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  • 中國樓市未來三十年的趨勢是量降價升

    2016年07月20日 09:23
    來源:華爾街見聞
    國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示,6月70個大中城市房價漲勢繼續(xù)收窄,環(huán)比上漲城市個數(shù)繼續(xù)減少,漲幅繼續(xù)收窄。一線城市漲幅走高,二、三線城市環(huán)比漲幅持續(xù)收窄,二線熱門城市中,合肥、廈門、南京繼續(xù)領(lǐng)跑。
    中金公司發(fā)布了關(guān)于未來30年中國樓市前景的研究報告。報告認(rèn)為,新房銷售量已處于高位,預(yù)計未來將進(jìn)入長期下行通道;但銷售額將持續(xù)上揚,“北上廣深”的成交均價更是加速上升,將在2050年達(dá)到70,000元/平方米;房價雖高于均衡值,但鑒于房價過去10年增速緩于人均GDP增速,長期仍有上行空間。
    新房成交量逐漸下降 但銷售額持續(xù)走高
    報告分析稱,從全國層面來看,新建商品住房成交量在 2016 年后維持在 11~12 億平方米,2020 年后進(jìn)入下行通道,降速先增后緩,2040年后穩(wěn)定在 7 億平方米左右。其中超高能級和高能級城市成交量先增后降,其他城市則持續(xù)下滑。
    中國樓市未來三十年的趨勢是量降價升
    (報告定義“北上廣深”為超高能級城市,重慶、武漢、成都、天津、蘇州、長沙、南京、杭州、合肥、鄭州、青島、沈陽、西安、寧波、大連、福州、濟(jì)南、石家莊、哈爾濱、長春、廈門這21個城市為高能級城市。)
    然而,未來全國新房成交金額將持續(xù)走高,到 2050 年達(dá)到 20 萬億人民幣左右。各級城市間持續(xù)上漲的銷售額變動規(guī)律基本一致。
    成交均價亦將逐步上行,全國新建商品住房成交均價2050年將達(dá)到30,000元/平方米,剔除了通貨膨脹因素后的“不變房價”將達(dá)到15,000元/平方米。超高能級城市的名義房價和不變房價均呈加速上升態(tài)勢,至2050年分別達(dá)到 70,000 元/平方米和 42,000 元/平方米;高能級和中能級城市名義房價均呈持續(xù)增長態(tài)勢,但不變房價增速逐漸放緩;而低能級城市盡管名義房價增長同樣呈現(xiàn)上漲, 但不變房價將在 2035 年到達(dá)拐點,之后穩(wěn)定在 6,000 元/平方米左右。
    中國樓市未來三十年的趨勢是量降價升
    人均GDP支持的上漲房價:絕對房價和租金回報率僅居世界中游
    中金報告認(rèn)為,房價往往隨人均GDP增長而聯(lián)動上漲,二者長期存在顯著正相關(guān)關(guān)系??紤]到中國的人均GDP正處于快速擴(kuò)張階段,未來房價存在一定的基本面支撐,仍可能有較強的上行空間。過去十年中國房價年均增長率為 8.6%,但人均GDP增長率高達(dá) 14.2%,中國房價相對人均GDP的增長速度尚有空間。
    中國樓市未來三十年的趨勢是量降價升
    從住房的居住屬性著眼,房價收入比指標(biāo)往往反映出住房價格是否超過了居民家庭的承受能力。對比全球各大城市的房價收入比,北、上、深的房價收入比僅次于倫敦。
    但中金分析認(rèn)為,中國的國民儲蓄率幾乎是國際平均的水平的兩倍,而實物資產(chǎn)(不動產(chǎn)為主)的占比也高于國際平均水平,都會推升房價收入比的合理區(qū)間。因此,房價收入比指標(biāo)并不能客觀反映中國家庭的住房購買力。
    中國樓市未來三十年的趨勢是量降價升
    在修正了儲蓄和置業(yè)傾向的差異之后,北、上、深等城市的房價收入比修正值已接近全球平均水平,廣州甚至處于較低水平。
    中國樓市未來三十年的趨勢是量降價升
    另一方面,從住房的金融資產(chǎn)屬性著眼,中國城市的租金回報率似乎遠(yuǎn)低于全球平均水平。在剔除了持有成本——房產(chǎn)稅這一因素的影響后,北上廣深的租金回報率也僅處在全球中游水平。
    中國樓市未來三十年的趨勢是量降價升
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