國慶假期，包括鄭州在內(nèi)的全國多個城市發(fā)布樓市調(diào)控政策
有人調(diào)侃，黃金周旅游回來，發(fā)現(xiàn)自己已買不了房了
20個城市開啟“限購模式”
這輪樓市新政后 房價如何走
河南商報記者 鄧飛
國慶假期前3天，鄭州連續(xù)出臺樓市限購和限貸政策，鄭州市政府也對政策進(jìn)行高調(diào)解讀。整個十一假期期間，鄭州樓市有何波動？河南商報記者隨機(jī)調(diào)查了部分樓盤及二手房市場。未來，鄭州樓市走勢如何？房價是否會得到理性回歸？
鄭州新政
【限購】時隔5年 再次限購
10月1日晚間，鄭州發(fā)布樓市限購政策。10月2日起，在鄭州市內(nèi)五區(qū)和鄭州航空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)范圍內(nèi)，對擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭和擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，限購180平方米以下(不含180平方米)的住房。
這里所說的住房，包括新建商品住房和二手住房。在住房限購政策實(shí)施前已簽約的新建商品住房買賣聯(lián)機(jī)備案合同、已確認(rèn)的存量住房買賣網(wǎng)簽合同，仍按原規(guī)定正常辦理。這是鄭州時隔5年再次啟動限購政策。
官方解讀
近期，鄭州市已采取穩(wěn)定房地產(chǎn)市場一系列措施，只要大家理性消費(fèi)，針對目前出現(xiàn)的房屋交易量和房價較快上漲勢頭的限購措施就會盡早結(jié)束，回歸房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的常態(tài)。
【限貸】貸款首付 門檻提高
鄭州限購政策發(fā)布僅過去兩天，10月3日下午，鄭州再次發(fā)布限貸政策。居民家庭申請商業(yè)性個人住房貸款用于購買首套套型建筑面積在90平方米以下的經(jīng)濟(jì)適用房，原則上最低首付款比例為25%，可向下浮動5個百分點(diǎn)。
居民家庭所購買住房位于“鄭政辦[2016]64號”文件(上述限購政策文件)規(guī)定的限購區(qū)域內(nèi)的，如果是首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付比例為30%；如果是擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的，最低首付比例為40%。
與之前的“首套房20%、二套房30%”的貸款首付最低比例相比，此次限貸政策提高了貸款準(zhǔn)入條件。
這意味著，老百姓購買一套價值200萬元的房子，首付款預(yù)計需要多拿出20萬元。
官方解讀
今年以來，鄭州市房屋交易量和房價出現(xiàn)過快上漲的情況，為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，鄭州市政府辦公廳發(fā)布實(shí)施限購政策。為加強(qiáng)和改善居民家庭首套普通自住房的購房信貸服務(wù)，根據(jù)“差別化住房信貸”“調(diào)整個人住房貸款政策”等相關(guān)文件精神，鄭州做出信貸政策調(diào)整決定。
【房管局】只要市場存在異常 調(diào)控就會持續(xù)
對于市場，顯然，鄭州將告別眼下的瘋狂，在限購限貸之后，鄭州的市場將開始真正回歸理性和平靜。
對此，鄭州市房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人在為鄭州各大房企及房產(chǎn)中介公司老總開會時表示，以后，只要市場存在異常，調(diào)控就會持續(xù)，甚至?xí)粩嗉哟罅Χ龋Ｍ蠹夜餐?，使鄭州房地產(chǎn)市場早日回歸到正常軌道中來。
全國形勢
【盤點(diǎn)】這個長假前后 全國20城市調(diào)控
據(jù)不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，自9月30日晚間至10月7日，除了鄭州外，全國還有北京、天津、蘇州、成都、合肥、南京、深圳等多個城市先后發(fā)布樓市調(diào)控政策；10月6日，珠海、東莞和福州重啟限購限貸；10月7日晚間，佛山發(fā)布限購政策，再加上嚴(yán)格樓市管理的惠州，使得本輪全國加入調(diào)控行列的城市達(dá)到20個。
有媒體分析指出，這意味著去年“330”樓市新政以來全面寬松政策迎來拐點(diǎn)，樓市或?qū)⒔禍亍?/div>
【業(yè)內(nèi)解讀】“雙限”是為了穩(wěn)房價
“限購的目的是穩(wěn)房價，而不是降房價，限貸也是一樣。”河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會會長宋向清認(rèn)為，穩(wěn)房價必須做到三點(diǎn)。
非理性漲上去的樓盤房價必須降下來；醞釀或計劃出臺借勢漲價方案的開發(fā)商必須懸崖勒馬；未來任何開發(fā)商都必須在保持鄭州房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展的基礎(chǔ)上制定發(fā)展策略，尤其是價格策略。
未來，鄭州是否還會繼續(xù)出臺類似的地產(chǎn)調(diào)控政策？宋向清認(rèn)為，這是鄭州市目前對樓市可以采取的較好策略，可以持續(xù)一段較長時間，如果未來樓市沒有明顯的逆政策導(dǎo)向而大漲的現(xiàn)象，這些政策就足夠了，無需加碼。
“樓市調(diào)控是一項系統(tǒng)工程，講究策略、運(yùn)用技術(shù)的同時，也要認(rèn)識到它還是一門行政藝術(shù)，分寸的拿捏非常重要。”宋向清說，“畢竟政府在遏制房價大漲的同時，還要防止房價大跌或樓市長期低迷。”
王牌智庫首席專家上官同君也認(rèn)為，當(dāng)前政府出手調(diào)控樓市，應(yīng)圍繞扼制樓市恐慌入手，因此，除鄭九條、鄭州市增加土地供應(yīng)、限購、限貸四組合聯(lián)手調(diào)控外，國家層面及地方政府還應(yīng)該出手打擊房地產(chǎn)違規(guī)營銷，有必要重新強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)營銷導(dǎo)入陽光銷售工程，即公開房價、公開房源、公開優(yōu)惠、公開承諾。
“政府用數(shù)字解讀一個真實(shí)的樓市，房企嚴(yán)守道德底線，不發(fā)樓市恐慌財，這些還需要持續(xù)專業(yè)引導(dǎo)，任重而道遠(yuǎn)。”上官同君說。
【展望】限購之后 房價會降嗎
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)橫向研究了本輪國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控的“熱點(diǎn)城市”，這其中就包括鄭州。嚴(yán)躍進(jìn)說，為什么政策會如此密集，說明此類政策的制定是在住房管理部門的統(tǒng)一指揮下進(jìn)行的，體現(xiàn)了各城市的調(diào)控目標(biāo)是基本吻合的，體現(xiàn)了住房管理部門在全國各大城市正努力布局“政策網(wǎng)”。政策的出臺主要是針對近期房價上漲過快的城市，抑制房價過快上漲是最直接的目的。
嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，各類城市從靜悄悄發(fā)布政策到高調(diào)發(fā)布政策，或暗示年底前會有一次全國性的城市控制房價的政績考核，所以各類城市近期都不敢懈怠。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，短期看，恐慌性購房需求會積極釋放，即加快網(wǎng)簽會成為一個主導(dǎo)的策略；中期看，年底前市場需求依然是屬于高位的，尤其部分房企會加快推盤，個別大城市房價依然會上漲，只不過漲幅沒有近期大。到了明年，市場成交量或會下滑；長期看，政策的效力依然會減弱，同時要警惕各類規(guī)避政策的新做法。
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