居高不下的房價讓深圳住宅市場遇冷半年仍未回暖，但作為深圳產業(yè)發(fā)展“晴雨表”的寫字樓市場卻表現(xiàn)不錯。日前，仲量聯(lián)行發(fā)布的深圳第二季度房地產市場報告顯示，今年第二季度，深圳甲級辦公樓租賃需求較前兩季度得到改善且交投活躍，繼北京、上海之后，全國辦公樓投資市場熱點轉向深圳。
不過，多家機構數(shù)據(jù)顯示，今年以來，深圳甲級辦公樓租金一直呈現(xiàn)下降態(tài)勢，在新增供應和P2P企業(yè)退租的影響下，深圳甲級辦公樓租金將會繼續(xù)盤整，預期年末的空置率會上升，明年全市甲級辦公樓租金高位回落風險增加。
全國“熱錢”流向深圳寫字樓
深圳統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，深圳第一季度全市GDP同比增速8.4%，為近三年來最高，其中第一季度第三產業(yè)增加值同比增幅9.1%。深圳工商部門數(shù)據(jù)顯示，2016年前5個月全市企業(yè)注冊數(shù)量同比增幅約27%。仲量聯(lián)行發(fā)布的深圳第二季度房地產市場報告認為，深圳良好的經(jīng)濟基本面支撐了全市整體的辦公樓需求，尤其是高科技類公司和證券、銀行、保險等傳統(tǒng)金融類企業(yè)的租賃需求正穩(wěn)中有升。
值得注意的是，今年上半年，大宗交易頻頻出現(xiàn)在深圳辦公樓市場。仲量聯(lián)行也指出，繼北京、上海后，全國辦公樓投資市場熱點趨往深圳，以目前相對比較活躍的保險、銀行業(yè)為例，其自用和投資需求相結合的投資特點成為新趨勢。
來自仲量聯(lián)行的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，地產商毅德投資在南山成交了約7700平方米的甲級寫字樓，地產商深國控在福田成交了約25000平方米的甲級寫字樓，保險業(yè)的太平洋壽險在福田成交了約40000平方米的甲級寫字樓，保險業(yè)的前海人壽在福田成交了約20000平方米的甲級寫字樓，來自銀行業(yè)的華夏銀行和上海銀行在福田分別成交了36000平方米和15000平方米的甲級寫字樓。上述大宗交易的成交時間集中在今年上半年。
戴德梁行華南及華西區(qū)研究部董事張曉端此前接受媒體采訪表示，大宗交易頻繁是住宅價格高企、投資風險增加、個人或機構投資者轉向商業(yè)市場的具體表現(xiàn)。此外，“營改增”的實施對寫字樓市場構成間接利好，因此上半年深圳寫字樓大宗交易頻繁。
仲量聯(lián)行深圳董事總經(jīng)理夏春毅認為，目前機構性投資者和自用型企業(yè)用戶持續(xù)看好深圳，特別是核心區(qū)域物業(yè)未來的升值潛力；另一方面，金融與科技行業(yè)仍然在積極尋找優(yōu)質可售物業(yè)用于自用，該方面需求將繼續(xù)支撐投資深圳甲級辦公樓投資市場的發(fā)展。
空置率上升迫使租金持續(xù)下降
戴德梁行監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，24.5萬平方米的新增甲級寫字樓供應令全市甲級寫字樓存量升至303.3萬平方米。供應增加刺激全市甲級寫字樓吸納量錄得11.4萬平方米的同時，也將空置率從去年底的5.1%拉升至9.1%。其中，南山區(qū)甲級寫字樓空置率上升至12.9%，福田區(qū)空置率上升至9.1%，羅湖區(qū)甲級寫字樓空置率維持在5.5%的較低水平。
需求回落迫使多個項目租金出現(xiàn)回調，從上半年市場表現(xiàn)來看，全市甲級寫字樓平均租金比去年底下降0.3%至每月每平方米253.8元。其中，福田區(qū)受新項目入市及需求放緩的雙重影響，甲級寫字樓租金比去年底下降0.8%至每月每平方米275.1元，但羅湖區(qū)和南山區(qū)則分別增長0.3%和2.2%至每月每平方米227.3元和202.3元。
“深圳甲級辦公樓資產值正在持續(xù)上漲，但租金仍處于盤整期，下降態(tài)勢仍然持續(xù)。”夏春毅指出，優(yōu)質單一業(yè)權物業(yè)需求依然穩(wěn)定并且空置率保持低位，一些地標性項目租金甚至仍在上漲，但是，部分散售物業(yè)因為企業(yè)持續(xù)外遷導致入駐率沒有明顯改善等原因，租金叫價繼續(xù)下降。
對于接下來的市場走勢，張曉端認為，第三季度開始至明年底，大量已建成項目將逐步形成有效供應，可見供應量或將達到198萬平方米；同時經(jīng)濟層面的風險令市場需求短期內難有顯著改觀，伴隨高支付能力客戶的減少和高新園區(qū)研發(fā)物業(yè)的分流，新增需求的減弱也將削弱對租金的支撐，明年全市甲級寫字樓租金高位回落風險加大。
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