頻入市，一時(shí)間商住產(chǎn)品扎堆，一年前，由于商住產(chǎn)品大舉入市，過(guò)大供應(yīng)量導(dǎo)致不少商住項(xiàng)目呈現(xiàn)出銷(xiāo)售乏力的現(xiàn)象。

然而，這一情況在今年一季度發(fā)生逆轉(zhuǎn)。根據(jù)北京市住建委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2016年一季度，北京樓市延續(xù)量?jī)r(jià)齊漲局面。其中商住產(chǎn)品成交8549套，是去年一季度商住成交量的3.66倍，今年一季度商住產(chǎn)品成交量已經(jīng)占到北京樓市商品住宅成交的46%。

來(lái)自中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，3月北京商住市場(chǎng)總成交額76.33億元，是2月成交額的近10倍，共成交4687套，總成交面積28.84萬(wàn)平方米，平均成交價(jià)26466元/平方米。

事實(shí)上，從最近一年北京商品住宅供應(yīng)情況來(lái)看，高端住宅供應(yīng)量逐漸增加，今年一季度比去年同期新增供應(yīng)412套，拉動(dòng)成交均價(jià)穩(wěn)步上漲。北京住宅市場(chǎng)豪宅化、高端化傾向正在加劇，剛需則明顯受到擠壓。

受此影響，低總價(jià)、不限購(gòu)的商住公寓逐漸走俏。今年一季度北京商品房成交量前十項(xiàng)目中，住宅項(xiàng)目?jī)H有兩個(gè)，商住公寓項(xiàng)目多達(dá)8個(gè)。從成交特征來(lái)看，商住類(lèi)產(chǎn)品依舊領(lǐng)跑新房市場(chǎng)，3月區(qū)域成交前兩位的大興和通州，共同特征便是商住市場(chǎng)成交量高，分別占到區(qū)域總成交量的69%和57%。

除了“不限購(gòu)”這一固有優(yōu)勢(shì)之外，普通住宅市場(chǎng)價(jià)格高企、整體商住市場(chǎng)的洼地效應(yīng)凸顯等，都是助推今年商住市場(chǎng)走熱的重要原因。

近年來(lái)，北京住宅用地價(jià)格不斷攀高，2015年土地市場(chǎng)更是“出必稱(chēng)王”，截至目前，樓面價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米地塊已達(dá)8個(gè)，最高已達(dá)7.5萬(wàn)元/平方米的歷史高價(jià)。新一輪的高地價(jià)正在加速向高房?jī)r(jià)傳導(dǎo)，在地價(jià)的推升效應(yīng)下，五環(huán)內(nèi)住宅成交均價(jià)早在去年10月已破5萬(wàn)元/平方米，動(dòng)輒上千萬(wàn)的總價(jià)早已超出幾乎所有剛需和相當(dāng)一部分改善客群的購(gòu)買(mǎi)力。

相比之下，商住市場(chǎng)依然處于十分明顯的價(jià)格低位。一般來(lái)說(shuō)，商住項(xiàng)目的主力戶(hù)型均以中小戶(hù)型為主，目前在售的50%商住公寓面積在40-60平方米，總價(jià)多在500萬(wàn)元以下，有足夠優(yōu)勢(shì)承接相當(dāng)一部分剛需、改需購(gòu)房者需求。值得注意的是，巨大的洼地效應(yīng)和對(duì)后市的看好，也刺激了相當(dāng)一部分投資需求加速入市。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析,一方面是整體市場(chǎng)的大背景,樓市今年整體上升。另一方面是信貸政策的原因,信貸放松,購(gòu)房者的融資成本下降,包括幾次降息降準(zhǔn),市場(chǎng)流動(dòng)性相對(duì)充沛造成整體樓市成交量的拉升。特別是現(xiàn)在一些商住項(xiàng)目比住宅產(chǎn)品價(jià)格要低,性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)就凸顯出來(lái)。

通州

商住產(chǎn)品是雙重限購(gòu)下的“香餑餑”?

一季度通州商品房項(xiàng)目成交量TOP10中，僅有1個(gè)項(xiàng)目為純住宅項(xiàng)目，其余9個(gè)均為商住公寓樓盤(pán)，前5名全由商住公寓項(xiàng)目“承包”。目前通州在售的商住產(chǎn)品多集中在通州運(yùn)河核心區(qū)、臺(tái)湖和馬駒橋三個(gè)區(qū)域。

“我們上周六推出了一部分房源，已經(jīng)銷(xiāo)售了一部分，現(xiàn)在的售價(jià)是2.1萬(wàn)元/平方米-2.5萬(wàn)元/平方米，不限購(gòu)也不限貸，戶(hù)型也比較小，最小的是38平米的，很適合首次置業(yè)的人。”位于通州臺(tái)湖的環(huán)球國(guó)際銷(xiāo)售人員表示。

