中西部區(qū)域的二線城市開始接過房價(jià)上漲的接力棒。手握重金的你，知道在哪些城市投資買房風(fēng)險(xiǎn)大、哪些城市能大賺么？

近日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2016年中國35城房地產(chǎn)短周期風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別系統(tǒng)》報(bào)告顯示，根據(jù)預(yù)測，未來一年(2016年下半年~2017年上半年)內(nèi)呼和浩特、?？?、太原、蘭州、長春樓市風(fēng)險(xiǎn)最大；南昌、廣州、鄭州、杭州、寧波的風(fēng)險(xiǎn)最小。

市場需求：烏魯木齊最強(qiáng)，大連最弱

從市場需求方面來看，35城之間的住房需求潛力分化比較明顯。

市場需求排名第一的烏魯木齊，人口面、經(jīng)濟(jì)面、財(cái)富面皆比較強(qiáng);排名第二的深圳，主要得益于外來人口占比高、小學(xué)生入學(xué)規(guī)模增長快、創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)指數(shù)高;寧波主要受2015年在校大學(xué)生的異動(dòng)大增的拉動(dòng)，存在高估現(xiàn)象;貴陽GDP增速、人均收入增速、小學(xué)生增速比較明顯。而市場需求排名倒數(shù)第一的大連，主要是經(jīng)濟(jì)增速、創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、收入增幅太弱;排名倒數(shù)第二的呼和浩特，收入增速、小學(xué)生增速、創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)較弱;排名倒數(shù)第三的長春，人口增速、經(jīng)濟(jì)增速、創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)、收入增速、皆較弱，突出反映了東北地區(qū)現(xiàn)狀。

(注：依據(jù)全國35城2015年的房價(jià)收入比偏離度，和近兩年這些地區(qū)房價(jià)收入比偏離度的變化水平，分別按照一定權(quán)重進(jìn)行量化處理，報(bào)告得出2015年全國35城房價(jià)收入比偏離度綜合排行榜。得分越高，房價(jià)偏離越大，市場風(fēng)險(xiǎn)越大。反之，則風(fēng)險(xiǎn)越小。)

市場供應(yīng)：蘭州壓力最大，石家莊最小

從綜合排名看，蘭州、太原、?？谠谑袌龉?yīng)方面排名最靠前，這表明以上城市供應(yīng)壓力有所加大，其中蘭州主要是土地成交量增幅明顯，太原則是商品住宅庫存及新開工量增幅較高，海口則是近幾年企業(yè)購地量增加明顯，房屋新開工量也快速上升。

而石家莊、沈陽、大連排名較為靠后，沈陽和大連主要是受制于經(jīng)濟(jì)環(huán)境，市場需求不足，樓市去化壓力大導(dǎo)致近幾年土地供應(yīng)有所放緩，石家莊則是近幾年土地供應(yīng)明顯減少。因此，預(yù)計(jì)這些城市，今年乃至明年的樓盤供應(yīng)量都將明顯少于前幾年。

(注：通過城市的商品住宅庫存規(guī)模及變化(現(xiàn)貨)、企業(yè)購置土地面積規(guī)模及變化(期貨)、商品房用地成交規(guī)模及變化(期貨)、房屋新開工面積規(guī)模及變化(準(zhǔn)期貨)等因素，對(duì)各城未來住宅供應(yīng)情況進(jìn)了行對(duì)比研究。得分越高的城市，市場供應(yīng)壓力越大，企業(yè)進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)越大。)

供求關(guān)系：呼和浩特去化壓力最大，南京最小

在市場供求關(guān)系方面，呼和浩特、?？凇豸斈君R排名最靠前，此類城市供大于求的情況比較突出，2016年房價(jià)難以強(qiáng)勢。

南京、合肥、南昌排名較為靠后，主要是此類城市供應(yīng)規(guī)模不算太大，市場去化能力相對(duì)較強(qiáng)。供求基本平衡，當(dāng)然也有部分城市供不應(yīng)求，2016年房價(jià)比較強(qiáng)勢。

(注：主要從35個(gè)城市的商品住宅供求關(guān)系、商品住宅現(xiàn)貨存銷比、商品房期貨存銷比等指標(biāo)入手，通過標(biāo)準(zhǔn)化和加權(quán)平均等方式，預(yù)判和比較未來一年35城市場的供求壓力。得分越高，市場供求關(guān)系越失衡，供大于求越明顯，去化壓力越大，這類城市風(fēng)險(xiǎn)越高。反之，則市場供不求應(yīng)，供求壓力較小，樓市表現(xiàn)較強(qiáng)，這類城市風(fēng)險(xiǎn)較小，或者說機(jī)會(huì)較大。)

