房企似乎迎來(lái)“最好的半年”。包括恒大、碧桂園、龍湖地產(chǎn)在內(nèi)的多家房企公開(kāi)上調(diào)了今年的銷(xiāo)售目標(biāo)，調(diào)整幅度均在20%左右。調(diào)整幅度最大的恒大甚至調(diào)高了50%，從2000億調(diào)整到了3000億。
記者統(tǒng)計(jì)了證監(jiān)會(huì)房地產(chǎn)行業(yè)142家A股房企數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，這百余家房企截至2016年年中的負(fù)債合計(jì)約4.28萬(wàn)億元，較2015年年底增長(zhǎng)了約10.79%。若加上龍頭房企齊聚的內(nèi)房股的數(shù)據(jù)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債總額超過(guò)了5萬(wàn)億。
此外，盡管房企行業(yè)的營(yíng)業(yè)收入保持了良好增長(zhǎng)速，但營(yíng)業(yè)凈利率在去年年底進(jìn)入“個(gè)位數(shù)時(shí)代”后，進(jìn)一步走低。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)所房地產(chǎn)研究室副主任邵挺博士在9月1日的“鏈家思享會(huì)”上指出，中國(guó)房地產(chǎn)投資和需求的峰值已經(jīng)到來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了歷史拐點(diǎn)。
高銷(xiāo)低利
今年上半年，記者統(tǒng)計(jì)的A股房企營(yíng)業(yè)總收入總和約為5876.48億元，較2015年同期的4226.53億元增長(zhǎng)了約39.04%。
營(yíng)業(yè)收入的大幅增速反映出市場(chǎng)的火熱。得益于上半年一線及熱點(diǎn)二線城市的熱銷(xiāo)，銷(xiāo)售金額前一百的房企（包括A股及內(nèi)房股）今年上半年的銷(xiāo)售金額總和約合人民幣22891億元，較去年同期的13806億元同比增加了65.8%。
但龍頭房企的增長(zhǎng)速度略低于行業(yè)水平，銷(xiāo)售金額前二十的房企上半年的銷(xiāo)售金額較去年同期的增速約為59.2%。其中，首開(kāi)、旭輝、新城、碧桂園、金地、融 創(chuàng)五家房企同比增幅均超過(guò)100%，而華夏幸福、綠城、招商蛇口、龍湖、萬(wàn)科、恒大、華潤(rùn)七家房企同比增幅超50%。
對(duì)此，長(zhǎng)江證券分析師浦東君的解釋是，龍頭房企增長(zhǎng)相對(duì)比較穩(wěn)健，營(yíng)收大起大落的可能性較低，但中小房企由于體量較小，營(yíng)收增長(zhǎng)的彈性反而較大，因此集中度在今年上半年有所下滑。
但浦東君對(duì)龍頭房企的發(fā)展充滿信心。他認(rèn)為，由于商品房預(yù)售和交房結(jié)算之間的時(shí)間滯后性，預(yù)計(jì)龍頭房企業(yè)績(jī)?nèi)匀痪哂邢蛏峡臻g。
浦東君指出，從銷(xiāo)售端來(lái)看，一線城市率先于2015年下半年回暖，2016年以后熱度持續(xù)上升，在2月份降首付政策出臺(tái)后，一線城市樓市熱度逐漸傳導(dǎo)至二 線城市，同時(shí)三線城市樓市銷(xiāo)售也有所改善，但受高庫(kù)存的抑制以及需求不足影響，三線城市的上漲動(dòng)力不足。僅從銷(xiāo)售端而言，房地產(chǎn)行業(yè)在全國(guó)范圍內(nèi)都有良好 表現(xiàn)。
中國(guó)中投證券房地產(chǎn)分析師李少明則認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)分化的狀況在延續(xù)。他表示，一二線與三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分化的延續(xù)，將讓中小型房企的生存越發(fā)艱難，重點(diǎn)布局一二線城市的大型房企將在行業(yè)整合中持續(xù)領(lǐng)先。
這也體現(xiàn)在市場(chǎng)占有率上。根據(jù)李少明的測(cè)算，百?gòu)?qiáng)房企今年上半年的市場(chǎng)占有率近五成，約47%，較去年同期的40.3%上升了七個(gè)百分點(diǎn)。
但收入的大增并未從等式的右端傳導(dǎo)到左端。在記者統(tǒng)計(jì)的A股房企數(shù)據(jù)中，繼去年?duì)I業(yè)凈利率中位數(shù)跌破10%進(jìn)入“個(gè)數(shù)時(shí)代”后，今年上半年統(tǒng)計(jì)口徑內(nèi)的房 企營(yíng)業(yè)凈利潤(rùn)進(jìn)一步下滑，達(dá)到歷史新低的7.60%。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，土地成本的明顯上漲嚴(yán)重影響了利潤(rùn)率。
受到地價(jià)增速跑贏房?jī)r(jià)的影響，房企的毛利潤(rùn)也被蠶食。在浦東君統(tǒng)計(jì)口徑內(nèi)的房企在報(bào)告期內(nèi)的整體毛利率為29.99%，降幅擴(kuò)大至2.69 個(gè)百分點(diǎn)。
此外，高地價(jià)讓房企對(duì)拿地尤其是一二線城市的土地的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估上升，對(duì)像碧桂園這樣迫切擴(kuò)張一線市場(chǎng)的房企而言，合作拿地或合作開(kāi)發(fā)能夠降低風(fēng)險(xiǎn)。但這也帶來(lái)另一個(gè)弊端——歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)下降。
