從國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市住宅銷售價格指數(shù)看，房價環(huán)比上漲的先鋒隊，4月份就已經(jīng)是二線城市唱主角了。5月18日公布的數(shù)據(jù)，再次重復(fù)了這一現(xiàn)象。
倒不是說一線城市就不上漲了，不，它們還在漲，而且由于基數(shù)高，漲幅又不低，總價增量仍很嚇人。但從勢頭看，二線熱點城市似乎有“接棒”的跡象。
是哪些城市？春節(jié)以后的幾篇文章里，我已經(jīng)陸續(xù)點過它們的名了。南京、蘇州、廈門、福州、合肥、珠海等。我們記者實地調(diào)查的情況看，南京、蘇州、珠海的樓市去年三季度以后就開始起飛。因此，嚴格說來，它們不是“接棒”，而是持續(xù)。只是，范圍有所擴大。最近，有朋友跟我說，南昌、武漢的房價也在加速。
如果說，南京、蘇州、廈門多少還有可理解之處，讓我有點意外的，是合肥和南昌這樣的弱二線城市。經(jīng)濟實力和居民收入水平，在中部并不算很突出。
肯定有朋友會說，這些年來，房價的上漲，從來不是經(jīng)濟水平和居民收入邏輯發(fā)展的直接結(jié)果。用人均收入來衡量，無法解釋房價翻著筋斗地上漲。既不能與西方發(fā)達經(jīng)濟體的城市進行比較，國內(nèi)城市之間也會有令人錯諤的表現(xiàn)。譬如，成都和重慶的經(jīng)濟實力明顯要強于南昌、合肥，但它們的房價就遠比后兩者溫和得多。
正如深圳、上海、北京（通州）加碼調(diào)控一樣，二線熱點城市緊隨其后進行調(diào)控，并不令人意外。此前南京、蘇州已實行“限漲”措施，但收效甚微。據(jù)媒體報道，在地王迭出、樓市量價齊飆的情況下，蘇州即將實施新一輪限購方案，包括購房者須滿足繳納社保一年以上，繳納個人所得稅兩年以上，另將推出非本地戶籍人士買房須持居住證滿一年的硬性規(guī)定，以防止刻意炒房、補社保等情況。
蘇州與南京是此輪華東樓市急升的“
雙子星”，此前已雙雙發(fā)布“限漲令”，這次南京會不會也推出限購措施？很有可能。已有好事者把新一輪限購名單都列出來了。主要就是上面列舉的那些二線城市。只是孰先孰后而已。
限購這種做法我們并不陌生。上一輪調(diào)控，最多的時候，全國有46多個城市限購。2014年6月后，除一線城市和三亞外，它們陸續(xù)取消了限購。順便說一句，我至今不明白，決定實行限購和取消限購之前，有沒有進行類似賽前沙盤推演的預(yù)判。
限購的效果，很難直接評判。2011年樓市的短暫調(diào)整，很難說與2010-2011年一批城市實行限購沒有半點關(guān)系；但你要是認為限購真能起到抑制房價的作用，就很難解釋，在限購沒有任何放松的情況下，出現(xiàn)了2012-2013年的全國性暴漲。同樣，一線城市持續(xù)限購6年了，深圳去年以來卻再次上漲，上海今年以來也不遑多讓。
略去論證過程，基本可以肯定，單一的限購措施，見效甚微，如果不是可以忽略不計的話。限購必須與其他調(diào)控政策一起配合使用，包括但不限于信貸政策、財稅政策和土地供應(yīng)。而且，限購在其中只能扮演起輔助作用的配角。
那么問題來了。2015年下半年以來（深圳更早一些），以一線城市和二線熱點城市為代表的這輪樓市上漲，主要的推動因素是寬松貨幣下，大量資金涌入房地產(chǎn)市場，再加上這些城市2014年-2015年的土地供應(yīng)嚴重不足。
現(xiàn)在，資金對樓市的流動偏好并未發(fā)生根本位移，土地供應(yīng)依然沒有改善，僅僅是重新祭出或收緊限購，效果是可以預(yù)見的。因為，前二者是影響當前樓市發(fā)展的主導(dǎo)因素，限購最多是次要因素，主導(dǎo)因素沒有變化，次要因素無法改變市場運行軌跡。上一輪的限購，已被證明效應(yīng)極為有限，重新祭出限購，邊際效應(yīng)更是遞減。從這個意義上說，目前的限購更多是具有心理層面的影響和象征意義。
二線熱點城市的政府部門當然不能聽任樓市的狂飆，但只停留在恢復(fù)2011年的限購老手段，也是不夠的。在因城施策的原則下，像南京、蘇州等城市，商品房庫存告急，可以協(xié)調(diào)金融機構(gòu)，再次上調(diào)二套房首付；采取措施，催促地產(chǎn)商將在建商品房上市，并盡快供應(yīng)更多的土地。有些城市，前兩年供應(yīng)土地就不多，今年又是兩三個月斷檔，這是在制造饑餓。
我在此前的文章說過，一線和二線熱點城市，常常要靠盤活、整理存量土地來供應(yīng)市場，新增建設(shè)用地有指標限制。這方面，國土部門也應(yīng)有所作為。國土資源部是房地產(chǎn)調(diào)控部際聯(lián)席會議成員，此時理應(yīng)為土地供求關(guān)系緊張的城市，置換一批新增建設(shè)用地指標。
房地產(chǎn)市場的管理，包括調(diào)控在內(nèi)，需要增加預(yù)判性。一波大漲，京滬深攀上10萬+的新高峰；又一波大漲，南京蘇州站穩(wěn)了5萬+的邊線，合肥廈門福州武漢珠海也在追趕。這樣的漲勢，已經(jīng)對深化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整形成了障礙。預(yù)期管理不可缺位。
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