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  • “商改住”出租新政引熱議 有利于商業(yè)用房去庫存

    2016年06月16日 08:37
    來源:北京晨報
    今年6月初,國務院辦公廳發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》(以下簡稱《意見》),其中規(guī)定支持租賃住房建設,允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。這一新規(guī)定在地產(chǎn)圈引發(fā)熱議,業(yè)內(nèi)專家為此新規(guī)操作把脈。
    幫助房企回籠資金
    亞豪機構市場總監(jiān)郭毅說:“部分城市在偏遠地段推出商業(yè)用地,以便提升當?shù)厣虡I(yè)配套,但由于當?shù)氐甏嬖谌丝诓蛔?、消費力不足、缺乏商業(yè)氛圍的情況,商業(yè)用房難以對外出售,所以開發(fā)商才將商業(yè)用房建為帶有住宅性質的房子對外出售。此類‘商改住’產(chǎn)品不符合相關規(guī)定。”
    《意見》允許將商業(yè)用房改建為租賃住房,可以幫助開發(fā)商換一種形式經(jīng)營庫存物業(yè)。《意見》還規(guī)定支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品,穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托金試點,可以促進企業(yè)盤活積壓土地、實現(xiàn)資金回籠。
    有利于商業(yè)用房去庫存
    易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進表示,截至今年6月11日,全國商品住宅的去庫存周期大概在20個月左右。但全國商業(yè)用房的去庫存周期要超過30個月,全國商業(yè)用房去庫存的壓力是更大的?!兑庖姟吩试S將商業(yè)用房改建為租賃住房對外出租,有利于解決部分滯銷商業(yè)用房的去庫存問題。
    可以平抑房租上漲
    中原地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理靳瑞欣認為,按照國務院出臺《意見》的有關規(guī)定,被合理改建成租賃住房的商業(yè)用房對外出租,有利于盤活商業(yè)存量房源,增加市場上租賃房源的供應,這樣可以平抑租金的上漲。商業(yè)用房原本是使用商水商電,成本比較高;一旦商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房對外出租,可以使用民水民電,這樣降低了租客的生活成本,減輕了租客的租房費用。
    可售商業(yè)用房改建可能性低
    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,對于一二線城市來說,閑置商業(yè)用房非常少,即使部分過去閑置商業(yè)用房改建為租賃住房,也存在出租收益是否能彌補改建費用的問題。舉例來說,以北京東四環(huán)為例,改建一個商業(yè)用房成為單間租賃住房,每平方米改建成本在2000元以上。一套50平方米空間改建成本10萬元,就需要出租兩年以上收回成本。所以新規(guī)對自持物業(yè)有利好,但對于可售物業(yè)來說,嘗試改建租賃住房的可能性較低。
    后續(xù)配套措施要跟上
    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出,在商業(yè)用房改建為租賃住房后,仍然需要按照運營的思路來操作,那么,對于開發(fā)商來講就陷入了“重資產(chǎn)”運營的境地。開發(fā)商仍然要尋求金融化的手段把此類項目變輕,用“輕資產(chǎn)”的思路操作,這樣才能增加成功盤活資產(chǎn)的可能性。
    在《意見》中明確提出支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品,穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點。但是,從房地產(chǎn)投資信托基金推進力度來看是比較緩慢的。如果在商業(yè)用房改建租賃住宅后,后續(xù)沒有配套稅費優(yōu)惠、金融化手段的支持,部分此類項目也難以活得很好。
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