關(guān)于房地產(chǎn)稅的進(jìn)展，又曝出了最新消息。近日，全國人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)副主任委員郝如玉在第十屆“中國經(jīng)濟(jì)增長與周期”論壇上透露，目前房地產(chǎn)稅仍在起草過程之中，操作難度很大。

北京大學(xué)法學(xué)院教授、中國財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)會(huì)長劉劍文曾表示，“本屆人大任期是到2017年底，因此，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅法最快將在2017年底前通過，慢的話可能會(huì)在2017年底提交審議，在下一屆人大任期內(nèi)通過。”

“我不是很樂觀。”國務(wù)院參事、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)表示，希望在2017年底本屆人大能拿出一個(gè)可供討 論的房地產(chǎn)稅方案。但是，方案從討論到通過還有一個(gè)過程，“我們不能指望在很短的時(shí)間內(nèi)就推出這項(xiàng)政策，事實(shí)證明一個(gè)稅種的推出如果過于倉促，在執(zhí)行中會(huì) 有很多后續(xù)問題不好解決。房地產(chǎn)稅寧可晚一點(diǎn)出臺(tái)，也不能出原則性的、顛覆性錯(cuò)誤。”

開征房地產(chǎn)稅，必須先由全國人大立法

從2003年提出物業(yè)稅開始，房地產(chǎn)稅已歷經(jīng)13年之久，其間經(jīng)歷了征不征、怎么征、征多少等諸多討論和爭議。2011年初，在沒有立法的前提下，先行在上海和重慶兩地進(jìn)行試點(diǎn)征收。

但是，房地產(chǎn)稅要全面推行還需先立法。2013年11月，十八屆三中全會(huì)通過《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，提出了“稅收法定”的原則，也就是說，“如果沒有相應(yīng)法律作前提，政府則不能征稅”。

2015年3月，十二屆全國人大三次會(huì)議通過了修改《立法法》的決定，明確規(guī)定：稅種的設(shè)立、稅率的確定和稅收征收管理等稅收基本制度，只能通過制定法律來解決。

一系列政策頻出，意味著未來開征房地產(chǎn)稅，必須先由全國人大立法討論通過才能算數(shù)。

房地產(chǎn)稅到底難在哪里？“房地產(chǎn)稅在起草過程中，實(shí)際上是對(duì)現(xiàn)行稅制以及有關(guān)的收費(fèi)體系的再設(shè)計(jì)，因?yàn)閲@著房地產(chǎn)的稅收有很多，還有附加在土地上 的各種各樣數(shù)不清名目的一些費(fèi)用，都和房地產(chǎn)稅有關(guān)。”劉桓告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，實(shí)際上，房地產(chǎn)稅的出臺(tái)，是對(duì)現(xiàn)行稅費(fèi)體制中的一些稅費(fèi)項(xiàng)目所做的 必要調(diào)整和整治。“這是一個(gè)非常復(fù)雜和困難的過程。”

那么，除了稅制體系的再設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)稅還面臨哪些難題？

房產(chǎn)稅收入都抵不上征稅成本？

專家建議由中介組織代征

目前很多人不清楚“房產(chǎn)稅”和“房地產(chǎn)稅”這兩個(gè)概念到底有什么區(qū)別，都在混淆使用，房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅僅一個(gè)“地”之差，實(shí)際差別卻很大。

房產(chǎn)稅，是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。目前的房產(chǎn)稅更類似于國外的物業(yè)稅。

事實(shí)上，近兩年的國家正式文件或相關(guān)主管部門的言論，都是使用“房地產(chǎn)稅”這個(gè)概念。這意味著，未來的房地產(chǎn)稅，征收對(duì)象不僅是房屋，還可能涵蓋土地等?，F(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)，都有可能隨著房地產(chǎn)稅的推行而進(jìn)行整合，因此應(yīng)該是房地產(chǎn)稅收體系的綜合改革。

