馬先生為了孩子上個(gè)重點(diǎn)小學(xué)，以高價(jià)買了一套“學(xué)區(qū)房”，事后才知房子并不屬于他心儀小學(xué)的劃片。因?yàn)楹贤胁⑽醇s定學(xué)區(qū)房條款，馬先生退差價(jià)的要求也沒(méi)有得到支持。類似的學(xué)區(qū)房糾紛在西城區(qū)并不鮮見(jiàn)，近幾年，地處城市核心、教育資源豐富的西城區(qū)，二手房買賣糾紛也逐年攀升。西城法院今天通報(bào)了二手房買賣合同糾紛的調(diào)研，總結(jié)出十大類常見(jiàn)“風(fēng)險(xiǎn)房”，向買賣雙方提示法律風(fēng)險(xiǎn)。

買學(xué)區(qū)房要寫(xiě)進(jìn)合同

西城區(qū)的教育資源豐富，因此很多買房人都是奔著學(xué)區(qū)房來(lái)的。

馬先生通過(guò)中介公司買了西城區(qū)真武廟一處房屋。買房時(shí)，馬先生特意詢問(wèn)該房屋是否屬于附近某重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房，中介業(yè)務(wù)員從網(wǎng)上給馬先生找到了以往該小學(xué)的招生簡(jiǎn)章作為確證，馬先生立即簽了合同，以高于同地區(qū)均價(jià)16%的價(jià)格買下了房子。

事后，馬先生細(xì)打聽(tīng)才知道，自己買的房與真正的學(xué)區(qū)房一墻之隔，不屬于該小學(xué)招生的劃片范圍。

馬先生訴至法院，要求中介公司賠償高于該地段非學(xué)區(qū)房的房屋差價(jià)損失，并退還服務(wù)費(fèi)。

法院審理后認(rèn)為，雙方簽訂的房屋買賣合同中并未約定任何關(guān)于涉案房屋為學(xué)區(qū)房的內(nèi)容，因此馬先生所主張的差價(jià)損失無(wú)法支持。中介公司沒(méi)有盡到謹(jǐn)慎審查職責(zé)，只被判退了中介費(fèi)。

西城法院民一庭郭云燕庭長(zhǎng)說(shuō)，以購(gòu)買“學(xué)區(qū)房”為主要目的買房人，一定要提前向所在學(xué)校及教育部門(mén)核實(shí)好相關(guān)入學(xué)政策及購(gòu)買房屋入學(xué)指標(biāo)的使用情況，其次要將購(gòu)買學(xué)區(qū)房這一特殊目的寫(xiě)入合同，并約定如因賣房人違約致使買房人購(gòu)買“學(xué)區(qū)房”的目的不能實(shí)現(xiàn)，買房人有權(quán)要求解除合同，要求賠償房屋差價(jià)損失等。

買賣在租房要棄權(quán)聲明

很多二手房掛牌出售時(shí)都處于出租狀態(tài)，買賣雙方最容易忽略的是租戶的態(tài)度。而事實(shí)上，租房人對(duì)租住的房子也有自己的權(quán)利。

李先生準(zhǔn)備將自己名下一套位于西城區(qū)椿樹(shù)園的房子出售，和買家簽訂協(xié)議時(shí)，房子還處于出租狀態(tài)，租期未到。李先生和買房人談妥，讓租戶住到租期，并將相應(yīng)的租金給買房人。

可讓李先生沒(méi)想到的是，賣房不久，他卻被租房人梅先生起訴，說(shuō)侵犯了承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，索賠10萬(wàn)元。

庭審中，李先生說(shuō)賣房期間都是梅先生配合中介看房，作為租住人，他明知出售的事，起訴只不過(guò)是想免費(fèi)多住一段時(shí)間罷了。

結(jié)合中介公司帶人看房的證人證言，以及李先生與梅先生的通話記錄，法院認(rèn)為梅先生對(duì)涉案房屋出售事宜應(yīng)當(dāng)是知情的，而且梅先生也沒(méi)有證明自己提出過(guò)想買房，因此，李先生賣房并未侵害梅先生的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

