導(dǎo)讀
目前綠城資產(chǎn)管理已經(jīng)開始布局，包括二手房的置換和買賣、房屋的返租與經(jīng)營(yíng)、盤活閑置資產(chǎn)。
7月12日，綠城服務(wù)（02869.HK）正式掛牌上市，以每股1.99元公開發(fā)售，超過(guò)招股價(jià)范圍1.74-2.2元的中間價(jià)，籌得14.394億元人 民幣。其中49%用作收購(gòu)物業(yè)服務(wù)公司及提供增值服務(wù)公司；22%及19%將分別用作開發(fā)推廣旗下“智
慧園區(qū)”及還債。
此前，綠城服務(wù)在香港公開發(fā)售獲3711.6萬(wàn)股有效申請(qǐng)，相當(dāng)于公開發(fā)售7778萬(wàn)股的約47.72%，盡管綠城服務(wù)在香港公開發(fā)售僅獲約47.72%認(rèn)購(gòu)，經(jīng)過(guò)調(diào)整之后，國(guó)際發(fā)售獲適度超額認(rèn)購(gòu)。
作為繼彩生活、中海物業(yè)、中奧到家之后，第四家登陸港股資本市場(chǎng)的物業(yè)管理公司，綠城服務(wù)與這三家公司在市盈率（20%左右）、物業(yè)管理營(yíng)收占比等方面數(shù)據(jù)接近，而目前市場(chǎng)不明朗的情況下，后續(xù)的市值管理或?qū)榫G城服務(wù)帶來(lái)壓力。
在上市儀式后，綠城服務(wù)執(zhí)行董事兼運(yùn)營(yíng)總監(jiān)吳志華指出，資產(chǎn)管理作為園區(qū)增值服務(wù)的一部分，去年就呈現(xiàn)了爆發(fā)式增長(zhǎng)。
年復(fù)合增長(zhǎng)率壓力
7月12日綠城服務(wù)收市價(jià)格，漲幅超過(guò)10%。但是綠城服務(wù)管理層也并非高枕無(wú)憂，后續(xù)物業(yè)管理的規(guī)模擴(kuò)張與增值服務(wù)都面臨不小壓力，要保持前幾年20%－30%的增速并非易事。
綠城服務(wù)的園區(qū)增值服務(wù)2015年占總收入的比重已達(dá)9%，占比較2014年提高了3個(gè)百分點(diǎn)，尤其是在2015年整體營(yíng)業(yè)收入大幅增長(zhǎng)32.4%的前提下，這一比重得以較大幅度提高難能可貴。
綠城服務(wù)2015年?duì)I業(yè)收入同比增幅為32.4%。這一同比增幅遠(yuǎn)高于中海物業(yè)和中奧到家，但與彩生活相比增幅仍有一定差距。
根據(jù)綠城服務(wù)的招股說(shuō)明書顯示， 綠城服務(wù)上市融資額的49%將用作收購(gòu)物業(yè)服務(wù)公司?？梢灶A(yù)期的是，未來(lái)綠城服務(wù)收入規(guī)模和服務(wù)規(guī)模的增長(zhǎng)率或?qū)⒖焖偬岣摺?/div>
從凈利潤(rùn)來(lái)看，綠城服務(wù)2015年的凈利潤(rùn)為2.03億元，是前述四家上市物業(yè)企業(yè)中凈利潤(rùn)唯一超2億的企業(yè)。
可以看出，綠城服務(wù)的凈利潤(rùn)是與其營(yíng)業(yè)收入最為接近的中海物業(yè)的2.1倍，高于以高利潤(rùn)著稱的彩生活，在四家企業(yè)的對(duì)比中占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。
從單位面積利潤(rùn)貢獻(xiàn)率（企業(yè)的年凈利潤(rùn)除以當(dāng)年計(jì)算收益的物業(yè)管理面積）來(lái)看，綠城服務(wù)高于其他四家企業(yè)，分別是中海物業(yè)的2倍，彩生活和中奧到家的4倍多。
這樣的結(jié)果與綠城服務(wù)的高端定位密切相關(guān)。綠城服務(wù)招股說(shuō)明書顯示，2015年綠城服務(wù)在管的住宅物業(yè)平均物業(yè)費(fèi)達(dá)3.06元/平方米/月，而同期中國(guó)指 數(shù)研究院和中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《2016中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》顯示，2015年物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)住宅物業(yè)平均物業(yè)費(fèi)為2.24元/平方米 /月，凸顯出綠城服務(wù)的高端定位。
在增值服務(wù)方面，綠城服務(wù)借鑒了彩生活2014年9月推出的智
慧園區(qū)項(xiàng)目。據(jù)吳志華透露，綠城近幾年來(lái)增加的管理面積幾乎每一年都翻倍，未來(lái)利潤(rùn)增長(zhǎng)空間 還是在園區(qū)增值服務(wù)，而資產(chǎn)管理則是園區(qū)增值服務(wù)的一部分。他舉例稱，物業(yè)管理收入占比業(yè)務(wù)板塊70%，但毛利僅有40%，顧問(wèn)咨詢業(yè)務(wù)占比20%，毛利 貢獻(xiàn)30%，園區(qū)增值服務(wù)占比10%，毛利貢獻(xiàn)25%。
