樓市泡沫地區(qū)分化格局下如何“去庫存”？

2016年上半年，房地產(chǎn)業(yè)的表現(xiàn)可謂“一枝獨秀”，在“資產(chǎn)荒”和信貸增加的大環(huán)境之下，長期作為投資者眼中優(yōu)質投資標的的房地產(chǎn)業(yè)，又開始了新一輪的價格大漲。面對如此漲幅，人們對房地產(chǎn)逐漸到達拐點的預期日益上升，房地產(chǎn)是否“泡沫化”的爭論也得到了全社會的廣泛關注。此輪房價大漲是否屬于資產(chǎn)泡沫化的外化表現(xiàn)，不同地區(qū)特征如何？依據(jù)房價收入比和存銷比兩個指標，有助于辨明不同等級城市房地產(chǎn)資產(chǎn)的真實狀況，并找到去庫存的改善路徑。

首先，需求端的房價收入比隨城市等級的不同而呈現(xiàn)出差異化特征。一線城市房價收入比處于較高位置。北京、上海均在25左右，今年漲勢明顯的深圳達到37。二線城市房價收入比均值為9.63，整體正常但分化明顯。偏高的城市均集中在東部沿海及長江中下游地區(qū)。漲幅較大的南京、合肥、廈門明顯高于其余地區(qū)，其中廈門達到23.1。三線城市（烏魯木齊、貴陽、?？?、蘭州、銀川、西寧、呼和浩特）房價收入比普遍偏低，區(qū)域分化不明顯，均值為7.3，?？谝?0.7居首位。

其次，供給端的存銷比在西部的二線城市和大部分三線城市均不容樂觀。截至7月，全國房地產(chǎn)庫銷比降至1.5以下的正常水平，同比下降0.48。其中，一線城市的庫存量依然緊張，北上廣深四地平均存銷在8.7左右。二線城市整體庫存量相對處于合理水平，平均存銷比為11.4。但區(qū)域產(chǎn)異化依舊明顯。以杭州、合肥為首的長江中下游城市存銷比在6-7個月，南京的庫存量更只有兩個月。而東北及西北地區(qū)庫存量明顯偏高，沈陽、哈爾濱長春等地庫存均在15個月以上，西安的存銷比達到19個月。三線城市的問題最嚴重，平均存銷比為21個月，其中烏魯木齊高達27個月。

一線城市的供不應求依舊是房價過高的主要原因。但一線城市大量增加供給的難度很大，短期不現(xiàn)實，且房價的變動多依附于政策。對于現(xiàn)有手段，政府應當轉移重心，尋求新的調控方式。一線城市的城鎮(zhèn)化建設起步較早，因此住房改善性需求極大。以城區(qū)為例，有將近60%的居民住宅有改善性需求，這些住房的完善可分擔相當一部分壓力。重慶作為近幾年發(fā)展速度最快的直轄市，房價并沒有出現(xiàn)過大波動，主要源于重慶市政府對廉租房、共有房的建設。北上廣深能否打破現(xiàn)有局面，借鑒“重慶模式”，以地方政府為主導大力進行廉租房、共有房的建設，都是值得期待的。

對于本輪上漲領跑的部分二線城市，市場的投機行為必須引起注意。對于庫存量較少的城市，政府應當及時把握市場動向，出臺相關政策，同時對蓄意的投機行為進行有效約束，抑制房價的過快上漲。同時，在當前房價上漲向二線城市轉移的背景下，一些滯漲城市值得關注。以東北地區(qū)為例。沈陽、哈爾濱等主要城市今年房價均出現(xiàn)小幅下降。隨著國家1.6萬億元振興東北政策的出臺，滯漲城市是否會有改觀，改觀以后前期積壓的庫存能否支撐增長預期，都是下個階段需要關注的問題。同時，消費者應當理性看待二線城市房價的上漲，對于增長過快的地區(qū)，遵循客觀規(guī)律，避免“羊群效應”，杜絕投機行為。

三線城市依然存在嚴重的供給過剩，因此對三線城市房地產(chǎn)行業(yè)的考驗最為嚴峻。雖然當期“去庫存”取得階段性進步。但參照歐美及日本的城市化進程，隨著更多二線城市基礎設施的不斷完善，更多的人口會向一、二線等較發(fā)達地區(qū)流動，這對需求本就薄弱的三線城市是“雪上加霜”的。針對三線城市，不僅是政府，相關企業(yè)和消費者同樣面臨很大壓力。政府作為城市的經(jīng)營者和公共服務提供者，應進一步壓縮商品性住宅的開發(fā)建設，增加公共服務設施建設。另外，以發(fā)展實體經(jīng)濟為主，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，不斷削減房地產(chǎn)對于當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的帶動作用。對于房地產(chǎn)開發(fā)商，除了壓縮利潤對樓盤進行拋售等方式外，對下階段的發(fā)展應積極進行多元化布局。

綜上所述，房地產(chǎn)市場的結構性問題日益明顯，且主要集中在三線城市。一線城市較低的庫存率可以沖抵高房價的風險，市場出現(xiàn)系統(tǒng)性風險的可能性較低。二線城市今年表現(xiàn)搶眼，區(qū)位上看由于一線城市前期的漲幅已經(jīng)趨于飽和，受擠出效應影響，漲幅靠前的二線城市均集中在一線城市周邊，且擁有良好的居住環(huán)境和基礎設施建設。但部分二線城市市場炒作氣氛濃厚，南京民間更是屢現(xiàn)合伙湊錢炒房的情況。此類投機行為嚴重影響當?shù)胤康禺a(chǎn)的正常運行，為下階段的運行埋下隱患。三線城市由于前期的過度開發(fā)，現(xiàn)階段去庫存壓力依然很大。三線城市今年的房價都出現(xiàn)不同程度下跌，這從側面說明，如今經(jīng)濟不景氣的情況下，部分前期虛高的標的正逐漸回歸真實價值。