大部分上市房企上半年收獲了爆發(fā)的銷售業(yè)績。據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：目前30家房企公布了前5個月銷售業(yè)績，合計為8439.85億元，與去年同期的4774億元相比，上漲了78.8%，完成了全年目標17281億元的49%。
然而，銷售額的快速增長卻并不一定讓上市房企“情緒”亢奮，因為凈利潤率下滑趨勢仍難以扭轉。截至今年第一季度，122家滬深上市房企平均凈利潤率僅為6.8%，與2015年同期的10.3%相比，下滑了3.5個百分點。
多數(shù)房企將超額完成任務
“一般來說，按照房企的推貨節(jié)奏和對銷售窗口期的判斷，全年銷售任務會按照3:7或者4:6的節(jié)奏來把控，即上半年完成全年任務的30%-40%，剩下則由下半年完成。”有業(yè)內人士稱，但今年明顯進度更快一些。
2016年1月份-5月份，綠城中國、新城控股、旭輝控股、碧桂園、融創(chuàng)中國、恒大地產(chǎn)、景瑞地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)、保利置業(yè)等11家房企年度任務已完成一半以上。而5月份更是上述房企銷售高峰期，僅5月份單月，上述30家房企合計銷售2135億元。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，今年在信貸政策刺激下，一、二線城市樓市熱銷，從目前上市企業(yè)完成情況來看，上半年有望完成任務的60%-70%。如果下半年市場沒有變化，大部分企業(yè)將超額完成年度任務。
凈利潤率仍在下跌
一、二線城市房地產(chǎn)市場掀起銷售熱潮的另一面則比較慘烈，上市房企的凈利潤率下跌態(tài)勢難以遏制。
據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至2016年第一季度，122家滬深上市房企的總營業(yè)收入達到了2100.96億元，同比漲幅高達53.3%，在市場升溫的基礎下，122個企業(yè)中只有32家企業(yè)營收下滑。
值得注意的是，這122家上市房企的凈利潤合計為142.6億元。整體看，比2015年同期上漲了8.5%，其中，71家房企利潤同比上漲。但從凈利潤率看，122家房企平均凈利潤率為6.8%，相比2015年同期的10.3%，下調明顯。
盡管一二線城市為上市房企帶來銷售規(guī)模的快速增長，但鑒于在投資指數(shù)較高的城市拿地同樣消化大量拿地成本，地價同樣透支利潤。
“2015年開始出現(xiàn)了眾多地王，不但影響房企的周轉速度，同時也耗費大量資金成本，侵蝕利潤空間。”張大偉表示，2016年以來，一、二線城市“地王潮”正全面蔓延，深圳、上海、杭州、鄭州、廈門等上榜地塊均刷新所在城市或區(qū)域單價地王，上周，前十地塊成交樓面價全部高于1.8萬元/平方米，榜單均價環(huán)比上漲六成，平均溢價率達183%，其中3宗地塊超300%。
另有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年、2014年和2015年，上市房企的平均凈利潤率分別為11.97%、10.5%和9%，而2016年第一季度已跌至6.8%。
擺在房企面前的另一道難題是，一、二線城市已經(jīng)開始約束性調整，特別是限價政策將抑制一、二線城市的房價上漲。而在地價普遍超過房價的一、二線城市，以往土地升值獲得高利潤的模式已經(jīng)難以維系，競品的競爭將加大銷售難度。2015年，依然有部分企業(yè)出售大量的資產(chǎn)，包括股權出售、金融資產(chǎn)出售、退稅收入及政府獎勵等。
鑒于此，張大偉預計，在利潤下調的情況下，將有越來越多的非專業(yè)房地產(chǎn)公司離開房地產(chǎn)領域，房地產(chǎn)市場的競爭將越來越激烈。目前很多房企在加強成本控制以及提高周轉速度方面取得了不錯的成績，但這兩方面的發(fā)展終究會遇到瓶頸，房企的可持續(xù)發(fā)展關鍵還在于戰(zhàn)略轉型，否則核心盈利能力下滑、財務風險加劇局面仍難以扭轉。
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