房價(jià)收入比：深圳、上海、廈門明年中或進(jìn)入調(diào)整

報(bào)告顯示，偏離度屬于正區(qū)間的城市有23個(gè)，這些地區(qū)2015年房價(jià)收入比高于歷史均衡值，或者相比2014年偏離度有所擴(kuò)大，說明區(qū)域房價(jià)偏高;處在偏離度負(fù)區(qū)間的城市有10個(gè)，其2015年房價(jià)收入比低于歷史均衡值，或者相比2014年偏離度有所縮小，這些地區(qū)房價(jià)相對(duì)平穩(wěn)，部分城市甚至依舊偏冷。處在偏離度正區(qū)間的城市數(shù)量大于負(fù)區(qū)間的城市，說明2015年全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“回暖”和“區(qū)域分化”雙重特征。

對(duì)于偏離度綜合排名靠前的城市，如深圳、上海、廈門，同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從目前情況來看，這些城市房價(jià)上漲較快，地王頻出，推動(dòng)房價(jià)進(jìn)一步了上漲，但由于承載了過大的上漲壓力，三地樓市未來有調(diào)整的趨勢，預(yù)計(jì)2017年年中會(huì)進(jìn)入調(diào)整狀態(tài)。

而偏離度綜合排名靠后的城市，如烏魯木齊、西寧和沈陽三地，張宏偉判斷，未來趨勢還是以去庫存為主導(dǎo)，價(jià)格上漲預(yù)期不強(qiáng)烈，整體價(jià)格走勢相對(duì)平穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)快速上漲的狀態(tài)。

 

(注：依據(jù)全國35城2015年的房價(jià)收入比偏離度，和近兩年這些地區(qū)房價(jià)收入比偏離度的變化水平，分別按照一定權(quán)重進(jìn)行量化處理，報(bào)告得出2015年全國35城房價(jià)收入比偏離度綜合排行榜。得分越高，房價(jià)偏離越大，市場風(fēng)險(xiǎn)越大。反之，則風(fēng)險(xiǎn)越小。)

買房風(fēng)險(xiǎn)：南昌最小，呼和浩特最大

綜合市場需求、市場供應(yīng)、市場供求、房價(jià)偏離等4個(gè)一級(jí)指標(biāo)，報(bào)告最后得出綜合得分，根據(jù)該評(píng)分，買房風(fēng)險(xiǎn)排名前五位的城市分別為呼和浩特、?？?、太原、蘭州、長春;風(fēng)險(xiǎn)排名后五位的城市分別是南昌、廣州、鄭州、杭州、寧波。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的城市，樓市的發(fā)展?jié)摿σ膊粫?huì)太大。比如呼和浩特、蘭州等城市本身整個(gè)城市的投資也不是很大，而且當(dāng)?shù)氐牟糠挚粘乾F(xiàn)象也比較嚴(yán)重。而類似太原此類市場，一直以來都非投資重點(diǎn)，這也影響了此類城市的房地產(chǎn)投資。

而對(duì)于南昌等城市來說，房屋均價(jià)總體偏低，后續(xù)成長性也不錯(cuò)，從實(shí)際情況看，目前購房者也比較認(rèn)可此類城市的核心地段的投資。大體上此類投資的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比較小，而且從后續(xù)情況看，也不排除會(huì)出現(xiàn)房價(jià)快速上漲的可能。

同時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)提醒，風(fēng)險(xiǎn)度數(shù)值僅僅代表35城之間的相對(duì)比較概念，并非意味著排名第一的呼和浩特具有百分百的風(fēng)險(xiǎn)，也并不代表排名最后的南昌沒有任何風(fēng)險(xiǎn)。

(注：得分越高的城市，說明2016年市場偏弱，房價(jià)反彈驅(qū)動(dòng)力弱，房企或個(gè)人投資的風(fēng)險(xiǎn)度偏大，機(jī)會(huì)度偏小。與之相反，得分越低的城市，2016年風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，房價(jià)反彈驅(qū)動(dòng)力強(qiáng)，房企或個(gè)人投資的風(fēng)險(xiǎn)度較小，或者說機(jī)會(huì)度較大。)