導(dǎo)讀
根據(jù)成都房管局商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案數(shù)據(jù)顯示，7月中心城區(qū)房?jī)r(jià)同比上漲10.2%，達(dá)10755元/平方米，主城區(qū)住宅成交均價(jià)已連續(xù)7個(gè)月正向增長(zhǎng)，總體漲幅達(dá)到6.19%。
中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在快速發(fā)生變化。
一線城市仍然火爆，但是政府對(duì)土地供應(yīng)的控制加大力度，突發(fā)消息顯示上海對(duì)近期待拍宅地或已全部叫停；二線城市中一些“強(qiáng)”市，比如南京和廈門(mén)，從今年以來(lái)接過(guò)房?jī)r(jià)上漲“大旗”，同比漲幅巨大。
但是，現(xiàn)在出現(xiàn)了一個(gè)新的跡象——一些此前并不被追捧的二線城市，比如成都，出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲的苗頭。
8月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了今年7月的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)。其中的2016年7月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)顯示，西部經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)成都的新房 價(jià)格指數(shù)同比去年同期上漲4.2%。這一數(shù)據(jù)和廈門(mén)上漲39.6%，南京上漲34.9%，合肥上漲34%相比，漲幅并不明顯。
從環(huán)比來(lái)看，成都也比不上上述三個(gè)城市，7月環(huán)比增長(zhǎng)1%。但這卻是自2013年5月以來(lái)，成都時(shí)隔三年新房?jī)r(jià)格指數(shù)再次達(dá)到1%的增幅。
而根據(jù)成都房管局商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案數(shù)據(jù)顯示，7月中心城區(qū)房?jī)r(jià)同比上漲10.2%，達(dá)10755元/平方米，主城區(qū)住宅成交均價(jià)已連續(xù)7個(gè)月正向增長(zhǎng)，總體漲幅達(dá)到6.19%。
長(zhǎng)期觀察成都房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授劉璐對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者稱(chēng)，當(dāng)前資金有從東部沿海進(jìn)一步西移到成都的趨勢(shì)，其具體路徑是“上海-蘇州/南京-合肥-武漢/鄭州-成都”。
被提及的鄭州今年7月新房?jī)r(jià)格同比上漲11.2%，環(huán)比上漲2%。從環(huán)比來(lái)看，在7月70個(gè)大中城市中和深圳一起并列第8位。
成都房?jī)r(jià)連續(xù)上行
盡管2015年的GDP總量在全國(guó)副省級(jí)城市中排名第9位，但成都的房?jī)r(jià)卻一直未與GDP“同步”。
“從房?jī)r(jià)角度看，成都屬于弱二線城市。”要求匿名的成都某房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“樓市均價(jià)甚至低于經(jīng)濟(jì)實(shí)力弱于自己數(shù)倍的昆明市。”
而根據(jù)《成都市2015年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況及2016年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃草案》，2015年成都商品房成交均價(jià)和2014年持平，并未和國(guó)內(nèi)其他主要城市的房?jī)r(jià)一同上漲。
更值得注意的是，在2013年至2016年的36個(gè)月內(nèi)，成都的房?jī)r(jià)增速亦低于國(guó)內(nèi)其他城市。在這一期間，全國(guó)多個(gè)地方的房?jī)r(jià)上漲超過(guò)40%。其中深圳房 價(jià)指數(shù)在36個(gè)月時(shí)間內(nèi)的整體上漲幅度超過(guò)100%，廈門(mén)房?jī)r(jià)指數(shù)整體上漲超過(guò)了60 %，上海的整體漲幅超過(guò)了50%。北京、廣州、南京、合肥等，整體漲幅在40%左右。而成都同期的房?jī)r(jià)整體漲幅僅超過(guò)了8%。
但2016年以來(lái)，成都房?jī)r(jià)開(kāi)始連續(xù)數(shù)月上漲。
8月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的今年7月房?jī)r(jià)指數(shù)中，成都的新房?jī)r(jià)格指數(shù)在時(shí)隔三年后，環(huán)比增幅再次達(dá)到1%。這一數(shù)據(jù)在今年1-6月份分別為0.2%、0%、0.2%、0.6%、0.3%、0.6%。
