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  • 樓市資金風(fēng)險敞口擴(kuò)大 房企分化明顯

    2016年06月23日 14:50
    來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道
    市場拐點隱現(xiàn)之際,房企分化值得關(guān)注。
    標(biāo)普全球評級6月20日發(fā)布《嚴(yán)峻的市場周期將洗牌中國投資級開發(fā)商》研究報告顯示,當(dāng)中國投資級開發(fā)商追求增長的時候,保持一個穩(wěn)定的速度擴(kuò)張和審慎的資本結(jié)構(gòu)將變得非常關(guān)鍵,因為越來越多的中國投資級開發(fā)商的財務(wù)業(yè)績正在重新排序。
    境外三大評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)分別指出,投資級開發(fā)商的競爭格局正在發(fā)生變化,這源于信貸質(zhì)量分化。當(dāng)開發(fā)商無法平衡增長預(yù)期和投資的時候,就要應(yīng)對 利潤率下跌與銷售疲軟可能帶來的懸崖式下跌。更少但更具有優(yōu)勢的開發(fā)商會主導(dǎo)市場,因為他們的市場份額正在增加。
    本報記者獨家獲取的一份券商關(guān)于28家境內(nèi)外上市房企的拿地成本統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2013年-2016年以來,融創(chuàng)中國地價貸款利率下 降最多,為4%,而綠地香港則下降了3.6%。而中海與華潤置地的利率則是上升的,其中華 潤上漲了0.9%,中海上漲了0.3%。
    分化
    6月21日,惠譽(yù)指出恒大、綠地香港、富力、景瑞及陽光100五家房企財務(wù)表現(xiàn)轉(zhuǎn)弱或杠桿壓力加大,對于這幾家企業(yè)或有潛在進(jìn)一步下調(diào)評級行動。
    惠譽(yù)方面表示,2015年中國房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績差異加大已使2016年的負(fù)面評級行動增多。2016年1月1日至5月15日期間,在由惠譽(yù)提供評級的36家中國房地產(chǎn)企業(yè)中,共有9例負(fù)面評級行動,而正面評級行動僅有3例。
    負(fù)面評級行動的部分原因是諸如萬達(dá)(BBB/穩(wěn)定)、綠地(BBB-/負(fù)面)、華南城(B/穩(wěn)定)和毅德(B-/穩(wěn)定)等企業(yè)受到非住宅地產(chǎn)風(fēng)險敞口高的 影響。商業(yè)地產(chǎn)銷售的現(xiàn)金回收率低于預(yù)期;在住房購買限制放松后,購房意向轉(zhuǎn)向住宅地產(chǎn),進(jìn)一步影響了商業(yè)地產(chǎn)銷售。由于貿(mào)易中心的行業(yè)基本面超乎預(yù)期地 快速惡化,使華南城、毅德和五洲(B-/穩(wěn)定)本已困難的運營環(huán)境更為艱難。
    其他經(jīng)歷了負(fù)面評級行動的企業(yè)均缺乏在一二線城市的住宅開發(fā)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。其中包括碧桂園(BB+/穩(wěn)定)、恒大(B+/負(fù)面)、景瑞(B-/負(fù)面)和陽光100(B-/負(fù)面)。這些企業(yè)在一二線城市面臨土地收購壓力,杠桿率因此上升。
    與此相比,表現(xiàn)良好的是已經(jīng)在一二線城市具有良好定位的企業(yè)。其中大多數(shù)是大型國有企業(yè),包括中國海外(A-/穩(wěn)定)、華潤置地(BBB+/穩(wěn)定)和保利 (BBB+/穩(wěn)定)。領(lǐng)先的地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)良好,盡管合同銷售額大幅增長,其EBITDA利潤率僅稍降1%;‘B’類地產(chǎn)企業(yè)的EBITDA利潤率縮水 3%,與領(lǐng)先企業(yè)的利潤率差額擴(kuò)大到5%(2014年為3%)。
    中國海外、華潤置地和保利的杠桿率(以凈債務(wù)與調(diào)整后存貨之比衡量)有所降低,而由惠譽(yù)提供評級的中國地產(chǎn)企業(yè)的平均杠桿率則由35.9%上升至38.6%。
    對于綠地集團(tuán)境外評級機(jī)構(gòu)的最新評級,有接近綠地集團(tuán)的知情人士透露,綠地還是一貫很重視負(fù)債率調(diào)降,上市后一直進(jìn)一步優(yōu)化財務(wù)負(fù)債結(jié)構(gòu)、降低負(fù)債率等。 “但整體負(fù)債率不是一天能降下來的,也不是降得越低越好、越快越好,要找到發(fā)展和杠桿直接的一個平衡點,只要紙面的低負(fù)債率而放棄發(fā)展、戰(zhàn)略布局、產(chǎn)業(yè)機(jī) 遇,那也是不可取的。”該名人士表示。
    一份綠地發(fā)給投資者的材料顯示,在降低負(fù)債率方面,綠地做出了調(diào)整償債周期的積極舉措,比如對內(nèi)按資產(chǎn)負(fù)債率高低加強(qiáng)分類管理和控制、資產(chǎn)證券化等方式加快商辦類資產(chǎn)變現(xiàn)(自持物業(yè)價值重估)等。
    標(biāo)普全球評級信用分析師Matthew表示,高杠桿可以使一些企業(yè)失去投資級地位,尤其是那些較低的投資級評級,盡管其中許多得益于母公司或政府的支持。
    “具有較強(qiáng)的杠桿作用和更大擴(kuò)張步伐的開發(fā)商,將有維持其信用狀況的一個更好的循環(huán)基礎(chǔ)。”上述分析師說,土地儲備策略,銷售執(zhí)行和成本控制將分化盈利能力和經(jīng)營效率。
    銷售去化仍是關(guān)鍵
    值得關(guān)注的是,利率變化導(dǎo)致房企近幾年拿地成本在下調(diào)。2013財年,融創(chuàng)中國拿地成本在10%,2014年上半年為9%,下半年為9.1%,到了 2015年上半年、下半年分別為7.7%、7.6%,2016年至今只需要6%,因此整體利率下調(diào)了4%。綠地香港也一樣,利率從2013年的8.2%一 路下降到4.6%。
    通過上述28家房企拿地成本統(tǒng)計,平均來看,利率從2013年的7.3%降到了5.9%。
    盡管如此,由于龍頭房企的地價和建筑款往往控制在合約銷售約50%-70%范圍內(nèi),相對而言,一些較小的投資級的開發(fā)商則在80%,甚至100%。因此,開發(fā)商在下半年的銷售去化,顯得尤為重要。這也是業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為下半年開發(fā)商應(yīng)該加速去化的原因之一。
    在過去幾年里,一些境外機(jī)構(gòu)評為投資級的開發(fā)商經(jīng)常收購大型地塊或?qū)е螺^大的建設(shè)成本和其他資本支出,但未能達(dá)到相應(yīng)較高的銷售增長。
    無論是基于市場條件不好或銷售執(zhí)行力較弱,如果合約銷售不能達(dá)到預(yù)期增長的話,將大幅削弱開發(fā)商的資金實力。 
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