市場(chǎng)總是逃不開周期性的魔咒，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中占據(jù)相當(dāng)份額的房地產(chǎn)市場(chǎng)顯然也不會(huì)例外。兩年前，二、三線房地產(chǎn)市場(chǎng)的限購(gòu)、限貸政策開始大量解禁，政策的放松促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)暖。從2016年開始，不僅一線城市，多個(gè)二線城市高價(jià)地頻出，樓市升溫。按照7月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：與6月相比，7月份全國(guó)70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市僅有10個(gè)，上漲的高達(dá)55個(gè)。在這樣的背景之下，應(yīng)對(duì)過(guò)熱市場(chǎng)的政策調(diào)控似又呼之欲出。

現(xiàn)象

樓市升溫，部分熱點(diǎn)城市重啟調(diào)控

從近期的情況來(lái)看，二線城市中已有部分開始收緊房貸。6月30日，領(lǐng)漲全國(guó)的合肥首先開展調(diào)控，市住房公積金管理中心發(fā)布通知，調(diào)整合肥市住房公積金貸款政策。停止向購(gòu)買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。具體執(zhí)行時(shí)間從2016年7月1日起。而此前在合肥，無(wú)論有幾套房，只要沒有使用過(guò)公積金就算首套，首付最低2成。

7月15日，廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局發(fā)布通知，宣布自當(dāng)日起調(diào)整住房信貸政策，對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控。主要措施依然是采用限貸手段，該文件規(guī)定：停止向第三次及以上申請(qǐng)公積金貸款的職工家庭發(fā)放住房公積金貸款，同時(shí)對(duì)于名下有一套房但未結(jié)清貸款的、或兩筆及以上貸款記錄的從原本執(zhí)行40%首付提升到60%，而有兩筆貸款記錄且未結(jié)清的則由原先的50%首付變?yōu)椴豢少J款。

而除合肥、廈門外，南京、蘇州等熱點(diǎn)城市也相繼傳出將實(shí)施調(diào)控政策，控制樓市的過(guò)熱增長(zhǎng)。

有業(yè)內(nèi)人士向記者明確表示，南京、蘇州等地有必要針對(duì)性地抑制投機(jī)性需求，抬高房貸門檻，讓市場(chǎng)逐步恢復(fù)理性。因此調(diào)控從限貸政策進(jìn)行切入的可能性很大。據(jù)了解，目前南京執(zhí)行的“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策相對(duì)寬松，首套房最低首付比例為30%，二套房為45%，貸款利率也有一定的優(yōu)惠。

探因

信貸寬松、供需失衡，成主推手

在采訪過(guò)程中，也有很多業(yè)內(nèi)人士指出，從2016年開始的這一輪市場(chǎng)爆發(fā)，主要原因是信貸政策加杠桿的刺激釋放了大量需求。在許多熱點(diǎn)二線城市，無(wú)論是從土地供應(yīng)還是從商品住宅供應(yīng)的角度看，都是無(wú)法滿足其需求的，供需關(guān)系的不平衡推升了市場(chǎng)預(yù)期。反過(guò)來(lái)，預(yù)期的提升又促使房企堅(jiān)定了拿地決心以及投資者的追漲行為，這些行為又會(huì)作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)。

“一方面我們貨幣寬松的狀況沒有改變還在延續(xù)；另一方面，由于人口流動(dòng)導(dǎo)致一線城市的供求關(guān)系趨于緊張，人口往一些大城市流動(dòng)會(huì)帶來(lái)城市供求關(guān)系失衡的可能性，打破城市弱平衡現(xiàn)象。” 新城控股集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷告訴記者，“再加上大城市有控制城市邊界、土地供應(yīng)，狼多肉少，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致地王，從而推升市場(chǎng)。”

“今年上半年，重點(diǎn)房企整體購(gòu)地金額、面積分別較去年同期上升68%、52%，且地塊單價(jià)、溢價(jià)率明顯抬頭。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，在中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市中，6月一、二線城市平均樓面價(jià)地價(jià)均創(chuàng)下歷史新高，且二線城市六月平均溢價(jià)率同樣創(chuàng)下歷史新高。從目前的情況來(lái)看，政策寬松與否將是繼續(xù)影響2016年下半年市場(chǎng)的最主要原因。“本輪房?jī)r(jià)上漲的原因并非市場(chǎng)自發(fā)爆發(fā)，而是政策刺激的結(jié)果。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)是當(dāng)下唯一能夠提振經(jīng)濟(jì)的行業(yè)。”張大偉分析稱。

預(yù)期 市場(chǎng)分化明顯，分城施策成調(diào)控思路

對(duì)于二線城市是否會(huì)進(jìn)行全面調(diào)控，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士表示無(wú)需過(guò)分擔(dān)心。相對(duì)于一刀切的政策調(diào)控，因城施策的調(diào)控思路很可能成為下一階段調(diào)控的主流。

從市場(chǎng)表現(xiàn)看，去年下半年至今，大部分一、二線城市樓市出現(xiàn)復(fù)蘇和好轉(zhuǎn)，除北上廣深等一線城市外，合肥、南京、蘇州、廈門等地樓市同樣火熱，土地市場(chǎng)上的地王也從一線城市開始向二、三線城市蔓延。如此居高不下的房?jī)r(jià)漲幅的確給政府帶來(lái)了一定的調(diào)控壓力，但并非所有的二、三線城市均是如此。

“目前二線城市已經(jīng)出現(xiàn)分化，這是由于城市的供需關(guān)系不同決定的。”歐陽(yáng)捷表示。“像南京，每年有50萬(wàn)左右的大學(xué)畢業(yè)生，相當(dāng)一部分留在南京，同時(shí)南京還是很多蘇中、蘇北的移民目的地，與安徽相鄰從而形成了一個(gè)很具有吸引力的城市，所以南京房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力非常充足。而反觀濟(jì)南、青島、長(zhǎng)沙甚至沈陽(yáng)、長(zhǎng)春這種人口流出的城市，其房?jī)r(jià)上漲的壓力就沒有那么大。”

張大偉也認(rèn)為，大多數(shù)非熱點(diǎn)城市，像中西部的二三線城市，仍然面臨較大的去庫(kù)存壓力，樓市基本面沒有實(shí)質(zhì)性的改變，去庫(kù)存的樓市政策仍然是這些城市的主旋律。