8月12日，沈陽(yáng)市教育局正式公布了2016年中小學(xué)劃片情況，究竟那個(gè)片區(qū)、什么樓盤(pán)能上哪所名校也已經(jīng)明晰?？梢哉f(shuō)，沈陽(yáng)在售的商品房中，附加值最高、溢價(jià)率最高的產(chǎn)品，那就得算是學(xué)區(qū)房了。

寫(xiě)在前面的話

隨著教育集團(tuán)化、資源均衡化的發(fā)展趨勢(shì)，您很容易會(huì)發(fā)現(xiàn)如今的學(xué)區(qū)房幾乎遍地都是，售樓員言之鑿鑿，購(gòu)房者云山霧罩，卻不知”學(xué)區(qū)房”這三個(gè)字里面機(jī)關(guān)重重，陷坑無(wú)算。倘若買(mǎi)的時(shí)候不小心，等到孩子上學(xué)的時(shí)候發(fā)現(xiàn)無(wú)處可去，這才想起來(lái)到開(kāi)發(fā)商處拉橫幅、搞投訴，卻也無(wú)法挽回自己的損失了。

當(dāng)然，學(xué)區(qū)房的是與非，不在這里討論。反對(duì)的聲音也有，不過(guò)沒(méi)什么卵用。5年前，筆者在一飯局上結(jié)識(shí)一名作家，針砭時(shí)弊指點(diǎn)江山，談及房產(chǎn)行業(yè)時(shí)怒訾學(xué)區(qū)房實(shí)為教育奢侈品化云云。前日偶然再見(jiàn)，得知他亦滿城為2歲的孩子找學(xué)區(qū)房呢。

由此看見(jiàn)，你罵與不罵，學(xué)區(qū)房就在那里，有憤世嫉俗的功夫，還不讓我告訴你：怎樣買(mǎi)學(xué)區(qū)房才能不上當(dāng)。

為了造福廣大求學(xué)心切的家長(zhǎng)，記者專門(mén)抽時(shí)間，邀請(qǐng)了房產(chǎn)圈資深人士：包括從業(yè)多年的房產(chǎn)記者、售樓員、某銷(xiāo)量前五品牌項(xiàng)目經(jīng)理、教育部門(mén)人士，梳理了學(xué)區(qū)房的幾個(gè)誤區(qū)、原則和鐵律，以饗讀者。

離得近不等于進(jìn)名校 切記！切記！

只要您約略關(guān)注過(guò)房地產(chǎn)，一定對(duì)這句廣告不陌生：“近名校”。變種的例子為：“舉例名校200米”、“出門(mén)即是名校”、“陽(yáng)臺(tái)上送孩子上學(xué)”等等。不能說(shuō)所有這樣的廣告都是陷阱，但記者負(fù)責(zé)任的告訴：如果學(xué)區(qū)確定了，開(kāi)發(fā)商才不會(huì)傻到花大價(jià)錢(qián)打這種廣告。

事實(shí)上，就曾經(jīng)發(fā)生過(guò)僅僅與學(xué)校一墻之隔，卻因?yàn)椴粚儆趯W(xué)區(qū)而無(wú)法入學(xué)的慘痛案例。原因何在？以沈陽(yáng)為例，按照2016沈陽(yáng)的學(xué)區(qū)劃分規(guī)定，沈陽(yáng)市的學(xué)區(qū)是以街道和社區(qū)的基礎(chǔ)規(guī)劃為基準(zhǔn)，哪怕兩棟樓直線距離不到20米，只要分屬不同的社區(qū)，那么就很有可能隸屬于不同的學(xué)區(qū)。

因此，近名校或者毗鄰某某名校、與某某名校一墻之隔等等，這些都不值錢(qián)，也都無(wú)法作為學(xué)區(qū)的保障。最可靠的當(dāng)然還是與開(kāi)發(fā)商簽署的合同，這就引出了第二個(gè)問(wèn)題：

什么是真正的學(xué)區(qū)房？

先說(shuō)針對(duì)在售新樓盤(pán)的一個(gè)簡(jiǎn)單實(shí)用的結(jié)論：在買(mǎi)房時(shí)，凡是開(kāi)發(fā)商敢于承諾（寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同的）和敢于出示教育局批示文件的，才是真學(xué)區(qū)。