不過(guò)，郭庭長(zhǎng)提醒說(shuō)，房屋承租人在房主出售房屋時(shí)，確實(shí)享有以同等條件下優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。雖然此案并未認(rèn)定房主侵害承租人的權(quán)利，但為了避免以后交房發(fā)生糾紛，買房人在購(gòu)房時(shí)還是要認(rèn)真核查租賃合同期限、主體等信息，要求租戶出具放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲明書(shū)等材料。

十類二手房各有風(fēng)險(xiǎn)

除了前文提到的學(xué)區(qū)房、在租房之外，其他八類二手房也各具風(fēng)險(xiǎn)。抵押房可能因賣房人負(fù)債等原因不解抵押，影響合同履行；低價(jià)的抵債房也許是高利貸非法轉(zhuǎn)賣的產(chǎn)物，如不符合市場(chǎng)交易習(xí)慣，買賣合同可能會(huì)被撤銷；共有房最大的風(fēng)險(xiǎn)在于夫妻一方擅自出售共同房產(chǎn)，買房時(shí)一定要查驗(yàn)房主婚姻狀況，要求配偶白紙黑字同意售房；有多人戶口的房屋如果出現(xiàn)部分人不遷出戶口的情況，法院無(wú)法判令公安機(jī)關(guān)直接遷戶，只能根據(jù)合同約定，判定賣房人有無(wú)過(guò)錯(cuò)及賣房人的實(shí)際損失判決違約金；央產(chǎn)房如果未辦理上市手續(xù)，是無(wú)法繼續(xù)交易的；由他人代理房主簽訂買賣合同的代理房，如果代理人并沒(méi)有代理權(quán)，或超過(guò)代理權(quán)，甚至在代理權(quán)終止后仍代理簽訂合同的，買賣合同無(wú)效；拍賣房往往涉及債務(wù)問(wèn)題，房屋可能被多次抵押，購(gòu)買這類房屋有可能面臨債權(quán)人的追討；遇到突然漲價(jià)的房子，買房人要確定買賣雙方已簽訂購(gòu)房合同，其次要自身嚴(yán)格履約并及時(shí)固定賣方違約的證據(jù)。

二手房買賣糾紛將達(dá)峰值

根據(jù)西城法院的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，二手房買賣糾紛逐年攀升，僅今年上半年，房屋買賣合同糾紛同比就增長(zhǎng)了近40%，今年前9個(gè)月的收案量就已經(jīng)與去年全年數(shù)字持平。預(yù)計(jì)今年房屋買賣合同糾紛的收案量將達(dá)到歷史峰值。

為此，法院為購(gòu)房者總結(jié)出一些共同的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

在購(gòu)房前，第一步看房產(chǎn)證?？捶慨a(chǎn)證是不是原件，所載產(chǎn)權(quán)人與出售人身份證是不是一致，是否存在抵押登記，房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，是否為售房人單獨(dú)所有。第二步看賣房人的戶口本，主要看婚姻狀況，戶籍所在地是否為房屋所在地，問(wèn)問(wèn)賣方遷出戶口后是否有落戶地址。第三步，看房子是賣房人自住還是出租中，出租就要看租賃合同。去物業(yè)、供暖等部門(mén)詢問(wèn)是否有欠費(fèi)情況等等。如果需要了解更多信息，可以要求售房人配合到房管部門(mén)、派出所戶籍部門(mén)查詢房屋情況、戶籍情況等。

此外，還要妥善簽訂購(gòu)房合同，涉及付款、貸款、過(guò)戶、騰房等情況及時(shí)間節(jié)點(diǎn)，要約定明確，安排合理。盡量約定每種履約行為的違約責(zé)任。比如逾期遷戶的違約責(zé)任、逾期付款、逾期騰房的違約責(zé)任等等。發(fā)生糾紛后，注意保留證據(jù)。