隨著銷售數(shù)據(jù)不可避免的下滑,今年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)投資增速“觸底反彈”的局面,很可能只是“曇花一現(xiàn)”。
今年4月以來(lái),全國(guó)熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)銷售陸續(xù)出現(xiàn)降溫。這種效應(yīng)傳導(dǎo)到投資端,已經(jīng)使得前5月全國(guó)房地產(chǎn)投資增速由前4月的7.2%降至7.0%,出現(xiàn)今年以來(lái)的首次下滑。
多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為,隨著市場(chǎng)需求的透支性釋放和熱點(diǎn)城市政策的收緊,未來(lái)的市場(chǎng)銷售恐難再度升溫。因此未來(lái)房地產(chǎn)投資增速有可能繼續(xù)下探,甚至降至全年5%以下的水平。
與此同時(shí),雖然經(jīng)濟(jì)增速的承壓正在凸顯房地產(chǎn)業(yè)的作用,但在供需關(guān)系轉(zhuǎn)變、行業(yè)紅利消退的大背景下,房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)中的地位或?qū)⑷趸?/div>
投資增速將放緩
受益于去年以來(lái)的信貸、稅收等政策刺激,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯升溫。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),今年1-2月,全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積同比增長(zhǎng)28.2%,銷 售額增長(zhǎng)43.6%,增速比去年12月的6.5%和14.4%出現(xiàn)大幅提升。到今年4月,兩者的增速達(dá)到高峰,分別為36.5%和55.9%。
進(jìn)入5月,由于北上深等一線城市和蘇州、南京等熱點(diǎn)二線城市出臺(tái)調(diào)控政策,整體市場(chǎng)開始降溫,全國(guó)房地產(chǎn)銷售增速有所下降。
其間,房地產(chǎn)投資增速也表現(xiàn)出同步的變化。數(shù)據(jù)顯示,2015年全年,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速降至1.0%的歷史低位,到今年1-4月,該增速就迅速回升到7.2%,創(chuàng)最近13個(gè)月的新高。1-5月,該指標(biāo)又降至7.0%。
房地產(chǎn)開發(fā)投資是供應(yīng)端的重要指標(biāo),包括房屋建設(shè)工程、土地開發(fā)工程的投資額以及公益性建筑和土地購(gòu)置費(fèi)等的投資。上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍 進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,投資數(shù)據(jù)和銷售數(shù)據(jù)存在一定的互動(dòng)關(guān)系。在銷售業(yè)績(jī)大增的情況下,房企的投資熱情就開始上升,主要體現(xiàn)在,拿地規(guī)模開始增 加,且對(duì)于高溢價(jià)有更大的承受能力。
他同時(shí)表示,一般來(lái)說(shuō),銷售端向供應(yīng)端的傳導(dǎo),大概會(huì)有3個(gè)月的滯后期。但今年的政策利好十分明確,且房企補(bǔ)倉(cāng)的意愿強(qiáng)烈,所以兩者出現(xiàn)同步也很正常。
但在機(jī)構(gòu)看來(lái),銷售增長(zhǎng)已出現(xiàn)放緩,并可能影響到房地產(chǎn)投資的變化。中泰證券指出,隨著個(gè)人按揭貸款和預(yù)售賬款在房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中占比越來(lái)越高,房地產(chǎn)投資增速的變化將更大程度地取決于銷售增速的變化。
該機(jī)構(gòu)的判斷為,銷售端已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)。除前期需求透支性釋放以外,還有政策層面的因素,隨著中央對(duì)于“去杠桿”政策的啟動(dòng),以及熱點(diǎn)城市出臺(tái)調(diào)控政策,一線城市成交量出現(xiàn)同比下滑,而且?guī)?dòng)二、三線城市增速下滑。
中泰證券認(rèn)為,未來(lái)半年銷售增速將持續(xù)回落。房地產(chǎn)的投資增速也會(huì)有所下滑,預(yù)計(jì)全年地產(chǎn)投資增速為4%,而年末單月同比增速將可能降至2%。
廣發(fā)證券持有同樣的觀點(diǎn),該機(jī)構(gòu)認(rèn)為,本輪市場(chǎng)銷售周期性的高點(diǎn)已過(guò),下半年行業(yè)整體成交同比升幅將繼續(xù)放緩。預(yù)計(jì)全年全國(guó) 商品房銷售面積15億平方米,同比增長(zhǎng)17%;金額11.4萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)30.4%。 投資方面,預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額10萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)4.9%。
