一線城市及部分二線城市樓市經(jīng)歷了上半年的升溫后，樓市趨緩、地王頻現(xiàn)、限購限貸、杠桿風(fēng)險等成為房地產(chǎn)業(yè)的熱點問題。
“現(xiàn)在是沒買到地糾結(jié)3天，買到地糾結(jié)5年。”在8月11日~13日于海南舉行的2016博鰲房地產(chǎn)論壇上，與會人士就房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前熱點進(jìn)行討論時，有與會者認(rèn)為，未來5年，北上廣深房價難以覆蓋現(xiàn)在的地價，近來在這些城市買地如果要想有錢掙，壓力不小。
房價會否繼續(xù)上漲？
“今年上半年出現(xiàn)的部分城市房價新一輪上漲不可持續(xù)，下半年或?qū)⑾陆怠?rdquo;新城控股集團(tuán)有限公司高級副總裁歐陽捷說。
國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示，6月70個大中城市房價環(huán)比上漲城市數(shù)繼續(xù)減少，漲幅繼續(xù)收窄。
國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運說，幾個月來，房地產(chǎn)銷售保持較高增速，但在經(jīng)歷回落過程；房價漲幅有所放緩，樓市分化較為明顯。
談及未來房地產(chǎn)市場的走勢，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，預(yù)測下半年將會比較平穩(wěn)，增速會放緩。“由于房價到達(dá)周期高位，明年部分城市房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)負(fù)增長。”
對于房地產(chǎn)下行趨勢的判斷，全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生也表示認(rèn)同，她認(rèn)為上半年房價漲幅已形成階段性高點，未來整個市場趨緩已成趨勢。
“地王”頻現(xiàn)背后有何風(fēng)險？
地王頻現(xiàn)成了上半年房地產(chǎn)市場的一大特征，全國50個主要城市冒出200余宗“地王”。與會人士認(rèn)為，這場“地王盛宴”背后的風(fēng)險值得警惕。
“地王項目未來能否賺錢，要看貨幣政策是否會收緊。”迦南資本合作創(chuàng)始人、建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司董事長李曉東表示。
對于地王頻出現(xiàn)象，經(jīng)濟學(xué)家向松祚說，這說明中國房地產(chǎn)不夠健康，目前北、上、廣、深、杭均價已經(jīng)接近5萬元，購置100平方米房產(chǎn)需500萬元，超過其高薪階層年收入的10倍，房價收入比過高。
“現(xiàn)在是沒買到地糾結(jié)3天，買到地糾結(jié)5年。”旭輝控股董事兼主席林中認(rèn)為，未來5年，北上廣深房價難以覆蓋現(xiàn)在的地價，近來在這些城市買地如果要想有錢掙，壓力不小。
樓市調(diào)控是否更嚴(yán)？
就在與會人士就“如何看待二線城市限貸限購”討論之際，二線城市“四小龍”中的兩個先后發(fā)聲：南京宣布在南京購買二套住房首付將不低于35%，土拍網(wǎng)上競價達(dá)到最高限價90%時，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。蘇州當(dāng)日也規(guī)定首套未結(jié)清二套房首付比例上調(diào)，外地人買二套房要交1年社保。
南京上半年房價飆漲，6月新建住宅均價同比漲幅高達(dá)29.7%。
歐陽捷表示，二線熱點城市出臺調(diào)控政策，目的是解決房價過快上漲的問題，同時控制地價的快速上漲，兩者相輔相成。中國房地產(chǎn)協(xié)會原副會長朱中一也表示，中央提出抑制資產(chǎn)泡沫，預(yù)示著熱點城市將嚴(yán)格實施差別化的住房信貸政策，以抑制房價、地價非理性上漲。
不過，此前合肥等城市的限貸政策被稱為“最嚴(yán)樓市限貸”引發(fā)爭議，有人認(rèn)為行政手段干預(yù)過多。顧云昌認(rèn)為，限購、限貸等政策是不得已而為之，是短期行為。
杠桿風(fēng)險到底大不大？
“中國居民購房加杠桿的速度過快。”中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學(xué)家、中國“十三五”規(guī)劃專家委員會委員巴曙松在論壇上說。
巴曙松表示，從他的研究來看，我國居民購房杠桿率從2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%，2016年這個數(shù)字估計會上升至44%。每一輪房價的上漲，都伴隨著居民購房杠桿率的提升。
“通過交易杠桿大致評估后發(fā)現(xiàn)，新增的房貸銷售比處于高位，上漲空間有，但不宜有太樂觀的預(yù)期。”巴曙松說，中國的新增房貸的銷售比從2011年以來持續(xù)上升，2016年上半年高達(dá)43%，而50%左右被認(rèn)為是居民新增房貸銷售比比較高的水平。
與會人士認(rèn)為，“首付貸”等杠桿產(chǎn)品應(yīng)該被重點關(guān)注，否則會引發(fā)一連串的負(fù)面效應(yīng)。
當(dāng)談及接下來是否會實行降準(zhǔn)、降息等政策時，經(jīng)濟學(xué)家樊綱認(rèn)為，現(xiàn)在都在強調(diào)回歸中性，回歸中性意味著不擴張、不收縮。
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