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  • 房企前三季業(yè)績創(chuàng)新高利潤率走低

    2016年10月21日 08:49
    來源:經(jīng)濟參考報
    10月份以來,房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)公布9月份及今年前三季度銷售業(yè)績。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至10月18日,已經(jīng)有30家房企公布了前9月份銷售數(shù)據(jù),這些企業(yè)前三季度銷售業(yè)績合計達到了18037億,不僅創(chuàng)下歷史新高,同比上漲幅度也達到了76.3%。
    前三季度房企業(yè)績創(chuàng)新高
    從完成目標的情況看,30家房企平均完成率高達95.1%。其中,碧桂園、首開、金地等多家企業(yè)已經(jīng)提前完成年度任務(wù)。從數(shù)據(jù)來看,9月份單月30家房企簽約數(shù)據(jù)達到了2638億,也是歷史最高月份。
    “如果房企不上調(diào)年度目標,今年前9月將是企業(yè)年度目標完成率最高的年份”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為,“今年前三季度,房地產(chǎn)企業(yè)雖然收獲了歷史最高的銷售額度,但是,整個行業(yè)的風(fēng)險依然越來越大。”
    張大偉表示,2016年前三季度房企成交量爆發(fā),寬松的房地產(chǎn)政策刺激了房地產(chǎn)市場探底回升。“從房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)看,一二線城市房價的快速上漲導(dǎo)致房企銷售快速上漲。但這種爆發(fā)現(xiàn)象醞釀了后續(xù)再上漲的風(fēng)險。整體來看,市場的透支不利于2017年的平穩(wěn)。”
    另外,由于土地市場樓面價普遍上漲、溢價率走高,正在攤薄企業(yè)的利潤。中原地產(chǎn)針對今年前9個月40大中城市(一線城市為京滬廣深,二線城市為其他的省會等發(fā)達城市36個)土地市場的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,一線城市2016年住宅土地樓面價同比上漲了72.2%,二線城市漲幅更是達到了86.7%;一線城市住宅土地平均溢價率達到了94.6%,二線城市達到了65.23%。
    “雖然2016年房企的資金成本明顯下調(diào),但土地成本明顯上漲,這些都影響了利潤率”。張大偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者,此外由于結(jié)算周期的影響,也令房企今年的利潤率進一步降低。“本輪市場爆發(fā)主要出現(xiàn)在上半年,但是2015全年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)平淡。從結(jié)算周期看,影響了房企的利潤計入。”
    企業(yè)之間并購趨勢加強
    中國指數(shù)研究院近日發(fā)布的三季度房地產(chǎn)企業(yè)研究報告顯示,今年1-9月,房企銷售業(yè)績大幅提升。今年以來房企之間并購趨勢正在增加,其中股權(quán)收購成為恒大、融創(chuàng)等品牌房企熱衷的投資渠道。2016年以來,大型房企紛紛通過兼并收購的方式擴大市場份額。
    剔除失敗或發(fā)審委未通過案例,據(jù)不完全統(tǒng)計,2016年前三季度A股上市房企披露重大重組事件合計18宗,交易金額高達1485億元,遠高于2015年。一方面,央企、國企深化改革,加快整合,重組房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。例如,今年以來中海與中信的整合,保利與中航的整合,催生了集團化或巨無霸模式。另一方面,大型品牌民營房企如恒大、融創(chuàng)等通過自身規(guī)模、財務(wù)、融資等優(yōu)勢積極并購入股其他房企。如恒大8月正式控股嘉凱城,接連舉牌廊坊發(fā)展,入股萬科等。而融創(chuàng)今年9月份137.88億正式收購聯(lián)想控股附屬公司融科智地41家目標公司相關(guān)股權(quán)及債權(quán),涉及16個城市42個物業(yè)項目權(quán)益,之后融創(chuàng)又40億元入股金科,成為金科第二大股東。融創(chuàng)中國董事長孫宏斌多次表示將暫停在一級市場上拍地,而采取并購的方式完成土地儲備和布局擴張。財報顯示,融創(chuàng)中國上半年并購項目占比約為2/3,下半年收、并購仍然被當(dāng)作公司主要目標。
    中國指數(shù)研究院表示,大型房企的整合并購勢必將壓縮中小企業(yè)的生存空間,行業(yè)競爭格局將更加激烈,市場集中度將越來越高。而熱點城市政策調(diào)控的落地執(zhí)行不僅加速量價調(diào)整的來臨,還在交易資金監(jiān)管方面予以更嚴格的規(guī)定,房企對資金的自主權(quán)大大減弱,這將對中小房企資金鏈產(chǎn)生巨大的沖擊。預(yù)計本輪政策調(diào)控帶來的市場下行周期將淘汰一大部分運營風(fēng)險突出的中小房企。
    高價拿地成為后期風(fēng)險
    10月19日,國家統(tǒng)計局發(fā)布《2016年1-9月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》。統(tǒng)計顯示,今年1-9月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積14917萬平方米,同比下降6.1%,降幅比1-8月份收窄2.4%;土地成交價款5569億元,增長13.3%,增速比1-8月份提高5.4%。
    偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為,1-9月,房企銷售額的增速提高大于銷售面積的增速,也從側(cè)面說明9月全國樓市的價格在持續(xù)上漲,且價格漲幅高于銷售面積的漲幅。此外,全國的土地購置面積同比在下降,土地成交價款同比卻在更快增長,這說明今年全國的地價較去年也有不小的提高。
    從去年“330”新政到今年9月,全國樓市恰好經(jīng)歷了一次18個月周期的增長,期間交易量擴大、房價上漲、地價攀高。而進入新一輪的調(diào)整期之前,地價的攀升、房價持續(xù)上漲的預(yù)期、寬松的信貸環(huán)境、購房者的恐慌心理又共同在9月催化了一波加速趕頂?shù)男星椤?月份樓市的火熱,一方面進一步透支了未來的購房需求,另一方面也促使了樓市調(diào)控政策的收緊。四季度,全國樓市出現(xiàn)降溫將是大勢所趨。
    胡景暉表示,三季度末,全國20余個房地產(chǎn)熱點城市的樓市調(diào)控政策的出臺,將對抑制地價、房價過快上漲,穩(wěn)定市場預(yù)期起到積極作用。從10月份的樓市各項數(shù)據(jù)來看,各地樓市交易量已經(jīng)開始出現(xiàn)明顯萎縮,房價也將企穩(wěn)回落,預(yù)計10月份全國樓市將迎來拐點,房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售增速將出現(xiàn)回落。
    張大偉分析認為,高價地仍是企業(yè)未來最大風(fēng)險,近期一線城市成交量已經(jīng)開始放緩,隨著房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)由“因城施策”升級到“一城一策”,一旦信貸政策收緊,今年四季度開始房地產(chǎn)市場的累積風(fēng)險可能在政策壓力下爆發(fā),“部分房企收獲了過多、過高的高價地項目,一旦市場出現(xiàn)調(diào)整,很可能出現(xiàn)連鎖惡性循環(huán)。”
     
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