“1%對(duì)成都的整體房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)說(shuō)算是一個(gè)很大的漲幅。”劉璐說(shuō)，“2004年-2007年，成都也曾有過(guò)單月房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比上漲幅度超過(guò)2%的情況，但非常少見(jiàn)，這和其他那些熱點(diǎn)城市動(dòng)輒6%左右的環(huán)比漲幅差異較大。”
劉璐甚至認(rèn)為“1%”是成都房?jī)r(jià)將再次出現(xiàn)持續(xù)上漲的指標(biāo)——2013年達(dá)到這一數(shù)據(jù)后，成都整體房?jī)r(jià)指數(shù)開(kāi)始連續(xù)地、較快地上漲了17個(gè)月。
資金向弱二線城市轉(zhuǎn)移
劉璐稱(chēng)，最新的全國(guó)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，前期相對(duì)漲幅不那么大的部分二線城市開(kāi)始全面開(kāi)花，石家莊，杭州，鄭州，武漢，成都等漲幅加快。
具體而言，2015年，上海新房房?jī)r(jià)上漲18%，此后其周邊城市蘇州、南京房?jī)r(jià)亦開(kāi)始出現(xiàn)連續(xù)上漲，而早在4月，合肥的新建商品房環(huán)比上漲5.8%、二手房環(huán)比上漲6.8%，其漲幅在全國(guó)70大中城市排名第一。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月18日公布數(shù)據(jù)顯示，今年7月份，南京房?jī)r(jià)連續(xù)17個(gè)月上漲，環(huán)比上漲3.6%，僅次于廈門(mén)的4.6%、合肥的4.2%，居全國(guó)第三。而在 6月份，南京、廈門(mén)、合肥的房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅分別為3.8%、4.7%、4.8%。相比較而言，三個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比上漲勢(shì)頭有輕微的放緩。
“從上海——蘇州/南京——合肥——武漢/鄭州——成都的傳導(dǎo)鏈條來(lái)看，當(dāng)前資金追捧有從東部沿海進(jìn)一步西移的趨勢(shì)。”劉璐表示。
除了成都之外，鄭州也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲。到了7月，據(jù)鄭州市房管局最新的數(shù)據(jù)顯示，7月份鄭州市新建商品住宅的均價(jià)已經(jīng)達(dá)到9777元/㎡，環(huán)比上漲116元/㎡，二手房成交價(jià)格也達(dá)到9187元/㎡。從2016年年初到現(xiàn)在，房?jī)r(jià)漲了將近1100元/㎡。
房地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)戴德梁行成都公司總經(jīng)理張?jiān)ｙi對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者稱(chēng)，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格在近期出現(xiàn)較大上漲，主要由三個(gè)因素構(gòu)成。
第一是政府利好政策。無(wú)論是宏觀“去庫(kù)存”政策，還購(gòu)房貸款政策，成都都進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)寬松期。之前受限貸、限購(gòu)政策影響而積蓄的購(gòu)房需求得以釋放，使得成都房?jī)r(jià)攀升。
第二是改善性需求大增。相比幾年前的剛需需求而言，目前改善性購(gòu)房需求比例在增大，而這類(lèi)商品房?jī)r(jià)格一般相對(duì)剛需產(chǎn)品要高。
第三是開(kāi)發(fā)商拍地成本上漲。今年上半年成都主城區(qū)雖然成交量相比去年同期有所放緩，但成交價(jià)卻明顯攀升。3月誕生成都土拍歷史上單價(jià)最貴地塊，該地塊位于 成都市青羊區(qū)蘇坡街道辦事處百仁社區(qū)4、5組，成交樓面地價(jià)12000元/㎡，創(chuàng)成都住宅地塊樓面地價(jià)新高；6月29日，成都主城區(qū)集中供地11宗，在這 場(chǎng)土拍中有三宗地塊溢價(jià)率超過(guò)100%。
但值得注意的是，本輪成都房?jī)r(jià)走勢(shì)并非所有城區(qū)的普漲。
上述地產(chǎn)人士稱(chēng)，主要是成都部分熱點(diǎn)區(qū)域的上漲拉動(dòng)了成都整體房?jī)r(jià)在指數(shù)上的上漲。
“傳統(tǒng)意義上，成都分為東南西北四個(gè)區(qū)域。”該人士進(jìn)一步指出，“目前上漲幅度最快的是城西和城南，而成都范圍的區(qū)縣級(jí)城市價(jià)格并沒(méi)有明顯上漲，這表明了資金主要流向了配套設(shè)施、居住環(huán)境更好的區(qū)域”。
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