一名機(jī)構(gòu)分析師指出，在四家上市物業(yè)公司里，綠城服務(wù)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)相對(duì)完善，三大板塊是互相驅(qū)動(dòng)可形成產(chǎn)業(yè)鏈的，但綠城服務(wù)的營(yíng)業(yè)收入與單位面積的利潤(rùn)高于同行，因此盈利能力的提升只能從目前還沒(méi)有充分發(fā)展的業(yè)務(wù)板塊中尋求。
根據(jù)綠城服務(wù)歷史數(shù)據(jù)，物業(yè)管理過(guò)去3年增長(zhǎng)30%，園區(qū)服務(wù)過(guò)去3年增長(zhǎng)50%。
潛行資產(chǎn)管理
在綠城服務(wù)整體戰(zhàn)略目標(biāo)中，“物”就是資產(chǎn)管理；“業(yè)”就是物業(yè)管理。目前資產(chǎn)管理已經(jīng)開始布局，包括二手房的置換和買賣、房屋的返租與經(jīng)營(yíng)、盤活閑置資產(chǎn)。
綠城服務(wù)執(zhí)行總裁兼行政總裁公司楊掌法介紹，公司目前已經(jīng)簽約的服務(wù)面積達(dá)1.7億平方米，資產(chǎn)價(jià)值至少兩萬(wàn)億，如果能夠用上述三種方式將這些資產(chǎn)活化1%，就有200億的收入。
綠城服務(wù)的招股說(shuō)明書顯示，綠城的園區(qū)增值服務(wù)是所有業(yè)務(wù)中毛利最高的，截至去年底，毛利水平在47.5%，而且增幅也是最快的。2013年只有1.17 億元的上述業(yè)務(wù)收入，到2015年底增至2.76億元。吳志華表示，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)正是增值服務(wù)中利潤(rùn)最高、增長(zhǎng)最快的一部分。
據(jù)吳志華介紹，綠城物業(yè)目前和華邦地產(chǎn)合作，在綠城服務(wù)管理的園區(qū)內(nèi)向業(yè)主提供置換服務(wù)；與途家合作，提供短租房、酒店公寓、度假房服務(wù)；與優(yōu)客逸家合作，提供長(zhǎng)租公寓。途家和優(yōu)客兩家企業(yè)的引入，幫助業(yè)主盤活了閑置房屋，產(chǎn)生了更好的資產(chǎn)收益。
一名業(yè)內(nèi)人士透露，房地產(chǎn)資管市場(chǎng)將是一個(gè)比地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模更大，機(jī)會(huì)更好的市場(chǎng)，總規(guī)模將有150萬(wàn)億元左右，是房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的近20倍。
根據(jù)吳志華的設(shè)想，除了現(xiàn)有的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)外，綠城服務(wù)未來(lái)還可能收購(gòu)部分開發(fā)項(xiàng)目的車庫(kù)、庫(kù)房、尾盤再逐步轉(zhuǎn)售給業(yè)主。一方面解決開發(fā)商的資金需要，另外一方面，也可以利用綠城服務(wù)更熟悉業(yè)主需要的優(yōu)勢(shì)，有針對(duì)性地開展?fàn)I銷。
除了資產(chǎn)管理外，目前物業(yè)的增值服務(wù)，還包括互聯(lián)網(wǎng)在線平臺(tái)業(yè)務(wù)、金融業(yè)務(wù)、家庭醫(yī)療等眾多范疇。以綠城服務(wù)為例，其還向業(yè)主提供子女的家庭教育和老人的 老年大學(xué)等服務(wù)。這些服務(wù)擴(kuò)大了業(yè)主使用物業(yè)服務(wù)平臺(tái)的粘性，并為平臺(tái)帶來(lái)額外收益。從目前的情況看，園區(qū)的增值服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)收入仍在增長(zhǎng)。
據(jù)楊掌法介紹，目前綠城2000年的一些項(xiàng)目二手房掛牌價(jià)格已經(jīng)超過(guò)同區(qū)域其他樓盤的20%~30%。
吳志華認(rèn)為，去年綠城服務(wù)有2.7億營(yíng)收是從園區(qū)增值服務(wù)獲取的，而這是建立在每戶業(yè)主的低貢獻(xiàn)基礎(chǔ)上。
一名接近綠城集團(tuán)的人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，隨著這幾年綠城中國(guó)的發(fā)展放緩，已經(jīng)不能滿足綠城服務(wù)的內(nèi)需增長(zhǎng)，在外接項(xiàng)目的比例提升很快，包括銷售排名前十的首開、融創(chuàng)等均成為綠城服務(wù)的客戶。
免責(zé)聲明：凡本站注明 “來(lái)自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問(wèn)題的，請(qǐng)聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