經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度恐將下滑
在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)存在較大壓力的背景下,房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫,實(shí)際上對(duì)經(jīng)濟(jì)起到一定的穩(wěn)定作用。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),今年前5月,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資34564億元,占同期固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)的比重為18.4%。而2015年全年,該比重為17.4%。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,這主要是由于經(jīng)濟(jì)進(jìn)入中高速增長(zhǎng)的區(qū)間,而房地產(chǎn)市場(chǎng)恰好進(jìn)入一個(gè)小的上行周期。在這背后,降息、降準(zhǔn)等刺激經(jīng)濟(jì)政策也在客觀上促進(jìn)了樓市升溫。
作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè),除本身就具有巨大的體量外,房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用還體現(xiàn)在對(duì)上下游數(shù)十個(gè)行業(yè)的支撐,以及其較強(qiáng)的吸納就業(yè)能力。分析人士還指出,如果未來(lái)“去庫(kù)存”過(guò)程能夠順利推進(jìn),還能在很大程度上消化金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。
但若拉長(zhǎng)時(shí)間軸來(lái)看,過(guò)去幾年,這種拉動(dòng)作用正在削弱。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中所占的比重,已經(jīng)從2011年的20.4%,一路下滑到2015年的17.4%,5年間下降了3個(gè)百分點(diǎn)。
與此同時(shí),過(guò)去5年間,我國(guó)固定資產(chǎn)投資增速?gòu)?3.8%下降至10%,下滑13.8個(gè)百分點(diǎn);同期的房地產(chǎn)投資增速則從27.9%下降到1.0%,下降26.9個(gè)百分點(diǎn)。
其背后的主要?jiǎng)右?,在于市?chǎng)的基本面已經(jīng)發(fā)生根本變化。主要表現(xiàn)為,自2013年以后,我國(guó)房地產(chǎn)整體供需形勢(shì)就已經(jīng)從此前的供不應(yīng)求,過(guò)渡到供大 于求。2014年,全國(guó)商品房銷售面積同比下降7.6%,出現(xiàn)多年來(lái)的首度下滑。雖然今年全國(guó)市場(chǎng)銷售規(guī)模仍有望創(chuàng)新高,但在多數(shù)分析人士看來(lái),新房市場(chǎng) 的容量正在縮小。
廣發(fā)證券指出,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在大周期層面上已經(jīng)進(jìn)入成熟期,人口紅利(年齡結(jié)構(gòu)、 區(qū)域分布)快速爆發(fā)期過(guò)后,新房的需求逐步下降。戶均住房套數(shù)在2012-2013年之后已經(jīng)超過(guò)1,整體供需已基本平衡。該機(jī)構(gòu)還表示,近年來(lái)新房的銷 售面積年均復(fù)合增速是逐年放緩的,且新房銷售面積高點(diǎn)逐步下移,高點(diǎn)出現(xiàn)的間隔時(shí)間明顯拉長(zhǎng)。這都是行業(yè)長(zhǎng)周期增速持續(xù)放緩的表征。
因此,按照多數(shù)機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn),房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)生動(dòng)力逐漸缺乏,未來(lái)的增長(zhǎng)將更多取決于貨幣政策、信貸杠桿等外部環(huán)境。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,從中長(zhǎng)期的視角看,未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)拿地和房屋新開工等數(shù)據(jù)可能會(huì)削弱,房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位確實(shí)會(huì)弱化。但隨著房地產(chǎn)業(yè)的變革與轉(zhuǎn) 型,一種隱性的支撐力會(huì)增加,如智能家居、房地產(chǎn)金融等,會(huì)給經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供新的支撐。此外,存量市場(chǎng)的發(fā)展,也會(huì)促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的繁榮,對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整大 有裨益。
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