據(jù)記者了解，通州臺(tái)湖是商住產(chǎn)品相對(duì)集中的一個(gè)區(qū)域，另外在售的項(xiàng)目還有萬(wàn)科東地城市之光、東亞尚品臺(tái)湖等。據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，尚品臺(tái)湖目前銷(xiāo)售的有平層和LOFT兩種產(chǎn)品，最小戶(hù)型均為38平米，其中，平層均價(jià)為2萬(wàn)元/平方米，LOFT均價(jià)為2.8萬(wàn)元/平方米。而萬(wàn)科東地城市之光將于近期開(kāi)盤(pán)，目前4.2米層高的精裝LOFT產(chǎn)品正在排號(hào)之中，戶(hù)型為50-73平米，預(yù)計(jì)售價(jià)在3萬(wàn)元/平方米-3.3萬(wàn)元/平方米左右。

通州另外一個(gè)商住產(chǎn)品集中的區(qū)域?yàn)橥ㄖ葸\(yùn)河核心區(qū)，目前正在排號(hào)的包括僑商中心、通州富力中心等。據(jù)悉，通州富力中心在售的戶(hù)型多樣，44平米、51平米、75平米、80平米、90平米、103平米、104平米均有，均價(jià)45000元/平米。另?yè)?jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，馬駒橋區(qū)域也有部分商住產(chǎn)品在售，如珠江悅景園等。

事實(shí)上，受限購(gòu)政策的影響，通州的商住產(chǎn)品一直炙手可熱，可以說(shuō)商住產(chǎn)品是通州商品房成交的主角之一，保利大都匯、新北京中心等項(xiàng)目的商住產(chǎn)品均成交火爆。其中，新北京中心曾創(chuàng)下日銷(xiāo)15億元的業(yè)績(jī)，而位于通州運(yùn)河CBD的保利大都匯項(xiàng)目也多次熱銷(xiāo)。

>>配套

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，就目前的生活配套而言，通州運(yùn)河核心區(qū)的配套相對(duì)齊全，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，在公共交通方面有多條線路公交車(chē)通過(guò)，且有地鐵6號(hào)線。并且有不少項(xiàng)目自己配有相關(guān)的生活配套，如通州富力中心有7萬(wàn)平米的高端購(gòu)物廣場(chǎng)以及3萬(wàn)平米的濱水商業(yè)街。

而通州臺(tái)湖和馬駒橋的生活配套尚處于起步階段，原有的生活配套相對(duì)較少，但能滿(mǎn)足一般的生活需求。另外，這些區(qū)域的項(xiàng)目距離軌道交通都有一定的距離，對(duì)于需要搭乘公共交通出行的上班族來(lái)說(shuō)，略有不便。不過(guò)，與此對(duì)應(yīng)的是，配套相對(duì)欠缺的區(qū)域售價(jià)相對(duì)較低。

大興

商住產(chǎn)品爆發(fā)式增長(zhǎng)

在沉寂了相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間之后，大興樓市在今年將成為新的熱點(diǎn)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，去年一年，大興接連推出10宗地塊，均受到保利、金融街、旭輝、綠地等各大房企瘋狂爭(zhēng)奪，總成交金額超過(guò)110億元。多宗地塊不斷成交、北京新機(jī)場(chǎng)的建設(shè)以及南城配套的逐漸完善，無(wú)疑再次激發(fā)大興樓市的需求。

在這樣的土地供應(yīng)背景下，大興的商住產(chǎn)品有了爆發(fā)式增長(zhǎng)。目前大興可售的商住產(chǎn)品多達(dá)10余個(gè)，區(qū)域則涵蓋了西紅門(mén)、黃村、義和莊、龐各莊等區(qū)域。

這些產(chǎn)品主要包括興創(chuàng)國(guó)際中心、天恒世界集、恒大未來(lái)城、泰禾中央廣場(chǎng)、眾美·MIMO公館和北京城建·北京密碼等。從2015年到剛剛過(guò)去的一季度，這些產(chǎn)品普遍獲得市場(chǎng)熱捧，銷(xiāo)售情況十分樂(lè)觀。在亞豪3月北京樓市成交區(qū)域的數(shù)據(jù)中，這些項(xiàng)目動(dòng)輒近百套的銷(xiāo)量構(gòu)成了大興3月的靚麗成交數(shù)據(jù)。

