近日，溫州部分到期住宅土地使用權(quán)續(xù)期需花費幾十萬元的事件，爭議不斷。面對有人提出的續(xù)期不應(yīng)收費的說法，溫州市國土局的相關(guān)工作人員4月20日在接受媒體采訪時表示“不可能”，并聲稱“此舉會造成國有資產(chǎn)的流失”。此話再次引起網(wǎng)上關(guān)注，也引發(fā)公眾對與土地管理相關(guān)的政策法規(guī)的探討。

各界爭論的焦點，主要圍繞著《物權(quán)法》149條，其中規(guī)定的“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”，這一法律條文沒有交代自動續(xù)期意味著什么，也沒有解釋土地續(xù)期是否需要交納費用，此處“留白”，被公眾猜測解讀。

2007年3月16日，十屆全國人大五次會議通過《物權(quán)法》，同年10月1日起施行。《物權(quán)法》起草之初的立法背景和用意到底是什么？4月21日，新京報記者采訪《物權(quán)法》的立法參與者，詳解在此前的起草過程中第149條確立的來龍去脈。

■ 焦點

1、土地權(quán)自動續(xù)期是何用意？

專家：為簡化程序，讓百姓不用排隊辦續(xù)期手續(xù)

《物權(quán)法》第149條提到的“住宅建設(shè)用地用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。”其中的“自動續(xù)期”，在立法之時是什么立意？

全國人大常委會法工委民法室巡視員扈紀(jì)華告訴新京報記者，2005年，在對《物權(quán)法》進(jìn)行起草的時候，法律委員會在向全國人大常委會匯報時，有相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對于土地使用權(quán)到期后的續(xù)期申請人提出了疑問，“一棟公寓多戶居住，建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿，是由住戶個人申請續(xù)期，還是業(yè)主委員會統(tǒng)一續(xù)期，意見不一致時怎么辦？這需要明確。”

全國人大常委會法工委原民法室主任姚紅回憶，當(dāng)時還有人提出，建筑物的土地使用權(quán)涉及到千千萬萬老百姓的利益，“如果到期以后大家都去續(xù)期，排隊都排不過來，應(yīng)該想一個更方便老百姓的辦法。”所以，后來149條就規(guī)定了“自動續(xù)期”，意圖就是，不用老百姓都排隊去辦續(xù)期手續(xù)了。

2、是否收費為何未做規(guī)定？

專家：是否收費、收多少，立法者意見不一致

溫州的部分住宅土地使用權(quán)到期事件之所以備受關(guān)注，最主要的原因之一，就是有媒體曾報道，續(xù)期要收取高昂的費用。到底收不收費，收多少，對此，《物權(quán)法》之中卻沒有寫明。

扈紀(jì)華說，2005年9月26日，時任全國人大常委會委員長吳邦國，專門聽取了參與立法的專家部門對于《物權(quán)法》有關(guān)問題的匯報，其中就包括建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期如何收費的問題。“當(dāng)時就有人提出意見，認(rèn)為業(yè)主買房時，已經(jīng)支付了土地出讓金，續(xù)期后就不應(yīng)再交費；還有人認(rèn)為，續(xù)期應(yīng)交少量的土地使用費。也有另一種觀點，認(rèn)為續(xù)期后的土地使用費和期限可根據(jù)形勢的發(fā)展，到時再由國家另行規(guī)定。”

中國社會科學(xué)院學(xué)部委員梁慧星曾撰文回顧了《物權(quán)法》制定過程中，關(guān)于續(xù)期收費問題的討論過程。他提到，《物權(quán)法》草案的三次審議之后，曾面向社會各界征求意見，“有人認(rèn)為，住戶買房已經(jīng)支付了土地出讓金，續(xù)期后不應(yīng)再交費。有人認(rèn)為，續(xù)期的應(yīng)交少量的使用費。”法律委員會研究認(rèn)為：“建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的問題，宜區(qū)分住宅用地和非住宅用地，要著眼于保障老百姓安居樂業(yè)。”據(jù)此，第四次審議稿之中，這一條修改為：“建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)支付土地使用費。續(xù)期的期限、土地使用費支付的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，由國務(wù)院規(guī)定。”

