周末聚會(huì)，一個(gè)朋友擔(dān)心地問(wèn)我，“國(guó)家允許‘商改租’，不會(huì)導(dǎo)致群租房卷土重來(lái)吧？”

朋友的擔(dān)憂(yōu)源于前年的一次拆違。他所在小區(qū)的一棟商用小樓竟被隔斷成200多間不足10平方米的“鴿子籠”，租給了500多名房客。朋友對(duì) 那棟樓里的電線(xiàn)蜘蛛網(wǎng)至今心有余悸，時(shí)不時(shí)感慨，“群租房真可怕，萬(wàn)一著了火，全小區(qū)都會(huì)遭殃。”因此，5月初“國(guó)家允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住 房”的消息一出，朋友就慌了神兒。

其實(shí)，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，允許商業(yè)用房改為租賃住房，無(wú)疑是用結(jié)構(gòu)性方法解決樓市結(jié)構(gòu)性難題的有益嘗試。

一方面，這能減輕庫(kù)存壓力。當(dāng)前樓市分化特征明顯，不僅表現(xiàn)為三四線(xiàn)城市住宅去庫(kù)存壓力遠(yuǎn)大于一二線(xiàn)城市，也體現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的去庫(kù)存壓力遠(yuǎn) 大于住宅市場(chǎng)。截至4月末，商品房待售面積比3月末減少826萬(wàn)平方米，可減少的主要是住宅，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積反而增加了38萬(wàn)平方米。

另一方面，這也能彌補(bǔ)住房租賃市場(chǎng)的短板。目前我國(guó)租賃市場(chǎng)涉及人口在1億人以上，規(guī)模逾萬(wàn)億元，但大城市內(nèi)房屋租賃供不應(yīng)求且秩序相對(duì)混亂的局面沒(méi)有得到緩解，亟須機(jī)構(gòu)租賃者將市場(chǎng)做大做強(qiáng)。

不過(guò)，朋友的擔(dān)憂(yōu)也并非杞人憂(yōu)天。“商改租”勢(shì)必要改變規(guī)劃和房屋結(jié)構(gòu)，重新隔斷出租，這無(wú)疑是對(duì)以往住房市場(chǎng)嚴(yán)格規(guī)定的一次讓渡。過(guò)去嚴(yán)格規(guī)定時(shí)，都不能避免利益糾紛與人身傷害，如今“放開(kāi)”了，究竟怎么放，讓渡究竟讓到什么程度，就更得理性研判，清晰界定。

放開(kāi)的是市場(chǎng)，既得讓投資者有奔頭，也得讓投機(jī)者吃苦頭，厘清放與收的邊界更為重要。“商改租”讓過(guò)去明令禁止的事物在一定條件下獲得了 “準(zhǔn)生證”。既然“準(zhǔn)生”，就要“拆路障”，涉及土地轉(zhuǎn)性、規(guī)劃調(diào)整、房屋結(jié)構(gòu)變化等相關(guān)政策的調(diào)整就得蹄疾步穩(wěn)，從而鼓勵(lì)企業(yè)在產(chǎn)品、服務(wù)和盈利模式上 大膽創(chuàng)新。但市場(chǎng)放開(kāi)也難免引來(lái)渾水摸魚(yú)的投機(jī)者。要防止那些有安全隱患的群租房“拉大旗作虎皮”，就得在“放”的同時(shí)，出臺(tái)清晰、可操作的實(shí)施細(xì)則和監(jiān) 管規(guī)定，給投資者送上“指南針”，也給投機(jī)者戴上“緊箍咒”，引導(dǎo)市場(chǎng)秩序，擠壓不法競(jìng)爭(zhēng)的生存空間。

讓渡的是利益，既得讓投資者嘗甜頭，也不能讓原住戶(hù)受委屈，平衡相關(guān)方利益十分關(guān)鍵。“群租房”屢禁不止，也與長(zhǎng)租行業(yè)稅負(fù)相對(duì)較重有關(guān)。 正規(guī)機(jī)構(gòu)出租房屋要繳納營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等，累計(jì)超過(guò)租金收入的20%，凈租金收益率不足3%。沒(méi)有政策支持，正規(guī)租賃企業(yè)很難掙 到錢(qián)，反倒給偷稅的非法“商改租”“隔斷群租”鉆了空子。不讓劣幣驅(qū)逐良幣，就得從稅收優(yōu)惠等方面多下點(diǎn)功夫，讓響應(yīng)新政進(jìn)入市場(chǎng)的投資者能受益。與此同 時(shí)，房屋性質(zhì)和結(jié)構(gòu)的改變，不僅關(guān)系到投資者的收益、租賃者個(gè)人的安危，也關(guān)系到社區(qū)的居住品質(zhì)，以及周邊居民的房屋資產(chǎn)價(jià)值。原本的商業(yè)配套，如今要變 為租賃住房，變動(dòng)的不僅是規(guī)劃，也影響到周邊居民的既得利益，“變不變”“怎么變”究竟誰(shuí)說(shuō)了算，這也考驗(yàn)監(jiān)管部門(mén)的智慧。

想想看，這租房新政，既要讓投資者“有利可圖”，也得防止投機(jī)者“攪亂”周邊社區(qū)正常生活；既要算清去庫(kù)存的賬，也得開(kāi)對(duì)治城市病的方，還得下好城鎮(zhèn)化的棋，還真考驗(yàn)統(tǒng)籌平衡的藝術(shù)呢！