其中，興創(chuàng)國(guó)際中心緊鄰地鐵4號(hào)線與南五環(huán)，北側(cè)一路相隔亞洲最大宜家及薈聚商場(chǎng)，東側(cè)是項(xiàng)目規(guī)劃的大型酒店，南側(cè)規(guī)劃公園，項(xiàng)目一期6棟，4米層高，主力戶(hù)型130平方米，均價(jià)約33000元/平方米；泰禾中央廣場(chǎng)和恒大未來(lái)城均位于大興新城核心區(qū)域，泰禾中央廣場(chǎng)目前3棟樓在售，4.5米層高LOFT客廳3.9米挑空，主力戶(hù)型為57-65平方米，總價(jià)約200萬(wàn)-300萬(wàn)元/套，所剩房源不多；恒大未來(lái)城距京開(kāi)高速大興橋出口4公里，緊鄰地鐵4號(hào)線義和莊站，十余條公交線路合圍，項(xiàng)目主力戶(hù)型30-180平方米，均價(jià)42000-43000元/平方米，裝修交房，產(chǎn)權(quán)50年，沿街商業(yè)戶(hù)型面積20-230平方米，產(chǎn)權(quán)40年，預(yù)計(jì)2018年8月31日交房。

眾美·MIMO公館位于龐各莊板塊，1月開(kāi)盤(pán)一期，目前剩余房源不多，均價(jià)約16000元/平方米；北京城建·北京密碼位于大興魏善莊，主力戶(hù)型為50-70平方米LOFT，均價(jià)約20000元/平方米。

>>配套

以前，大興的缺點(diǎn)在于各項(xiàng)配套的匱乏，但隨著近年持續(xù)兩輪6年城南投資計(jì)劃合計(jì)達(dá)7000多億元，區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施、配套條件正逐步完善，已經(jīng)讓城南成為樓市的需求熱點(diǎn)。不僅是在配套上大興的短板正在消失，伴隨著大量品牌開(kāi)發(fā)商的入駐，區(qū)域內(nèi)的小環(huán)境也正在改觀，這里自然而然也將成為北京樓市的下一個(gè)熱點(diǎn)。

從各板塊來(lái)看，西紅門(mén)板塊有薈聚、宜家，黃村有王府井百貨、星城商廈、綠地繽紛城，義和莊、龐各莊則輻射了龍湖時(shí)代天街萬(wàn)平商業(yè)綜合體、凱德廣場(chǎng)等豐富資源。此外，各項(xiàng)目也有都自身的完備配套，譬如，眾美·MIMO公館地下一層正在積極洽談中型超市(約4000平方米)，為業(yè)主提供休閑、娛樂(lè)\餐飲等一站式的購(gòu)物所需，打造一個(gè)5分鐘生活圈；北京城建·北京密碼小區(qū)內(nèi)部更是有24000平方米商業(yè)配套及周?chē)?大商圈，提供了便利的生活模式。

順義

超越別墅成市場(chǎng)主流

在北京樓市版圖中，順義一直以中央別墅區(qū)為人熟知，公寓和普通住宅表現(xiàn)少有突出，然而，過(guò)去一年來(lái)，商住產(chǎn)品日漸成為順義樓市主流。

目前順義在售項(xiàng)目包括艾迪城、金地未未來(lái)等項(xiàng)目，商住產(chǎn)品供應(yīng)量充足，銷(xiāo)售也較為活躍。今年3月26日，順義的艾迪城1.5小時(shí)實(shí)現(xiàn)簽約金額12億元，同一天，位于順義的金地未未來(lái)也收獲了好成績(jī)，當(dāng)天推出的青年mini墅產(chǎn)品45分鐘便宣布售罄。

在老項(xiàng)目熱銷(xiāo)同時(shí)，新項(xiàng)目也陸續(xù)亮相。近日，位于順義臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)南法信地鐵站南300米的旭輝26街區(qū)正式亮相，項(xiàng)目是北京旭輝繼旭輝E天地、旭輝麗舍之后再推出的又一個(gè)商辦產(chǎn)品。旭輝26街區(qū)將推22-55平方米的小戶(hù)型，層高4.2米，產(chǎn)權(quán)50年，自由購(gòu)。

>>配套

順義商住項(xiàng)目分別較為分散，多在機(jī)場(chǎng)及地鐵線周邊，項(xiàng)目周邊的超市、菜市場(chǎng)等基本可滿(mǎn)足日常的生活需要，大型配套是各個(gè)項(xiàng)目普遍存在的短板，因此，不少項(xiàng)目在打造上注重引入生活配套。金地·未未來(lái)項(xiàng)目自建獨(dú)立風(fēng)情商業(yè)街，商業(yè)配套即住即享；并配建咖啡閱覽室、健身房、運(yùn)動(dòng)&親子主題公園等，致力打造活力成長(zhǎng)社區(qū)。

門(mén)頭溝

半數(shù)項(xiàng)目為商住

雖然距離北京城區(qū)并不遠(yuǎn)，但門(mén)頭溝的樓市一直不溫不火，和大興、亦莊等區(qū)域的崛起速度相比，門(mén)頭溝遠(yuǎn)遠(yuǎn)地落在了后面。但是隨著各種規(guī)劃和利好的刺激，門(mén)頭溝的樓市已逐漸步入發(fā)展的快車(chē)道。