根據(jù)最新版本的學(xué)區(qū)劃片規(guī)定，沈陽(yáng)市現(xiàn)有的學(xué)區(qū)劃分有大致三種情況：一是本身位于學(xué)區(qū)所在的社區(qū)之中，即天然學(xué)區(qū)。譬如最近正在火熱開(kāi)盤(pán)的富禹·依云書(shū)院項(xiàng)目，該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，該樓盤(pán)位于皇姑區(qū)熱門(mén)名校珠江五校的招生片區(qū)內(nèi)，屬于天然學(xué)區(qū)，業(yè)主的孩子當(dāng)然可以順利入學(xué)；

二是開(kāi)發(fā)商對(duì)學(xué)校進(jìn)行了捐資援建工作，即開(kāi)發(fā)商自掏腰包，建立并籌措學(xué)校的硬件設(shè)施，以換取相對(duì)更為優(yōu)質(zhì)的教育資源。典型的例子是由泰華林集團(tuán)開(kāi)發(fā)建設(shè)的玉祥明居項(xiàng)目，玉祥明居打出的學(xué)區(qū)招牌是著名的遼寧省實(shí)驗(yàn)學(xué)校，一攬子解決業(yè)主從幼兒園到中學(xué)的教育需求。據(jù)了解，泰華林集團(tuán)為捐建學(xué)校先后出資數(shù)億元人民幣，從土地、教學(xué)樓、操場(chǎng)到教學(xué)用教具等設(shè)施均由該公司提供。簡(jiǎn)單地說(shuō)，人家開(kāi)發(fā)商花了大價(jià)錢(qián)，就是要讓業(yè)主能夠進(jìn)入心儀的學(xué)校，這也是理所應(yīng)當(dāng)?shù)膶W(xué)區(qū)；

第三種就是與教育部門(mén)簽署協(xié)議的樓盤(pán)。開(kāi)發(fā)商與當(dāng)?shù)卣疄榱四芫饨逃Y源，與相關(guān)教育部門(mén)簽署協(xié)議，引進(jìn)一些知名的熱門(mén)學(xué)校作為當(dāng)?shù)氐膶W(xué)區(qū)，以滿足業(yè)主的教育需求。典型的樓盤(pán)如萬(wàn)科金地中山公園就是此類(lèi)。該項(xiàng)目已經(jīng)同教育部門(mén)進(jìn)行了簽約，協(xié)議商定允許業(yè)主進(jìn)入附近某一所學(xué)校。

最后就是政策性入學(xué)了。譬如沈陽(yáng)市政府為了盡快完成庫(kù)存去化，于今年早些時(shí)推出了以刺激房產(chǎn)銷(xiāo)售為目的的22條政策，允許酒店式公寓、寫(xiě)字間等商業(yè)性質(zhì)產(chǎn)品同樣擁有就近入學(xué)的性質(zhì)，造就了一大批學(xué)區(qū)房。

新房處處有陷阱，二手房就妥妥地了？錯(cuò)！

二手房的學(xué)區(qū)更不穩(wěn)定。原因何在？在于教育資源不平衡。一所傳統(tǒng)的知名小學(xué)，每年招收學(xué)生數(shù)量是教育部門(mén)指定的。如果周邊建起了大量新樓盤(pán)，涌入了一批學(xué)生后，原有生源勢(shì)必受到影響。

此時(shí)有兩種解決方案。一是限定新樓盤(pán)入學(xué)人數(shù)，超出者調(diào)劑至附近其他學(xué)校，因此出現(xiàn)的新聞是這個(gè)姿勢(shì)滴：《700萬(wàn)買(mǎi)學(xué)區(qū)房卻因?qū)W位微調(diào)而無(wú)法入讀心儀小學(xué)》（請(qǐng)給位自行百度）

第二種，畢竟人家開(kāi)發(fā)商花了大價(jià)錢(qián)，跟xx部門(mén)有著你懂得的關(guān)系，那么學(xué)位依然不夠怎么辦？就可以打著教育公平的旗號(hào)，從老學(xué)區(qū)的房子中劃撥出一部分住宅，調(diào)整至其他學(xué)校，因?yàn)槔戏孔記](méi)有新樓盤(pán)學(xué)區(qū)需求那么旺盛、意圖那么明顯，相對(duì)不會(huì)引起大規(guī)模的抗議。

所以，買(mǎi)二手學(xué)區(qū)房并沒(méi)有什么訣竅，只是多多向教育部門(mén)、所屬學(xué)校、社區(qū)打電話咨詢，確認(rèn)您孩子上學(xué)時(shí)，此地依然處于學(xué)區(qū)中，才是最為穩(wěn)妥的辦法。