浙江省杭州市19日起在部分區(qū)域?qū)嵤┫拶?。今年以來，在二線熱點(diǎn)城市中，蘇州、鄭州、南京、廈門等已收緊樓市政策，杭州成為最新的一員。

據(jù)中國證券報(bào)記者調(diào)研和相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，中秋假期房企放慢入市節(jié)奏，北京住宅成交套數(shù)也不及節(jié)前水平，但房貸咨詢熱度持續(xù)升溫。近期樓市分化的背后是一線城市“地王”層出不窮。1-8月，全國“地王”數(shù)量已達(dá)194宗，預(yù)計(jì)全年地王數(shù)量將創(chuàng)歷史新高。業(yè)內(nèi)人士表示，土地價(jià)格傳導(dǎo)至房價(jià)無法避免，未來土地供給應(yīng)充分考慮城市需求。

部分城市收緊政策

浙江省杭州市19日起在部分區(qū)域?qū)嵤┫拶?。限購政策明確，在市區(qū)限購范圍內(nèi)暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。同時(shí)，限購政策充分體現(xiàn)“因城施策”總體要求下實(shí)施差別化、精細(xì)化調(diào)控的思路。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，杭州樓市最近上漲較快，1-8月的商品房總成交量已超越去年全年水平。

從土地市場看，杭州今年成交的土地中，單宗土地超過10億元的地塊達(dá)33宗，占全國近10%，其中溢價(jià)率超過100%的地塊達(dá)7宗。單宗地塊最高成交額超過123億元。土地出讓金達(dá)1089億元，同比上升210%。

房價(jià)升溫正在向二線城市蔓延，部分城市已出現(xiàn)過熱苗頭。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，未來政策將“托底蓋帽”，過去全面寬松的趨勢已出現(xiàn)變化，在市場分化的基礎(chǔ)下，調(diào)控政策也開始明顯分化。在這種情況下，房價(jià)上漲較快的城市包括部分一二線城市及輻射區(qū)出現(xiàn)約束性政策。未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅是分城施策，更多的將會(huì)升級(jí)為一城一策。

房價(jià)上漲較快的鄭州市日前發(fā)布通知明確，將擴(kuò)大居住用地供應(yīng)規(guī)模，調(diào)整優(yōu)化布局，加快供應(yīng)節(jié)奏，年底前采用多批次、集中供地的方式供應(yīng)市場。同時(shí)，今后在部分地區(qū)的土地出讓中，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)超過50%溢價(jià)率時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)中止，采取“限地價(jià)，競房價(jià)”。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，鄭州此舉限制了高價(jià)地塊未來項(xiàng)目成品的最高價(jià)格水平，這樣既能對(duì)房企高價(jià)拿地予以約束，也可以有效防范后續(xù)房企亂漲價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。

開發(fā)商放慢推盤節(jié)奏

綠地集團(tuán)此前在北京市大興區(qū)以39億元競得黃村地塊，樓面價(jià)32339元/平方米，制造單價(jià)“地王”，迅速帶高周圍區(qū)域的房價(jià)。中國證券報(bào)記者中秋假期在大興區(qū)走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，此地塊周圍在售項(xiàng)目單價(jià)提高了5000元/平方米左右，部分未開始銷售的樓盤節(jié)后擬調(diào)高價(jià)格。記者發(fā)現(xiàn)，在售樓處人流不息的對(duì)應(yīng)下，部分開發(fā)商出現(xiàn)捂盤惜售跡象。據(jù)售樓中心附近的房產(chǎn)中介稱，開發(fā)商推出的每個(gè)項(xiàng)目都雇有操盤手，具體推盤進(jìn)度會(huì)根據(jù)市場氣氛、訪客流量等因素確定。

據(jù)調(diào)查，從供應(yīng)方面看，恰逢中秋假期，房企多放慢入市節(jié)奏。數(shù)據(jù)顯示，中秋小長假三天，北京住宅成交套數(shù)分別為114、161、147套，遠(yuǎn)不及假期前一天285套的水平。不過，偉嘉安捷表示，中秋小長假期間，北京的房貸咨詢量持續(xù)回升，較節(jié)前一周的水平上升30%左右。

業(yè)內(nèi)人士表示，目前很多開發(fā)商已完成全年銷售目標(biāo)的75%，業(yè)績不存在很大壓力，于是放慢推盤節(jié)奏并提高售價(jià)。

“地王”引發(fā)的價(jià)格傳導(dǎo)趨勢明顯。嚴(yán)躍進(jìn)表示，土地價(jià)格炒作導(dǎo)致購房者預(yù)期不斷升高。既然傳導(dǎo)機(jī)制不可避免，那么下一步有必要在抑制土地價(jià)格上漲方面多出政策。

土地供需矛盾待解

國家統(tǒng)計(jì)局日前公布的8月房地產(chǎn)投資和銷售數(shù)據(jù)顯示全國樓市明顯分化。全國人大常委、民建中央副主席辜勝阻認(rèn)為，樓市現(xiàn)在呈現(xiàn)冰火兩重天的現(xiàn)象。北上廣深的房價(jià)尤其是房價(jià)收入比在全球排在較高位置，而三四線城市面臨嚴(yán)重的高庫存。

中國發(fā)展研究基金會(huì)副理事長、全國政協(xié)委員劉世錦表示，一線城市房價(jià)上漲有兩個(gè)因素，合理因素是大都市區(qū)加快發(fā)展，不合理因素是城市發(fā)展戰(zhàn)略、土地政策和制度。政府多年來通過土地財(cái)政來為城市建設(shè)募集資金，很多城市政府采取的是擠牙膏式的供地方式，使土地供應(yīng)價(jià)格最大化。

劉世錦認(rèn)為，如果土地的供地制度考慮與城市需求平衡，如特大型城市房價(jià)上漲，是否可以增加供地或釋放出這種信號(hào)；如果農(nóng)村用地宅基地和國有土地一樣可以同權(quán)同價(jià)進(jìn)入市場，那么房價(jià)是否還會(huì)高企？當(dāng)下由于部分因素使一些城市房價(jià)上漲，隨后拉動(dòng)房地產(chǎn)投資回升，這對(duì)于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程是一個(gè)擾動(dòng)。這樣帶動(dòng)的增長也就能維持一兩個(gè)季度，隨后又會(huì)重回所謂的正常狀態(tài)。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資在未來不太長的時(shí)間內(nèi)就會(huì)回到正常狀態(tài)，即使不是負(fù)增長，也很可能是零增長。

中國銀行國際金融研究所高級(jí)研究員李佩珈認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格過高不僅加大資產(chǎn)價(jià)格泡沫破滅風(fēng)險(xiǎn)，也促使資金過度流入房地產(chǎn)業(yè)，進(jìn)一步惡化實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資不振的狀況。長期看，還會(huì)透支居民部門低杠桿的政策回旋空間。宏觀政策需要在“穩(wěn)增長、抑泡沫”中做出更艱難的平衡。

明源地產(chǎn)研究院副院長劉策認(rèn)為，房價(jià)上漲的核心是土地財(cái)政稅收制度，應(yīng)逐步調(diào)整人為控制土地供應(yīng)造成的供需矛盾，同時(shí)逐步降低房企的稅負(fù)負(fù)擔(dān)。

從19日起，熱點(diǎn)城市江蘇省南京市將集中供應(yīng)27幅土地。業(yè)內(nèi)人士表示，這或許可以起到平抑地價(jià)的作用，但具體實(shí)施效果如何、其它熱點(diǎn)城市是否可效仿還需觀察。