由于房地產(chǎn)稅是典型的地方稅，理所當(dāng)然該由地方稅務(wù)部門來征收，而征收房地產(chǎn)稅考驗(yàn)的是地方政府的能力和實(shí)力。事實(shí)上，房地產(chǎn)稅作為直接稅種，征收難度大、成本高，絕大部分城市即便強(qiáng)行開征，獲得的收入也難以抵消成本。

從以往房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市看，無論是上海的增量征收還是重慶的高端存量征收，所得稅收入都很少。按照新華網(wǎng)2014年1月的報(bào)道，重慶從2011到 2013年，累計(jì)3年征收房產(chǎn)稅未超過4億元；上海3年累計(jì)征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅約6億元。不僅實(shí)際征收稅額和兩市的住房規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)不匹配，征收所花費(fèi)的人力 物力成本相對(duì)巨大。

“稅務(wù)機(jī)關(guān)其實(shí)還沒有做好這方面的準(zhǔn)備。目前征收能力和管理水平都跟不上。”劉桓告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，直接面對(duì)居民征稅很難，“一旦征收房地產(chǎn)稅，一個(gè)樓內(nèi)的一百戶居民就有一百種情況，稅務(wù)局要分別對(duì)待，我們國家恐怕還沒有這么大的稅務(wù)能力。”

記者注意到，迄今為止，中國的稅收幾乎都是針對(duì)法人進(jìn)行征收，即便是個(gè)人所得稅，也是通過單位財(cái)務(wù)部門代扣代繳，現(xiàn)在讓稅務(wù)局直接面對(duì)居民個(gè)人征收 房地產(chǎn)稅，難度可想而知，“建議采取中介方式，可以把房地產(chǎn)稅委托給有資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估的權(quán)威部門來征收，這樣可以節(jié)省稅務(wù)部門的人力物力成本。”

即便如此，劉桓依然對(duì)通過中介組織征稅表示擔(dān)憂，“其誠信程度、職守操守和業(yè)務(wù)能力目前也都沒有達(dá)到相應(yīng)的水平。中國是一個(gè)大國，南北東西差別很 大，二元性結(jié)構(gòu)特征也很明顯，稅務(wù)機(jī)關(guān)以及相關(guān)的中介部門的管理一時(shí)半會(huì)兒又跟不上，這就使得房地產(chǎn)稅開征的時(shí)候會(huì)遇到想象不到的麻煩。”

稅率多高？按什么房價(jià)征收？

免征額是多少？

老百姓最為關(guān)注的是，房地產(chǎn)稅一旦實(shí)施，買房要多交錢嗎？要多交多少錢？

以北京為例，如果一家3口在北京二環(huán)購買一套100平米房子需要800萬元，按照1.5%（1.5%的稅率被認(rèn)為是世界通行做法）的稅率計(jì)算，每年 需要繳納的房地產(chǎn)稅是12萬（每月納稅1萬元）；如果在四環(huán)購買一套100平米的房子需要500萬元，每年需要繳納的房地產(chǎn)稅為7.5萬元（每月納稅6250元）。

現(xiàn)實(shí)或許不會(huì)這么悲催！據(jù)記者了解，上海、重慶試點(diǎn)房地產(chǎn)的稅率介于0.4%到1.2%之間，低于1.5%的國際平均水平（發(fā)達(dá)國家的房屋持有稅， 稅率一般為1%至2%）。上海的試點(diǎn)方案為0.6%和0.4%兩檔，重慶包括0.5%、1%、1.2%三檔，皆低于國外水平。如果按照0.5%稅率計(jì)算， 在北京二環(huán)購買一套100平米房子，每年需繳納房地產(chǎn)稅4萬元（每月繳稅3333元）；在北京四環(huán)購買一套100平米的房子，每年需繳納房地產(chǎn)稅2.5萬 （每月繳稅2083元）。

