從住了多年的破舊老樓里搬入設(shè)施齊全的高檔花園小區(qū)，僅用了不到3個(gè)月時(shí)間。居民們?cè)诿枋鲞@一幸福過(guò)程時(shí)用得最多的一個(gè)詞兒是：喜出望外。
避險(xiǎn)搬遷與房地產(chǎn)去庫(kù)存相結(jié)合，讓撫順市采沉區(qū)居民心中裝滿新政帶來(lái)的獲得感。
頂層設(shè)計(jì)是方向，但不再有通用的“藥方”，我省14個(gè)城市因城施策打響去庫(kù)存“陣地戰(zhàn)”。
連日來(lái)，本報(bào)記者在各地采訪時(shí)看到：沈陽(yáng)市，在全國(guó)率先提出加大貨幣補(bǔ)償力度;撫順市，積極爭(zhēng)取國(guó)家最優(yōu)惠政策，將采沉區(qū)避險(xiǎn)搬遷納入棚改;丹東市，用活公積金政策……
效果顯而易見：1至7月份，全省房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì);住宅類商品房去化周期進(jìn)一步縮短到19個(gè)月左右，正在接近我省確定的去庫(kù)存目標(biāo)。
借力避險(xiǎn)搬遷一舉三贏
9月5日，撫順市望花區(qū)演武街道居民任寶英老人和孫子搬進(jìn)了臨河的82平方米新居。“這就像做夢(mèng)一樣，哪想到能從那么個(gè)破破爛爛的小房子搬到這么寬敞亮堂還帶電梯的大樓房里。”任寶英老人說(shuō)。
任寶英一家從6月份與政府簽搬遷協(xié)議到政府幫助選房再到裝修入住，僅用了不到3個(gè)月的時(shí)間。
今年，撫順對(duì)3個(gè)區(qū)采煤沉陷區(qū)居民實(shí)施本地史上規(guī)模最大一次避險(xiǎn)搬遷。
為讓居民實(shí)現(xiàn)安居夢(mèng)，撫順市結(jié)合本地房地產(chǎn)去庫(kù)存，決定實(shí)行貨幣化安置，但這需要得到國(guó)家層面的支持。
記者在采訪中了解到，為了這件事，撫順市政府主要領(lǐng)導(dǎo)先后十余次進(jìn)京溝通對(duì)接，終于將采煤沉陷區(qū)居民避險(xiǎn)搬遷納入國(guó)家2016年城市棚戶區(qū)改造計(jì)劃。同時(shí)，還獲得了中央預(yù)算內(nèi)投資和專項(xiàng)建設(shè)基金支持——全國(guó)目前城區(qū)棚戶區(qū)改造的最優(yōu)政策。
撫順市住建委開發(fā)管理處處長(zhǎng)孫秀艷說(shuō)，為居民找新家，我們以招投標(biāo)方式確定了19693套入圍房源，并要求開發(fā)商降價(jià)，保證避險(xiǎn)搬遷居民購(gòu)房低于市場(chǎng)價(jià)格。
今年6月24日8時(shí)30分，政府與居民簽署了搬遷協(xié)議，6月27日9時(shí)，入圍樓盤統(tǒng)一開盤。
截至目前，搬遷居民購(gòu)買商品房5012套，這同時(shí)也使撫順的商品房去化周期降到了11.8個(gè)月。
如果爭(zhēng)取不到將避險(xiǎn)搬遷納入今年的棚改計(jì)劃，并實(shí)行貨幣化安置，像以往那樣，動(dòng)遷就要一兩年，然后還要建回遷安置樓，動(dòng)遷戶要四處租房子，政府還要花大筆的費(fèi)用，折騰下來(lái)怎么也要三四年。
撫順市政府相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“向國(guó)家爭(zhēng)取到了好政策，不僅讓動(dòng)遷戶在幾個(gè)月內(nèi)住上了好房子，同時(shí)有效地實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存，更讓我們圓滿地完成了國(guó)家和省政府交給我們的避險(xiǎn)搬遷任務(wù)，可謂一舉三贏。”
房地產(chǎn)去庫(kù)存，各地都在嘗試各種新辦法，但若想打贏這場(chǎng)戰(zhàn)役，光靠政府一時(shí)在需求側(cè)出招，顯然不能根本解決問(wèn)題，需要調(diào)動(dòng)各方的積極性，即在市場(chǎng)環(huán)境下每一方都作出自愿而理性的決策。
棚改貨幣化為商品房找出路
今年，在沈陽(yáng)的棚戶區(qū)改造拆遷現(xiàn)場(chǎng)，人們經(jīng)?？梢钥吹蕉噍v掛著展板的宣傳車，那是開發(fā)商在向動(dòng)遷戶們推介自家的樓盤。
沈陽(yáng)市棚戶區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任盧丹告訴記者：“這都是各區(qū)政府組織的，如果動(dòng)遷戶看中哪個(gè)樓盤并與開發(fā)商達(dá)成意向，再由政府出面與開發(fā)商砍價(jià)，組織團(tuán)購(gòu)。”
如何消化數(shù)量不小的庫(kù)存，沈陽(yáng)市先后出臺(tái)了30余條房地產(chǎn)新政，這其中，棚戶區(qū)改造貨幣化安置為最大亮點(diǎn)。
其實(shí)，沈陽(yáng)市從前年就嘗試著棚改貨幣化安置了，去年，在全國(guó)率先提出加大貨幣補(bǔ)償力度，原則上不再統(tǒng)一建設(shè)回遷安置用房，以政府組織棚改居民自主購(gòu)房等方式，使居民住上了商品房，同時(shí)化解房地產(chǎn)庫(kù)存。