近年來(lái)，隨著門(mén)頭溝區(qū)域的土地放量，越來(lái)越多的品牌房企開(kāi)始搶灘進(jìn)駐。截至目前，門(mén)頭溝區(qū)域已經(jīng)有華潤(rùn)、住總、金地、中水電、金泰、K2等品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，最近又有融創(chuàng)、華遠(yuǎn)等品牌房企拿地進(jìn)駐，目前區(qū)域樓市的房企與項(xiàng)目結(jié)構(gòu)發(fā)生質(zhì)變，長(zhǎng)期以來(lái)供應(yīng)不足的局面也有望得到大幅改觀。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前，門(mén)頭溝在售項(xiàng)目中，有一半都包含商住房產(chǎn)品。其中，華潤(rùn)悅景灣、中昂時(shí)代廣場(chǎng)、西長(zhǎng)安壹號(hào)、遠(yuǎn)洋新天地等項(xiàng)目都是集中在近半年陸續(xù)開(kāi)盤(pán)入市。商住產(chǎn)品均以小戶(hù)型LOFT為主，面積集中在30平米-80平米之間。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，門(mén)頭溝雖然看起來(lái)距離比較遠(yuǎn)，但是相對(duì)于大興、通州、房山、昌平等區(qū)域內(nèi)到三環(huán)的通行時(shí)間是最短的，便利交通吸引來(lái)自北京西部更多板塊的購(gòu)房人到此置業(yè)安家。

>>配套

與北京的區(qū)域相比，門(mén)頭溝區(qū)域的最獨(dú)特之處在于既擁有良好的山居生態(tài)環(huán)境，又擁有日趨國(guó)際化的城市配套。門(mén)頭溝平原面積僅占總面積的1.5%，大致以門(mén)頭溝葡萄嘴環(huán)島為界，分為北部的老城區(qū)和南部的新城區(qū)。沿葡萄嘴環(huán)島往北的門(mén)頭溝老城區(qū)開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，商業(yè)、醫(yī)療、教育、休閑等配套一應(yīng)俱全。

新城區(qū)的配套設(shè)施目前主要集中在馮村區(qū)域，與相對(duì)成熟的老城區(qū)比，新城區(qū)在配套的規(guī)模和質(zhì)量上略遜一籌。不過(guò)，根據(jù)規(guī)劃，新城區(qū)已經(jīng)成為北京和門(mén)頭溝重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，新城區(qū)未來(lái)超越老城區(qū)目前看來(lái)只是時(shí)間問(wèn)題。

置業(yè)建議

購(gòu)房者需充分考慮商住產(chǎn)權(quán)短稅費(fèi)高特征

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，商住的優(yōu)勢(shì)在于不限購(gòu)，且可以規(guī)劃成為L(zhǎng)OFT產(chǎn)品，賣(mài)一層送一層，比較適合年輕人居住。以往大家都在詬病商住產(chǎn)品的生活成本高，但一些商住項(xiàng)目雖然是商水商電，水電成本比住宅略高，但供暖費(fèi)和物業(yè)費(fèi)的收取卻往往是按產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的單層計(jì)算，所以綜合來(lái)看，生活成本與住宅相比差距并不大。目前商住產(chǎn)品除了公寓之外，也有部分別墅產(chǎn)品在銷(xiāo)售，總價(jià)同樣遠(yuǎn)低于住宅，無(wú)論是商住公寓還是商住別墅，其銷(xiāo)售價(jià)格大致是同區(qū)域住宅產(chǎn)品的30%-50%?？傮w來(lái)看，商住產(chǎn)品類(lèi)型的豐富化，加之價(jià)格優(yōu)勢(shì)，在北京住宅價(jià)格高企、泛豪宅化趨勢(shì)明顯的大背景下，商住將成為滿(mǎn)足剛需剛改客群購(gòu)房需求的主力產(chǎn)品。

不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士提醒購(gòu)房者，商住兩用房的產(chǎn)權(quán)一般只有40年或50年，比普通住宅70年的產(chǎn)權(quán)要短。同時(shí)，商住兩用房不限購(gòu)，也不受房貸限制，不過(guò)這種房子不能享受普通商品住宅的稅費(fèi)優(yōu)惠。貸款期限一般不超過(guò)10年，首付高一些，50%左右，遠(yuǎn)高于首套普通住宅的30%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，且不能申請(qǐng)公積金貸款。另外，商住項(xiàng)目稅費(fèi)相對(duì)較高，從投資角度看，投資人出手將承擔(dān)較大的出售成本，而這些也使買(mǎi)方選擇難度加大。購(gòu)房者應(yīng)綜合考慮各種利弊進(jìn)行選擇。