“不過，從發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)稅一般以評(píng)估價(jià)，而非市場價(jià)為稅基。評(píng)估價(jià)一般要低于市場價(jià)，且會(huì)是幾年才調(diào)整一次。”中國社科院財(cái)經(jīng)院汪德華研究員告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者。

另外，劉桓還建議說，我國的房地產(chǎn)稅不能照搬國際經(jīng)驗(yàn)，要根據(jù)中國國情，設(shè)定一定的免征額。

2011年上海和重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，皆有免征條款：上海本地戶籍居民人均60平方米免征，重慶對(duì)于新購房100平方米免征。

“根據(jù)上海的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，免稅面積設(shè)定為人均60平方米比較合理，這樣對(duì)于3口之家來說，可以有180平方米不用交稅，從而保證了居民第一套住房不用繳稅。”劉桓告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者。

對(duì)于免征額和稅率，目前官方并未透露出任何信息。當(dāng)下，大家討論較多的是出臺(tái)房地產(chǎn)稅是否能夠替代土地出讓金。

中短期內(nèi)，房地產(chǎn)稅與土地出讓金并行不可避免

征收房地產(chǎn)稅是世界慣例，這可能是該稅種立法最具說服力的理由。

不過，原國家稅務(wù)總局副局長許善達(dá)曾指出，中國的房地產(chǎn)稅，是土地國有制下對(duì)私人住宅征收的財(cái)產(chǎn)稅，這在國際上難以找到借鑒先例。

在土地國有的條件下，我國地方政府的財(cái)政收入多年以來嚴(yán)重依賴土地出讓金。公開數(shù)據(jù)顯示，2014年上海共收入土地出讓金1763.9億元，相當(dāng)于2014年上海全市公共財(cái)政收入的38.47%(土地出讓金收入不包括在公共財(cái)政收入之內(nèi))。

目前業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)稅取代土地財(cái)政是合理的，也是大勢所趨，未來將用房地產(chǎn)稅替代地方政府的賣地收入，成為地方政府的收入來源。

房地產(chǎn)稅果真能扛起這面大旗嗎？

財(cái)政部公布數(shù)據(jù)顯示，2014年全國土地出讓金收入約40480億元，超過了4萬億元。如果這4萬億不征土地出讓金，而是改征房地產(chǎn)稅，也就意味著讓買房人來承擔(dān)這4萬億，能承擔(dān)得了嗎？

以上海為例。據(jù)上海市國稅局公布的數(shù)據(jù)，上海2014年房產(chǎn)稅收入約99.9億元，除去商業(yè)、辦公、酒店等多種物業(yè)，試點(diǎn)的住宅房產(chǎn)稅只占其中較小 的一部分。這個(gè)數(shù)據(jù)是多少呢？上海預(yù)算草案報(bào)告公布的房產(chǎn)稅征收為27.6億元。另據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，上海市2014年土地出讓金征收1766.79 億元。簡單計(jì)算，房地產(chǎn)稅僅占土地出讓金的1%，兩者差距確實(shí)比較大。

“如此情況下，讓房地產(chǎn)稅去充當(dāng)土地出讓金，地方政府能不能做到我表示懷疑。”劉桓說。

汪德華則認(rèn)為，如果稅制設(shè)計(jì)上有一定的免征面積，自然是不能指望房地產(chǎn)稅能夠完全取代土地出讓金。

“從根本上說，目前還需明確房地產(chǎn)稅的功能定位，功能定位決定稅制設(shè)計(jì)。”汪德華告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，房地產(chǎn)稅采取設(shè)定一定免征面積的稅制設(shè) 計(jì)，比較符合中國國情。這也意味著其功能定位是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。“中短期內(nèi)，恐怕房地產(chǎn)稅與土地出讓金并行是不可避免的選擇。長期來看，可以考慮將房地產(chǎn) 稅推行與土地使用權(quán)70年到期問題掛鉤。在70年期限到期之后，繳納房地產(chǎn)稅就可以永續(xù)使用。”