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  • 去庫(kù)存需平衡好“過剩”與“不足”

    2016年08月12日 16:01
    來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
    在如火如荼的去庫(kù)存中,各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)出現(xiàn)了很大的分化。今年上半年,東部地區(qū)、中部地區(qū)、西部地區(qū)的商品房銷售額分別增長(zhǎng)50.8%、 39.6%、17.8%,雖然都是快速增長(zhǎng),但相互之間差距頗大。再加上各地房地產(chǎn)領(lǐng)域的供給能力不同,不同城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)完全不同,一線城市和部分二線 城市的房?jī)r(jià)大幅上漲,另一些二線城市與大部分三線城市的房?jī)r(jià)則上漲乏力,甚至還有同比下跌的。
    總體來看,去庫(kù)存取得了比較大的成績(jī)。6月末全國(guó)住宅待售面積4.4億平方米,較3月末的高點(diǎn)4.6億平方米,已經(jīng)減少了2385萬平方米。在一線城市和 部分二線城市,已經(jīng)呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì),基本上沒有去庫(kù)存的壓力,倒是出現(xiàn)了惜售的情況。例如,北京6月末的商品住宅待售面積較4月末的高點(diǎn)只有小幅的 下降。但是,在很多三線以下的城市,去庫(kù)存的效果卻不是太好,去化周期仍然比較長(zhǎng)。近日有媒體報(bào)道稱,全國(guó)在建新城有3500多個(gè),導(dǎo)致房地產(chǎn)過度開發(fā)、 去庫(kù)存艱難。
    去庫(kù)存的邏輯是“過剩”,與去產(chǎn)能一樣。但是,房地產(chǎn)市場(chǎng)中顯然不只有“過剩”的情況,“不足”的情況也同時(shí)存在。而且,不足的情況其實(shí)還比較普遍和嚴(yán)重。一線城市的房地產(chǎn)供給顯然是不足而不是過剩。其他城市看起來存在過剩,但從一個(gè)長(zhǎng)時(shí)段來看,情況卻未必如此。
    在人們的印象中,這些年房地產(chǎn)是過度開發(fā),上文提到的3500多個(gè)新城常常被用來作為佐證,與之一同出現(xiàn)的還有“34億人口”這個(gè)數(shù)據(jù)。前不久,新華社報(bào) 道,國(guó)務(wù)院有關(guān)部門數(shù)據(jù)顯示,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),截至2016年5月,全國(guó)縣以上新城新區(qū)超過3500個(gè),規(guī)劃人口達(dá)34億,約相當(dāng)于中國(guó)目前人口規(guī)模的 2.5倍。果真如此的話,城市建設(shè)和房地產(chǎn)供給毫無疑問是過剩了。
    3500多個(gè)新城可能來自發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心的研究,其中包括:國(guó)家級(jí)新區(qū)17個(gè);各類國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新區(qū)、綜保區(qū)、邊境經(jīng)濟(jì)合作 區(qū)、出口加工區(qū),旅游度假區(qū)等約500個(gè);各類省級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)1600多個(gè);較大規(guī)模的市產(chǎn)業(yè)園1000個(gè)。此外,縣以下的各類產(chǎn)業(yè)園上萬計(jì)。其實(shí)大部分都 是產(chǎn)業(yè)園,有大有小,其中住宅的數(shù)量不一定很多。34億人口這個(gè)數(shù)據(jù)可能最早出現(xiàn)于2013年,源頭是一位學(xué)者的估計(jì)。他們當(dāng)時(shí)只在全國(guó)部分地區(qū)進(jìn)行了調(diào) 查,不太可能得出全面、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。但這個(gè)數(shù)據(jù)后來一再被引用。
    很多地方這些年都搞了新城新區(qū)的建設(shè),一些地方可能確實(shí)存在城市設(shè)施、住宅供給過剩,但從宏觀數(shù)據(jù)來看,過剩的情況需要理性看待。根據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù) 據(jù),從2000年到2014年,全國(guó)城市建成區(qū)面積從2.24萬平方公里增加到4.98萬平方公里,增幅為122%。同期,全國(guó)城鎮(zhèn)人口由4.6億增長(zhǎng)到 7.5億,增幅為63%??雌饋恚ǔ蓞^(qū)面積增幅大大高于城鎮(zhèn)人口的增幅,但考慮到這些年人的活動(dòng)也大大增多了,所需的空間也大大增加了,應(yīng)該說,城市建 設(shè)并沒有大幅超出需求。
    由于這些年地方政府傾向于放慢土地供應(yīng),開發(fā)商傾向于放慢開發(fā)進(jìn)度,住宅供給應(yīng)該比城市建設(shè)的進(jìn)度要慢,因此,住宅供給更不存在嚴(yán)重的過剩。有專家曾根據(jù) 《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2013》估算,2012年城鎮(zhèn)住房建筑面積為128.11億平方米。當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)人口為7.1億人,如果按人均居住面積30平方米計(jì)算,需要 200多億平方米的住房。由此可見,整體上住房供應(yīng)不是過剩,而是有“欠賬”。根據(jù)“國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)”,2020年常住人口 城鎮(zhèn)化率要達(dá)到60%,也就是將有8億多人要住在城鎮(zhèn),按30平方米計(jì)算,住房供應(yīng)將是不足而不是過剩。
    因此,住房供應(yīng)的總體形勢(shì)其實(shí)是“短期過剩、長(zhǎng)期不足”與“整體不足、局部過剩”,這是房?jī)r(jià)上漲的深層原因。中西部地區(qū)與二三線城市目前看起來是過剩,但 一線城市和東部地區(qū)的承受能力越來越接近極限,近年已經(jīng)出現(xiàn)人口凈流入數(shù)量下降的現(xiàn)象,未來吸納新增城鎮(zhèn)人口的主力將是中西部地區(qū)與二三線城市。
    那么,去庫(kù)存時(shí)應(yīng)該用全局、長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光看問題,妥善處理過剩與不足的矛盾,不能因?yàn)檠矍暗倪^剩而抑制供給,而是應(yīng)該保持供給的合理增長(zhǎng),以防范未來可能出現(xiàn)的不足。
     
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