“雖然不同意見有很多，但大家的初衷是統(tǒng)一的，歸納起來，就是建設(shè)用地要區(qū)分住宅和非住宅，要千家萬戶的老百姓統(tǒng)一去續(xù)期不可能，公共利益的建筑應(yīng)當(dāng)對居民住宅網(wǎng)開一面，而且要不要收費這個問題也應(yīng)另當(dāng)別論。”扈紀(jì)華說。

姚紅也提到，“既然自動續(xù)期了，那么續(xù)期需不需要交錢？這個問題比較復(fù)雜。”她說，當(dāng)時有專家的觀點是，收費的問題，應(yīng)該隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來確定，而且當(dāng)時距離使用權(quán)到期的時間還很長，所以就把這個問題留下了。

3、續(xù)期若收費該收多少錢？

專家：全國人大法律委員會提出根據(jù)實際情況慎重決定

《物權(quán)法》草案第四次審議稿，既然已提到了支付土地使用費的問題，當(dāng)時參與立法的專家學(xué)者們，在費用的計算方面，是怎么討論的？為何最后出臺的條文內(nèi)容發(fā)生了變更？

“關(guān)于怎么收費的問題，各種意見都有，有人認(rèn)為，不應(yīng)該收，也有人認(rèn)為該收工本費，或者即使收也應(yīng)該少收。”扈紀(jì)華告訴新京報記者，當(dāng)時，法律委員會在討論時，有人提出疑問，續(xù)期是交10塊錢的工本費，還是要交多少錢呢？同時還有人提出，假設(shè)一棟房是單位分的福利房，3萬元買下來，70年以后，該交多少錢續(xù)期呢？是要高于3萬嗎？或者是只交10塊錢的工本費？“但當(dāng)時在討論時，大家就沒有說過到底要交多少，更沒有想過要交幾十萬元巨款。”

扈紀(jì)華說，2006年10月27日，在向全國人大常委會提交第六次審議稿的時候，常委會組成人員認(rèn)為，對于收費問題，一是大家意見不一致，二是《房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定無論住宅還是非住宅都要提前一年申請，之后再交費，這與《物權(quán)法》的規(guī)定也不一致，另外，國家政策對此還需要進(jìn)一步考慮。在這樣的情況下，匆忙做出收費相關(guān)的規(guī)定，比較欠妥，所以沒有再做進(jìn)一步的規(guī)定。

梁慧星也提到，法律委員會向全國人大常委會作出的《關(guān)于物權(quán)法(草案)修改情況的匯報》中顯示，常委會組成人員對自動續(xù)期的規(guī)定，普遍表示贊成。同時，有的委員提出，續(xù)期付費是否合適，建議進(jìn)一步研究。全國人大法律委員會研究認(rèn)為，續(xù)期后是否支付土地使用費問題，關(guān)系廣大群眾切身利益，需要慎重對待，目前本法以不作規(guī)定為宜。屆時，可以根據(jù)實際情況再作慎重研究。因此，建議刪去這一條中關(guān)于土地使用費的規(guī)定。

4、70年使用權(quán)年限可否延長？

曾有專家提出延長或取消年限規(guī)定

1990年5月19日，國務(wù)院頒布城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例，規(guī)定居住用地出讓年限最高為70年。70年土地使用期限，到底從何而來？

北京航空航天大學(xué)法學(xué)院教授劉保玉分析，當(dāng)年做出如此規(guī)定，除了考慮到當(dāng)年統(tǒng)計的中國人的平均壽命為70歲左右，還考慮到房屋的壽命，按照我國的建筑規(guī)范要求，普通民宅的壽命大概是50年到70年，“所以過了70年，房屋建筑依然完好，并且還可以住上幾十年的情況，幾乎是不存在的。”

劉保玉說，如果房屋質(zhì)量比較好、又維護(hù)得好，也沒發(fā)生任何災(zāi)害，壽命也可能再延長幾年，但是只能算是殘值了，“那時候只可能發(fā)生的是拆遷和繼承。”

扈紀(jì)華說，當(dāng)初在起草《物權(quán)法》時，在用地期限方面，也有法律委員會的專家提出，現(xiàn)行住宅用地使用權(quán)期限太短，建議延長為100年或者150年。有的則建議取消使用年限的規(guī)定。但是考慮到其他土地管理政策法規(guī)，以及《物權(quán)法》的主旨，用地期限方面，就沒有寫入。

本版采寫/新京報記者 趙實