為了吸引棚改居民選擇貨幣化安置，沈陽(yáng)市大幅提高了貨幣補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)償價(jià)格在市場(chǎng)評(píng)估價(jià)基礎(chǔ)上上浮20%至30%;對(duì)面積不足50平方米的住宅按50平方米給予補(bǔ)償;并對(duì)按時(shí)動(dòng)遷者給予獎(jiǎng)勵(lì)。
貨幣化安置，調(diào)動(dòng)了棚改戶、政府和開發(fā)商的積極性。
記者在法庫(kù)縣建委采訪中得知，今年，法庫(kù)縣的棚改任務(wù)為2464套，為了加速去庫(kù)存，加大了對(duì)城中村和城邊村棚戶區(qū)改造力度，并采取直接貨幣補(bǔ)償再自主選擇購(gòu)買商品房、政府購(gòu)買商品房安置、政府組織棚改居民購(gòu)買商品房安置三種貨幣化安置方式，完成了3761套棚改任務(wù)，使全縣50萬(wàn)平方米存量商品房消化了一半。
至于沈陽(yáng)市，貨幣化安置棚改戶的比例已超過(guò)90%，高于全省70%及全國(guó)28%的平均水平，受到了國(guó)家住建部的肯定。
就當(dāng)前來(lái)說(shuō)，僅靠棚改，無(wú)法為去庫(kù)存畫上圓滿句號(hào)，而農(nóng)民市民化則是一條重要路徑。讓未來(lái)市民成為買房的主力人群，必須在戶籍制度、在中小城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和公共服務(wù)上著力改進(jìn)，只有農(nóng)民工在一個(gè)城市里享受的就業(yè)、子女教育、醫(yī)療等公共服務(wù)能夠跟上，買房對(duì)他們才有意義。
公積金政策一轉(zhuǎn)盤活市場(chǎng)
今年4月，丹東市出臺(tái)的房產(chǎn)新政中，有一條引起了大學(xué)畢業(yè)后雙雙留在丹東工作的孟超和妻子的關(guān)注：購(gòu)房可提取本人及配偶公積金賬戶余額支付首付款。
得知政府出臺(tái)了這樣的優(yōu)惠政策，孟超和妻子立刻行動(dòng)起來(lái)，最終在振興區(qū)濱江西路看中了一套100平方米、兩居室的房子，首付12萬(wàn)元。小兩口在市住房公積金管理中心用雙方的公積金賬戶余額，很順利地交了首付款并貸了50萬(wàn)元。
“其實(shí)5年前我們就想買房了，但那時(shí)剛畢業(yè)，一套房子首付即使是20%也要十幾萬(wàn)，我們哪兒拿得出啊。”說(shuō)起當(dāng)年的困窘，孟超這樣感嘆。
丹東市住房公積金管理中心辦公室閆主任告訴記者，以前，提取公積金買房是要你先買了房子，待一年或者幾年拿到房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證之后才能提取。因此制約了很多年輕人購(gòu)房。去年以來(lái)，丹東市8次調(diào)整公積金政策，出臺(tái)住房公積金新政23項(xiàng)，公積金余額支付首付款政策實(shí)施僅一年，就有1000多個(gè)職工家庭用公積金賬戶余額支付首付款購(gòu)買了房子。
丹東萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有限公司上半年購(gòu)房簽約量大幅增加，銷售回款2.65億元，與去年同期相比上升了20%，成為全省7家公司的第一位。財(cái)務(wù)總監(jiān)楊勇對(duì)此深有感觸，在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的形勢(shì)下，購(gòu)房的主力就是那些工作穩(wěn)定、收入較高的機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和一些企業(yè)職工，因此，能有效地釋放住房公積金的能量，對(duì)激活市場(chǎng)至關(guān)重要。
而據(jù)省住建廳住房公積金監(jiān)管處有關(guān)同志介紹，目前，我省的大連、鞍山、營(yíng)口、盤錦等10個(gè)城市，都已經(jīng)取消了必須拿到房屋產(chǎn)權(quán)證才能提取住房公積金的規(guī)定，并且簡(jiǎn)化了審批環(huán)節(jié)，大部分住房公積金管理中心實(shí)現(xiàn)當(dāng)日到賬。
1至8月，全省約有8.8萬(wàn)個(gè)家庭申請(qǐng)住房公積金貸款。住房公積金真正發(fā)揮了支持住房消費(fèi)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的積極作用。
房地產(chǎn)去庫(kù)存既是一場(chǎng)“陣地戰(zhàn)”，更是一場(chǎng)艱難的持久戰(zhàn)。只有讓開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)等市場(chǎng)主體學(xué)會(huì)適應(yīng)市場(chǎng)，才能真正去庫(kù)存。若急功近利，后果可能是“摁下葫蘆起了瓢”。
房地產(chǎn)是區(qū)域差異明顯的市場(chǎng)，“分化”是一個(gè)不能忽視的關(guān)鍵詞。因此，需要因城施策，不能一刀切，而要有彈性，要給地方留出空間，讓他們?nèi)シe極探索適合本地實(shí)際、行之有效的新辦法。
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