合作開(kāi)發(fā)顯著增加導(dǎo)致少數(shù)股東權(quán)益比例增加，進(jìn)一步降低歸母凈利潤(rùn)，導(dǎo)致歸母凈利潤(rùn)增幅低于營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增幅。此外，報(bào)告期內(nèi)結(jié)算項(xiàng)目部分是在2015年前后市場(chǎng)低迷時(shí)所銷(xiāo)售的，該部分毛利受到壓縮，進(jìn)而影響盈利水平。
李少明指出，在未來(lái)1-2年中，今年上半年的銷(xiāo)售項(xiàng)目將集中結(jié)算，毛利率有望隨土地成本低且售價(jià)提升的項(xiàng)目結(jié)算而增高。
短期償債能力提升
銷(xiāo)售大幅增長(zhǎng)所帶來(lái)的另一個(gè)好處就是大量銷(xiāo)售回款讓房企經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金大幅流入。以恒大為例，截至六月底，恒大2120億元的現(xiàn)金余額中，有1100億元便來(lái)自于銷(xiāo)售款。
在李少明的統(tǒng)計(jì)口徑中，今年上半年行業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流入467億元，較2015年流出543億元，同比增1010億元。此外，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金大幅流入使得2016年上半年末行業(yè)貨幣資金達(dá)6852億元，同比增長(zhǎng)49.6%。
李少明指出，銷(xiāo)售火爆帶動(dòng)回款加快，貨幣資金猛增，企業(yè)的財(cái)務(wù)基本面持續(xù)好轉(zhuǎn)。
根據(jù)浦東君的測(cè)算，隨著負(fù)債率的降低以及資金回流的增加，貨幣資金/（短期借款+一年內(nèi)到期長(zhǎng)債）提升至1.40，比去年同期增長(zhǎng)了59.04 個(gè)百分點(diǎn)。上半年上市房企的貨幣資金覆蓋率的提升，意味著短期償債能力得到大幅的提升。
李少明認(rèn)為，由于銷(xiāo)售火爆帶動(dòng)房企回款增加，貨幣資金充裕，負(fù)債水平穩(wěn)中有降，行業(yè)整體償債能力較強(qiáng)，杠桿風(fēng)險(xiǎn)可控。
另一方面，今年上半年的貨幣政策依然保持較為寬松的狀態(tài)，大量的房企發(fā)行了低息的公司債。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2016年7月，房地產(chǎn)企業(yè)公司債已累計(jì)發(fā)行5760億元，超越去年全年水平。
對(duì)于房企而言，一方面低成本的公司債能夠?yàn)榉科蠹皶r(shí)補(bǔ)充血液，另一方面它的作用就在于替換高成本的外債。但這也面臨一些問(wèn)題。一家深耕深圳的國(guó)有房企高管 向記者表示，隨著“資產(chǎn)荒”的到來(lái)，在提前償還這部分債務(wù)的時(shí)候銀行并不是很樂(lè)意，公司也只能簽訂像可轉(zhuǎn)讓定期貸款融資的銀團(tuán)貸款協(xié)議這樣的協(xié)議來(lái)降低貸 款的成本。
“目前公司的海外債在6成，今后公司還是會(huì)通過(guò)像發(fā)行公司債這樣的境內(nèi)融資方式來(lái)降低融資成本。”上述房企高管表示。截至2016年6月30日，該房企綜合貸款利率約4.6%，創(chuàng)該公司近年來(lái)的新低。
這也體現(xiàn)在了行業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)上。根據(jù)李少明的統(tǒng)計(jì)，今年上半年口徑內(nèi)的房企長(zhǎng)期借款同比增加1240億元至9277億元，長(zhǎng)期借款占比則由去年同期的58%提升至64%。
而資產(chǎn)負(fù)債率也略有改善。根據(jù)浦東君的測(cè)算，上半年上市房企整體資產(chǎn)負(fù)債率繼續(xù)好轉(zhuǎn)，比去年同期降低了0.15 個(gè)百分點(diǎn)，至75.19%，扣除預(yù)收賬款的真實(shí)負(fù)債率下降1.51 個(gè)百分點(diǎn)，至52.10%，下降幅度有所擴(kuò)大。
但7月份證監(jiān)會(huì)出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范證券公司公司債券業(yè)務(wù)發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》，并窗口指導(dǎo)上市房企募集資金補(bǔ)充現(xiàn)金流和償還銀行貸款，同期銀監(jiān)會(huì)推出了《商業(yè)銀行理財(cái)業(yè)務(wù)監(jiān)督管理辦法》（征求意見(jiàn)稿）等，都對(duì)房企可能受益的融資渠道進(jìn)行監(jiān)管。
根據(jù)中央國(guó)債登記結(jié)算有限責(zé)任公司發(fā)布的《中國(guó)銀行業(yè)理財(cái)市場(chǎng)年度報(bào)告》（2016上半年），截至2016年6月底，累計(jì)有18.99萬(wàn)億元的理財(cái)資金通 過(guò)配置債券、非標(biāo)資產(chǎn)、權(quán)益類(lèi)資產(chǎn)等方式投向了實(shí)體經(jīng)濟(jì)，其中投向房地產(chǎn)行業(yè)的占13.06%，約合2.48萬(wàn)億元。
中信建投房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)指出，在檢測(cè)的房企中已經(jīng)有數(shù)家上市房企的定向增發(fā)額度和公司債額度進(jìn)行下調(diào)，預(yù)計(jì)之后企業(yè)融資的進(jìn)一步改善空間可能會(huì)逐步減弱。
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