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  • 新城控股歐陽捷:溫州土地使用權(quán)應(yīng)先無償自動續(xù)期

    2016年04月23日 14:03
    來源:每日經(jīng)濟新聞
    溫州一例20年的住宅土地使用權(quán)的到期續(xù)期,引起了巨大轟動。類似的案例不僅是溫州,還有深圳、青島等,但深圳卻沒有引起轟動,這是為什么?
    因為在深圳續(xù)期的案例中,土地出讓金每平方米只補繳了557 元,補繳款不過4萬多元,住宅總價680萬元,房東轉(zhuǎn)手就可以加價凈賺30萬元。而溫州的業(yè)主補交出讓金估算30萬元,總房價卻只有65.8萬元!原來轟動是因為錢交得太多了,如果少了就不會轟動了嗎?可見這是一件多么令人啼笑皆非之事??!
    溫州市國土局說:制度上還不明確,需要頂層設(shè)計,所以要請示上級,我們突破不了。同時卻又說:“隨時歡迎續(xù)期,并給予優(yōu)先辦理。”讓人不禁大惑不解,既然需要頂層設(shè)計,又要請示上級,卻如何能做到隨時、優(yōu)先辦理呢?
    不過,溫州市國土局要請示上級肯定也是沒有答復(fù)的。
    為什么?因為法律在打架!
    2007年發(fā)布執(zhí)行的《物權(quán)法》上規(guī)定的很明確:“土地使用權(quán)自動續(xù)期”。但是,隨后的《城市房地產(chǎn)管理法》(2009年08月27日第十一屆人大常委會第十次會議《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改部分法律的決定》第二次修正)第二十二條卻又規(guī)定:“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續(xù)使用土地的,應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期,除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的,應(yīng)當(dāng)予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的,應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金”。
    “前法”很明確地表述為“自動續(xù)期”,顯然至少是不需要被批準的。并且自動續(xù)期也沒有明確包含重新簽訂合同、補繳出讓金的意思。但是,“后法”卻在否定“前法”,明確要求“重新簽訂合同、補繳出讓金”。
    從法理來說,《物權(quán)法》是全國人民代表大會通過的,屬于上位法,而《城市房地產(chǎn)管理法》是全國人大常委會通過的,屬于下位法,以法的效力位階來論,上位法效力高于下位法,《立法法》第九十六條明確:法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章有下列情形之一的,由有關(guān)機關(guān)依照本法第九十七條規(guī)定的權(quán)限予以改變或者撤銷:(二)下位法違反上位法規(guī)定的。
    誰是有關(guān)機關(guān)?
    第九十七條 改變或者撤銷法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章的權(quán)限是:全國人民代表大會有權(quán)改變或者撤銷它的常務(wù)委員會制定的不適當(dāng)?shù)姆伞?/div>
    當(dāng)然,改變需要時間。問題是,為什么會有當(dāng)初的“后法”否定“前法”?
    因為,在出臺房地產(chǎn)稅之前,還需要維持土地財政。如果房地產(chǎn)稅立法之后不需要再繳納土地出讓金,土地財政就難以為繼,地方政府就要破產(chǎn),因而房地產(chǎn)稅法遲遲不能出臺。
    話再說回來,土地出讓金本身是一種資源稅,而房地產(chǎn)稅也是一種資源稅,房地產(chǎn)稅要立法,就要先跨過土地出讓金這道門檻,否則就是重復(fù)征稅。如果房地產(chǎn)稅立法之后還要補交土地出讓金,在法理上是說不通的,這也是《物權(quán)法》立法時爭議最大的一個焦點。所以土地使用權(quán)到期屆滿續(xù)期合理的辦法或許是:改為按年收取房地產(chǎn)稅的方式,不再補繳土地出讓金,這樣既有利于銜接現(xiàn)行土地出讓制度,不至于讓土地財政立刻枯竭,又可以為地方政府保留長期穩(wěn)定的稅源,也確保國有土地增值收益不流失(前提是保持國有、集體土地制度)。
    溫州市當(dāng)然要解決現(xiàn)實問題,不過全國人民代表大會短期內(nèi)不會開會討論法律修正案,當(dāng)然相關(guān)部門也無法做出任何指示,甚至法院也不能依法判決。
    怎么辦呢?最好的辦法就是先實行無償自動續(xù)期,實操上可以確定續(xù)期期限一年,每年自動續(xù)期一年,直到法律有了明確的規(guī)定之后再按法律規(guī)定免繳或者補繳土地出讓金。這樣既不違法,也得民心,還為未來的變化留下伏筆。
    當(dāng)然,如果是這樣的話,轉(zhuǎn)讓或購買二手房時,買賣雙方可要多個心眼,增加一個土地出讓金的附加合同條款,盡量明確土地出讓金法定繳款義務(wù)的分擔(dān)風(fēng)險。
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